征收物业税国际经验启迪

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一、物业税开征的时机已经成熟

众所周知．2009年全国商品房价格出现一轮过快上涨，部分热点城市商品住宅成交价格平均飙升40％左右。另据房地产中介机构统计，一线大城市的投资性和投机性购房已超过30％，而这正是导致房价飞涨的主要原因。伴随房价飞速上涨的还有部分城市过高的空置率问题，很多城市房屋空置率已大大高于国际警戒线。由此，不少业内人士认为，当前开征物业税的时机已经成熟。投机性购房需求吹大了房地产市场的泡沫，如果放任泡沫膨胀，未来将更难恢复房地产市场的平稳健康发展。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康在其提案中表示。在房地产保有环节开征物业税(房地产税)，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束。贾康同时表示．目前是推行物业税改革一个很好的“时间窗口”。开征物业税会使房产持有成本增加，抑制新房市场里的投机性购买行为．而拥有多套房产者也可能因此而转让房产．增加二手房源，一手房和二手房市场同时进行，房价自然会向合理的水平回归。

二、各国的做法、经验及启示

(一)美国。

美国是西方国家中房地产税制最完善的国家。美国联邦政府实行的是公私兼有的多元化土地所有制，联邦政府的土地，主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地及军事用地等，州、县、市政府也各自拥有自己的土地，联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要时，要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。美国将对保有阶段的土地和房屋等不动产的征税归在财产税项下，纳税义务人为不动产的所有人，课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋等，开征权由州和地方政府决定，是地方财政的主体税种．是对纳税人所拥有的财产征收的一种从价税，通常用财产的评估价值计算，这个评估价值实际上仅为市场价值的一部分(各州规定不一，从2O％到100％不等)，计税价值评估与房地产税的征收管理分别独立进行。税率由各地方政府依据支出规模、非财产税收人额、可征税财产的估计等因素“倒算”得出，名义税率一般为3％一10％。美国没有专门针对房地产出租收益征收的物业税．是将房租纳入个人总收人一并征收个人所得税。其他相关的税种主要是依据房地产交易、继承赠与以及所得。分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项目下。另外，美国为了鼓励一般老百姓买房。规定老百姓在购买第一套自己的住房时，可以免除财产税。购买第二套住房时才征收财产税，而以后再购买住房时．税率会有一个较大比例的增长。

(二)加拿大。

加拿大实行联邦、省(或属地)和地方三级征税制度，联邦和省各有相对独立的税收立法权，地方的税收立法权由省赋予。物业税在加拿大作为地方税种由市政府征收，对物业税的应税额计算方式由市议会通过就可执行．同一省辖区不同市区的物业税税率有比较大的差异．如多伦多省辖下各市物业性质不同，物业税税率就不同。住宅用地物业税税率从1．1％一1．73％；商业用地物业税税率1．08％一5．3l％：工业用地物业税税率1．65％一7．14％。温哥华市政府对房地产每年评估一次，由政府主持并负责费用．通过地税的评估和征收来保证地方政府的财政支出同时抑制贫富过分悬殊。其地税是按物业总价值(土地和房屋)分别情况按不同税率征收，以此抑制贫富差距拉大，并通过对贫苦居民福利补贴来保持社会的基本平衡。

(三)新加坡。

新加坡的土地主要有国有和私人所有两种形式，其中国有土地又分为两种形式：由作为政府部门所属的土地局掌管的国有土地及由作为半官方机构的法定局所掌握和使用的公有土地。对于国有土地，一般采用拍卖、招标、有价划拔和临时出租等方式，将一定年限的土地使用权出售给使用者；使用期满后，政府无偿收回土地及其地上附着物，若要继续使用，须经政府批准，再获得一个规定年限的使用期，但须按当时的市价重估地价第二次买地。新加坡在对国有土地使用权出售后，对所有房地产都要缴纳物业税，自住房产的物业税以家庭计算，第一套房与第二套及以上房屋分别按4％、11％的税率缴纳，其他类型房产的物业税税率是10％。

三、物业税制度设计的思路与要点

“十二五”期间，我国继续坚持“简税制、宽税基、低税率、严征管”的税制改革基本原则，不断巩固和完善与社会主义市场经济相配套的分税分级财政体制。因此，物业税制度设计应遵循的基本思路是：

(一)简化税制。

归并、整合现有的房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税以及房地产开发领域的部分行政事业性收费，征收统一的物业税，将土地增值税并入企业所得税，取消不合理的与房地产有关的税收和收费的数量，减轻纳税人的经济负担，优化税负结构，减少房地产转让、出租环节的税收，增加房地产持有环节的税收。

(二)扩大税基，将征收范围扩大到农村。

我国现行房产税和土地使用税就征税范围而言仅限于城市、县城、建制镇和工矿区范围．而对农村的房产和土地不征房产税和土地使用税。随着农村集体企业发展，城乡一体化进程加快，特别是一些发达地区农村工业化和商业化程度较高．农村经营性财产日益增加，城乡普遍开征物业税有利于平衡城乡税收负担水平，体现税制的完整性。

(三)合理调整计税依据，确立根据房产评估值计征的制度框架。

参照国外开征物业税的经验，充分考虑我国物业税开征的初衷及可操作性，物业税应以不动产的评估价值扣除一定费用的余额作为计税依据，评估时要充分考虑房产的面积、地段、朝向、楼层、市场影子价格等多种影响因素，评估可3—5年进行一次，具体年数可依据经济周期情况而定。按照不动产的评估价值征税能客观反映房地产的市场价值。不仅包括土地的级差收益，而且包括土地、房产的时间价值，以市场价值为税基，随着房地产市场价值的上涨，税基扩大，税收收入也将相应增加，既符合受益原则，又能考虑到纳税人的承受能力，有利于实现税收公平原则。

(四)适当下放税权。

从世界上大多数国家实施情况看，房产持有税作为地方税由地方自行立法，至于是否要征税，征多少税则完全由公民表决。在我国，房产税虽为地方税，但由中央立法，地方既无立法权，也无解释权。应当将物业税(房地产税)作为我国地方税的主体税种加以精心培育，开征统一的物业税，可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源，使其改进辖区投资环境、提升公共服务水平的努力，与自己的财源建设内在契合，从而内生地形成转变政府职能、行为长期化的可持续动因，并促进财税、行政等方面的通盘配套改革的深化与逐步到位。

(五)合理制定“宽税基”框架下的税收优惠。

要想使物业税成为地方主体税种，体现普遍征税的原则，在物业税的税制设计中，采取“宽税基”的设计思路同时，为了保证居民的基本居住需要，避免因无力支付物业税而丧失合法房产的风险，保证社会的稳定、和谐，物业税的税制设计必然会对特殊群体实行税收优惠。开征物业税的国家常采取普适性的税收优惠政策，如对非商业性持有房地产、对弱势群体(低收人群体、老人和残疾人)的自住房、对公共性或者公益性事业所用的房地产实施减免税照顾。但是，对一般居民的自住房是否也要采取税收优惠政策呢?如果普遍对居民的自住房给予税收优惠，必然和“宽税基”的税制改革趋势矛盾，也会增加税制的复杂性．因此，需要政府对此进行协调。既保证居民不会因纳税而承担过重的物业税负担，也不致对地方财力造成太大的伤害。

(六)建立完善的配套措施。

包括建立完整的财产评估机构和财产评估制度，依靠专业的评估机构对房地产价值进行评估，为征税提供科学依据。健全财产登记制度，使税务部门能够及时收集到全面详尽的资料．从源头上控制房地产税收的流失；建立财产信息管理系统。对房地产的测绘、评估、变更、价值变化等信息进行综合管理。同时与相关注册登记等部门联网，实现资源共享。