物业管理规范化现象剖析

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摘要:本文从对规范化一词的解读开始,论及物业管理实施规范化的益处,同时对现实物业管理中的不规范现象进行了梳理,剖析其深层次的原因和症结,进而探讨并指明物业管理规范化的途径,最后,展望物业管理规范化的可能性和前景。

关键词:规范化现象剖析展望

1规范化

何为规范化?

我的理解,规范化应该是,一定的社会组织依照国家的法律、法规和社会发展规律以及自然规律,结合自身(如本单位、本行业、本企业、本部门、本系统等)实际情况,通过法定程序,制定一系列较为系统和完整的规范文件(如规章、制度、程序、标准、公约、合同等),并在实际运作中真正地、切实地予以贯彻执行。

规范化,首先是一种管理思想,一种管理理念。一定的社会组织能否实行规范化运作,首先取决于该社会组织领导(决策)层尤其是主要领导者即决策者的管理思想,其次取决于管理层、执行层人员的思想意识。如果一定社会组织的领导层都没有按规范办事的思想,那么,又怎么能保证这个社会组织在具体管理中严格按规章制度、标准和程序办事呢?

其次,规范化是一种管理要求,一种管理原则。毫无疑问,规范化,不仅仅是一种思想或理念,它一方面要求将规范化的思想和理念贯彻到实际工作中去,另一方面又是实际工作对管理者和被管理者以及整个社会组织所提出的要求和原则。

再次,规范化是一种管理手段、一种管理方法、一种管理途径。一定的管理者选择管理本社会组织,总是面临着管理手段、方法、途径的,规范化之所以越来越被更多的管理者所青睐,乃是管理现代化的必然要求和社会历史发展的必然趋势。人类走向更高层次的文明,必需一系列全套管理手段、方法、途径,而规范化极有可能是最终最佳选择。

最后,规范化是一种管理机制、一个系统工程。规范化的表现形式是规章、制度、程序、标准、公约、合同等,规范化还可以说是一种较高管理水平和管理能力的体现,规范化对人包括管理者和被管理者来说,都是一种约束,同时从另一个角度来说,又都是一种保障。因此,它更迫切地体现在具体的现实操作和执行中,它需要自上而下的宣传、教育、发动、贯彻,更需要自下而上的充分理解和严格执行,同时,它还需要来自方方面面的支持和配合,规范化亦是一个系统工程。

2物业管理实施规范化的益处

首先,在物业管理中实施规范化,有利于净化物业管理市场环境和市场秩序。我国物业管理市场环境,无论是法律法规政策环境、政府重视程度、整个物业管理市场状况,还是区域物业管理市场、物业管理企业内部管理运作、业主对物业管理的接受程度等,都并不十分理想。而且,为数不少的物业管理企业内部管理很不到位,严重影响物业管理行业的整体社会形象。在物业管理中实施规范化,可以理顺物业管理关系,规范物业管理市场秩序,使物业管理工作步上良性循环的发展轨道。

其次,在物业管理中实施规范化,有利于提升整个物业管理行业的社会性形象。一个行业的良好的社会形象的树立和提升,有赖于整个行业的从业人员的共同努力。这种努力,应该是有一个前进方向,是有标准的,有秩序的,是可以执行的,那么,这就需要规范化。

再次,在物业管理中实施规范化,有利于具体的物业管理企业提高管理水平和服务质量,同时,也有利于具体物业管理企业,提高经济效益和盈利水平。

最后,综上所述,在物业管理中实施规范化,有利于具体物业管理企业乃至整个物业管理行业步上良性发展的轨道。作为物业管理从业人员,有谁不指望物业管理行业能够良性发展?

3物业管理规范化的途径

市场的发展往往具有某种自发性和盲目性,它自身不可能规范自身,极需要有权部门即政府职能部门的强有力的有效的行政管理,以引导、规范。物业管理市场和物业管理行业也是如此。没有包括政府部门在内的国家权力机关的介入,在国内至少大陆的物业管理行业将遭遇严峻的挑战。

本着这种思想,基于这种信念,我认为,物业管理规范化的途径应该是:

3.1广泛调研,充分酝酿,通过法定程序,制定更高层次的《物业管理法》及其《实施条例》。

3.2所有相关职能行政部门必须切实加强对物业管理市场和物业管理行业的指导、管理和监督,维护好物业管理过程中相关主体的合法权益,依法处罚物业管理过程中相关主体的违法行为。而法治、规范化的内涵也就必然包含着规范化的行政管理。加强对物业管理市场的管理和监督,乃是物业管理行业良性发展的必然而迫切的现实需要。

3.3物业管理是一种市场行为,物业管理过程中所发生的大多是经济关系、民事关系,往往是一对多,有时甚至是一对几百乃至上千的主体关系。主体数量或主体力量的严惩不均衡,毫无疑问会制约着物业管理行业的良性发展。

3.4即便是如今,仅就物业管理而言,国家最高权力机关、最高行政机关及国家有关主管行政部门业已颁布了一定数量的法律(如《民法通则》、《合同法》、《房地产管理法》)、行政法规(如《物业管理条例》)、行政规章(如《业主大会规程》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《住宅室内装饰装修管理规定》、《房屋出租管理规定》等,以及各地方权力机关制定的相关地方法规、规章、政策如《内蒙古物业管理条例》等。从根本上讲,物业管理规范化,也主要是针对这方面而言,尤以物业管理企业及其从业人员的依法办事。因此,我们说,在物业管理中应坚持依法办事,是指物业管理企业及其从业人员依据有关物业管理方面的法律、法规、政策、规章、制度、规定、公约、标准、程序、合同等实施具体的物业管理工作和物业服务活动。这是物业管理规范化的中心。

3.5为促进物业管理规范化,必须进行并且加强宣传和教育。包括物业管理企业对其从业人员所进行的职业培训、物业管理行政主管部门以及物业管理行业协会对物业管理从业人员的培训和考核;也有学校、媒体、公众等对物业管理法规、政策、知识的宣传和教育。任何行业的良性发展,都离不开全社会的广泛了解、理解和支持。就物业管理而言,比如,因业主或物业使用人欠交或拒交物业服务费致使物业管理企业捉襟见肘,还奢谈什么规范化?而在这方面就确实需要广泛的社会舆论支持,需要一定形式的宣传、教育,包括专业学校的教育、普通学校的教育、行政主管部门的宣传教育、业主及主委员会对某些业主和物业使用人的宣传教育,当然也包括物业管理企业对个别业主或物业使用人的耐心宣传和教育等。

3.6必须规范对物业管理企业、物业管理市场、物业管理行业的管理和监督。比如业主、业主委员会和业主大会对物业管理企业的监督,物业管理企业之间的监督、物业管理对业主和物业使用人的管理和监督,业主或物业使用人之间的监督,当然也含及社会舆论监督,等等,让物业管理市场行为中所有的一切都置于广泛而规范的社会监督之下,那些现在仍不规范的甚至违法乃至犯罪的行为,便会如过街老鼠,人人喊打。

3.7发动各种社会力量,深入探讨解决物业管理规范化过程中所可能出现的方方面面的现实问题。在物业管理实践中,许多物业管理企业、业主委员会甚至地方物业管理行政主管部门、相关行政职能部门等业已探索出种种行之有效的管理、监督、考核的方法、手段和途径。

3.8充分发挥业主大会和业主委员会的作用,规范其运作,确保其依法依约行使职权、履行法定和约定义务。在促进物业管理规范化这方面,业主大会和业主委员会具有无可替代、举足轻重的地位和作用,绝不容忽视。

4物业管理规范化之结论和展望

通过以上分析,我们便不难得出这样一些结论:无论是物业管理企业本身、物业管理从业人员,还是物业管理行政主管部门、业主、建设单位等,也不论是物业管理招投标、前期物业管理,规范化已成为物业管理市场、物业管理行业良性发展的必然要求和趋势。物业管理规范化是一个社会系统工程,需要包括物业管理企业、业主、建设单位乃至社会各界方方面面的理解、支持、配合和共同努力。物业管理规范化的必要性和重要性已毋庸置疑,但同时它又不可能一蹴而就。这需要一个过程。

可能谁也无法准确预见在未来的物业管理过程中会出现何种局面,更不能准确预言其发展进程,但物业管理的发展规律告诉我们:在实行社会主义市场经济的中国,在全社会共同努力构建和谐社会的中国,物业管理的规范化必将实现,而规范化的物业管理必将为改善全民人居环境,保证居住品质,提升全民生活品位,提高全民工作质量,创造物业新的经济和社会价值!

参考文献:

[1]周鸿编著.《物业公司规范化管理工具箱》.人民邮电出版社.

[2]牟海等编著.《物业公司精细化管理》.人民邮电出版社.

[3]中国物业管理协会等编著.《物业管理基本制度与政策》.中国建筑工业出版社.

[4]蔡世馨主编.《管理学》.东北财经大学出版社.