高校物管问题及策略思索

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高校物业管理是高校后勤社会化改革的一项重要内容。随着高校后勤社会化改革的渐次深入，高校物业管理开始由行政事业型管理模式向专业化的物业管理模式转变。

1高校物业管理的内涵与特点

高校物业管理是指依照国家有关法律法规，学校与物业管理实体签订物业管理合同，合同约定物业服务内容、服务范围、服务项目、服务标准等，物业管理实体实施专业化的物业管理。高校物业管理自身的内涵决定了高校的物业管理与社会上的物业管理相比具有其自身的特殊性。具体表现为：

(1)服务对象的特定性。高校物业服务的对象始终是高校的广大师生员工，比起社会物业管理，其服务对象相对固定，这就决定了高校物业管理必须遵循教育规律，坚持以人为本的管理理念。

(2)效益追求的特殊性。企业的生存与发展以追求经济效益最大化为目标，这是企业的生存之道。但由于高校物业依托于高校这一特殊的环境，就必须兼顾到高等教育的公益性，在追求企业自身经济效益的同时，也要坚持高校物业管理的社会效益。

(3)多数高校物业实行校内乙方管理模式。虽然后勤改革的社会化方向已在1985年就正式提出，但作为后勤社会化改革重要内容的高校物业管理发展，仍然相对滞后。尽管少数高校物业顺应了时代潮流，成立了独立法人企业的后勤实体，完全从高校后勤管理部门母体中脱离了出来，但多数高校仍沿用了以往的传统管理模式，实行校内乙方管理模式。即由学校后勤处作为甲方代表，由学校后勤集团下属的几个部门作为乙方，以契约合同的形式，来实现甲方对乙方的管理。这种模式从一定程度而言，仍是“新瓶装旧酒”。

2高校物业管理存在的问题

高校物业管理存在很多亟待解决的问题，主要体现在：

(1)高校物业管理难以与市场化、企业化经营的模式真正接轨。前文已论述多数高校的物业管理仍实行校内乙方管理模式，虽然组建了高校后勤集团，从形式上实现了与高校后勤管理部门的相对分离，拨款方式也由过去的学校直接拨款变为依照合同服务约定，按固定期限支付物业管理费用。但由于受传统行政管理模式的影响，部分高校仍习惯将后勤集团视为原有的行政部门，其主要领导层人员也大多由学校委派，后勤集团“老人”的行政编制、福利待遇等仍归属高校人事部门直接管辖。这决定了在很大程度上，高校物业部门并不能真正独立按企业规律运作，制约了高校物业管理实体经济效益的实现与自身的发展。

(2)思想观念转变困难，管理理念相对滞后。转变思想观念，不仅涉及由旧有体制转轨的后勤集团员工，也涉及被服务对象——师生观念的转变。高校物业管理人员中的许多“老人”，属学校事业编制人员居多，服务意识相对淡薄，缺乏竞争意识，并不能真正适应现代企业发展的要求。同时高校的师生原来一直都是无偿得到学校的后勤服务保障的，对花钱买服务的新型市场消费观念也难以接受。后勤集团员工思想观念的转变困难，也造成了后勤集团管理理念的相对滞后，并不能真正按照现代企业制度的模式去管理一个后勤实体。

(3)物业管理实体与高校的权属剥离尚不规范。规范剥离应包含四方面：经费剥离、人员剥离、资产剥离、物业管理实体按现代企业组建并运行，取得企业法人资格。目前大部分高校物业管理经费为服务收费制，实现了“经费剥离”；且原后勤服务的正式职工也成为物业管理实体的“合同员工”，在形式上也实现了“人员剥离”，但许多高校物业管理实体实质上并没有清产核资，也没有登记注册。因而，所谓规范剥离中的资产剥离、独立企业法人资格，在多数高校物业管理中并未真正实现。

3加强与改善高校物业管理的对策

高校物业管理是保障正常教育教学秩序，构建和谐校园的一项极为重要的工作。必须从以下几方面着手，来加强与提高高校物业的管理水平。

(1)建立现代企业制度，成立独立的法人实体。加强与提高高校物业管理水平，首要一点就是要真正建立起产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，让物业管理实体从原有高校后勤管理部门的羽翼中独立出来，真正参与到社会竞争的洪流中去。浙江大学求是物业管理有限公司从最初的物业管理中心，从对最早的浙江大学家属宿舍区——求是村的管理，经过10年不到的蜕变，一跃而获得国家建设部核准的国家物业管理企业一级资质证书。这一事例给予了我们深刻启示，高校的物业管理实体必须真正遵循市场经济的规律，以市场作为一切经济活动的导向，把追求一定的经济效益和社会效益相结合，真正按照《公司法》和《合同法》的有关规定进行独立的企业运作，实施有偿服务，并依靠自己的经营能力和服务质量来争取和实现自己的位置。

(2)引入竞争机制，促进高校物业的快速发展。目前大部分高校实行的是校内乙方模式。这种模式有几个不利因素：一是校内甲乙方的关系基本上仍以行政关系为纽带，资产的产权关系不够明晰，学校在一定程度上还需直接承担物业管理实体的部分运营风险。二是校内乙方没有完整的经营自主权，不具备独立的企业法人资格，不能参与真正的市场运作。为促进高校物业管理水平的快速提高，学校有必要有选择地放开部分校内市场，让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过强有力的竞争，一方面可以刺激本校的后勤集团提高管理水平，改善相对滞后的管理状态，另一方面也可以提升整个学校的物业管理水平，为师生员工提供一个整洁、舒适的学习、生活环境。以河海大学为例，物业管理实体分成两个部分，一部分由学校后勤集团下属的物业管理中心来管理，另一部分则采取充分竞争的方法，引入独立的物业公司进行管理。以对河海大学教学区学生宿舍的管辖为例，教学区的前十幢宿舍楼由本校的后勤集团管辖，新建的四幢四期学生公寓由江苏高校社区有限责任服务公司管辖，通过比较，提高了整个学校的物业管理水平。在强有力的社会竞争面前，学校后勤集团才会有危机意识，才会有生存发展的欲望，而不至于在后勤社会化面前被淘汰。

(3)加强物业企业内部管理体制建设。加强与改善高校物业管理水平，不能仅靠外部因素的作用，还必须做到后勤物业企业内部管理体制的彻底转变。主要体现在资产管理、人事管理、财务管理、分配制度四个方面。首先要对后勤资产进行合理、全面的评估和剥离。在资产规范剥离的基础上，允许后勤物业继续无偿或有偿地使用校有资产，明确所有者、管理者和经营者的责、权、利及相关的分配关系。其次，在人事管理方面，一方面要完善“老人老办法”的政策，由政府或者学校支付“老人”改革成本，另一方面要完善“新人新办法”的政策，对于新人要实行人事制度，采用聘用合同制和企业工资制度。在选聘员工时严格把关，使员工队伍朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业企业的服务水平，提升物业企业的管理专业化程度。同时鉴于高校后勤工作头绪繁多，服务对象要求高，还需要建立一支懂经营、会管理的高层次职业经理人队伍。第三，在财务管理方面，将过去的拨款制改为市场驱动的运行机制。物业企业只有通过优秀的服务，赢得了师生员工的好评，才能获得相应的货币报酬。这样有助于后勤物业不断提高自身的服务水平。第四，在分配制度方面，根据“效率优先，兼顾公平”的原则，按照岗位、贡献大小建立相应的工资、奖金分配制度。在后勤物业内部形成积极向上的竞争机制。

(4)营造适合高校物业良性发展的社会氛围。物业管理是一项具有社会功能的行业，有相应的社会功能与社会目标。高校物业管理的健康有序发展，仅仅依靠高校自身的力量是不够的，仅仅依靠国家、政府的资助也是微不足道的。它必须获得一定的社会认同，通过社会各方面的帮助、扶持，才能将高校物业管理这一特殊的物业管理方式真正地融人社会。

4结语

高校物业管理是一项综合性很强的管理工作，各高校管理模式千差万别，很难以统一的标准来衡量物业管理的优劣。但无论采取哪种模式都要狠抓质量，以增强高校物业管理企业的活力和市场竞争力为核心，真正实现高校物业企业的市场化运作。