物业管理企业思考论文

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摘要：2004年，国企改革将进入攻坚阶段。针对前一阶段国企改革后仍然存在的一股独大（主要指国有控股方）的“改制不转制”状况，深圳市推出了“在一般竞争领域不再设国有企业”的重大改革举措，即：除极少数必须是国有独资或国有绝对控股的企业外，其余企业实行国有相对控股、国有参股、国有股权全部退出3种方式，以加快推动国有企业改革的进程。国企加大力度实施产权主体多元化、发展混合所有制模式将成为推动国企改革的新目标。国有物业管理企业作为一般性竞争行业，必然被列为改制之列。

一国有物业管理企业的改制的历史及现状

以深圳市为例：深圳市国有性质的物业管理公司，绝大多数都是国有母公司属下的二级全资子公司，他们的命运大都掌握在母公司手中，母公司的改制与否直接影响到这些国有物业管理公司的命运。1997年国企改革开始实行抓大放小的试点工作，国有物业管理公司作为放小的对象纳入公司制改造的范畴，其中以员工持股模式改组为有限责任公司，是当时国有物业管理公司普遍推行的一种改制方式。自此，国有物业管理公司开始迈出了物业企业国有产权主体多元化的第一步。按当时的政策规定列入改制试点对象的内部员工持股改制企业，其股权结构仍然保持了国有股占控股地位，员工股以社团法人参股的模式组成有限责任公司。但由于母公司的国有性质未得到改变，国有股一股独大的绝对影响力，使国有物业管理公司的这种改制变成了有名无实的假改制，企业运作仍然沿袭了原国有企业的机制。董事会、监事会图有虚名，这种改制意义不大。惟一值得称道的则是员工通过参股增强了企业经营的风险意识，参股的资本回报相对稳定了员工队伍，但员工的“国有”意识并没有从根本上得到改变。随着改革力度的不断加大，在物业管理行业开始出现国有资本全部或大部分退出，改由法人资本、自然人资本、企业内部员工资本等多元资本承接的改制案例，例如，深圳市福田物业发展有限公司等深圳物业企业在进行了1997年和2003年两次改制后，已形成了国有股全部退出，全部股本由自然人,民营法人和内部员工持有的资本结构，从而在根本上改变了股权性质。

深圳市和全国其它一些地方一样,在新一轮经济体制改革中更加明确地提出在一般竞争领域不再设有国有企业的举措，因而将属于一般竞争领域中的国有物业管理公司全面推向改制的最前沿，其未来的发展趋势必将面临着国有资本全面退出的现实。国有资本全面退出后，由谁来承接，怎样承接，这将是新一轮改制浪潮中国有物业管理公司将要面对现实问题。

目前，深圳市的物业管理公司从其资本的构成情况看，尚存在以下几种模式，第一种是没有实行改制的全资国有公司；第二种是已经实行了内部员工持股改制，但国有股仍占控股地位的有限责任公司；第三种是国有股参股、内部员工控股的有限责任公司；第四种是国有股参股，自然人与内部员工控股的有限责任公司；第五种是完全由企业内部员工与自然人、民营法人持股的有限责任公司。前两种性质的物业管理公司，显然是属国有物业管理公司范畴，因此，他们将成为新一轮改制的重点对象。改制的方式存在以下3种情况：一是对已经实行了内部员工持股改制但仍由国有控股的物业管理公司，以剥离方式完成国有资本的完全退出，形成完全的由企业内部员工股组成的有限责任公司。如福田物业、华佳宏物业等，二是对属于第一种情况的物业管理公司引入产权主体多元化模式，形成法人（民营）、自然、内部员工三方持股方式承接全部退出的国有资本。三是对尚未实行任何改制的全资国有物业管理公司根据其具体情况采用因企制宜的方针分别实施以下改制措施：

第一、整体转让。即将一部分中、小物业管理公司的整体产权一次性转让给民营法人或公司员工，实行国有资本一步到位的退出。

第二、分步退出。即将一部分资本较大的物业管理公司的产权分次转让给法人或公司员工，使国有资本分步退出。

第三、同步改制。即，物业管理子公司随母公司的改制要求自行考虑资产整合后，与母公司同步完成改制任务。

第四、剥离重组。即将物业管理公司原有的国有资产剥离出一部分交还给国有资产主管部门，实现资产优化后的重新组合。这种组合可以是在原有物业管理公司基础上的结构重组，也可以将同一系统下的各家物业管理公司合并重组。

第五、公开拍卖。即将物业管理公司全部产权一次拿到产权交易中心挂牌竞卖。

第六、兼并整合。即由一家规模较大的物业管理公司兼并几家规模较小的物业管理公司，再对完成兼并后的物业管理公司进行整合。

总之，探索企业多途径的改制方式，只要是对改制有利又切实可行都可以大胆尝试，最终逐步实现国有物业管理公司全部退出资本市场的目标。

国企改制是一项复杂而艰巨的工作，既不能一蹴而就，也不能拖而不决，而应该仔细研究在各个不同领域中改制企业存在的具体问题，从而有针对性地采用相应的改制措施，使企业改制工作得以顺利完成。深圳市的国有物业管理公司在改制的过程中同样面临着这方面的情况。由于国有物业管理公司大多数处于（母公司）从属地位，其改制工作既要考虑自身的需求，又要考虑配合母公司的改制大局，故而更应该认真研究切合实际的改制模式。

二规范国有物业管理企业改制工作

实践和经验证明：国有企业改制工作中经常会出现了一些不够规范的现象，造成国有资产的流失。国有企业改制是一项政策性很强的工作，涉及出资人、债权人、企业和职工等多方面的利益，既要积极探索，又要规范有序，只有这样，才能做到国家、集体、企业和员工利益的“四兼顾”，使同有资产保值增值殖而不流失，为此，国有物业管理企业改制须在如下三个方面艰苦细致的工作。

（一）、健全制度，规范运作

1、批准制度。国有物业管理企业改制应采取重组、联合、兼并、租赁、承包经营、合资、转让国有产权和股份制、股份合作制等多种形式进行。国有物业管理企业改制，包括转让国有控股、参股企业国有股权或者通过增资扩股来提高非国有股的比例等，必须制订改制方案。方案可由改制企业国有产权持有单位制订，也可由其委托中介机构或者改制企业（向本企业经营管理者转让国有产权的企业和国有参股企业除外）制订。国有物业管理企业改制方案需按照《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，以下简称《条例》）和国务院国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）的有关规定履行决定或批准程序，未经决定或批准不得实施。

2、清产核资。国有物业管理企业改制，必须对企业各类资产、负债进行全面认真的清查，做到账、卡、物、现金等齐全、准确、一致。要按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，核实和界定国有资本金及其权益，其中国有企业借贷资金形成的净资产必须界定为国有产权。企业改制中涉及资产损失认定与处理的，必须按有关规定履行批准程序。改制企业法定代表人和财务负责人对清产核资结果的真实性、准确性负责。

3、财务审计。国有物业管理企业改制，必须由直接持有该国有产权的单位决定聘请具备资格的会计师事务所进行财务审计。凡改制为非国有的企业，必须按照国家有关规定对企业法定代表人进行离任审计。改制企业必须按照有关规定向会计师事务所或政府审计部门提供有关财务会计资料和文件，不得妨碍其办理业务。

4、资产评估。国有物业管理企业改制，必须依照《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）聘请具备资格的资产评估事务所进行资产和土地使用权评估。国有控股企业进行资产评估，要严格履行有关法律法规规定的程序。向非国有投资者转让国有产权的，由直接持有该国有产权的单位决定聘请资产评估事务所。企业的专利权、非专利技术、商标权、商誉等无形资产必须纳入评估范围。评估结果由依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位核准。

5、交易管理。非上市企业国有产权转让要进入产权交易市场，不受地区、行业、出资和隶属关系的限制，并按照《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定，公开信息，竞价转让。具体转让方式可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律法规规定的其他方式。

6、定价管理。向非国有投资者转让国有产权的底价，或者以存量国有资产吸收非国有投资者投资时国有产权的折股价格，由依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位决定。底价的确定主要依据资产评估的结果，同时要考虑产权交易市场的供求状况、同类资产的市场价格、职工安置、引进先进技术等因素。上市公司国有股转让价格在不低于每股净资产的基础上，参考上市公司盈利能力和市场表现合理定价。

7、依法保护债权人利益。国有物业企业改制要征得债权金融机构同意，保全金融债权，依法落实金融债务，维护其他债权人的利益。要严格防止利用改制逃废金融债务，金融债务未落实的物业管理企业不得进行改制。

8、维护职工合法权益。国有物业管理企业改制方案和国有控股物业企业改制为非国有的物业企业的方案，必须提交企业职工代表大会或职工大会审议，充分听取职工意见。其中，职工安置方案需经企业职工代表大会或职工大会审议通过后方可实施改制。改制为非国有的物业企业，要按照有关政策处理好改制企业与职工的劳动关系。改制企业拖欠职工的工资、医疗费和挪用的职工住房公积金以及企业欠缴的社会保险费等要按有关规定予以解决。改制后的物业企业要按照有关规定按时足额交纳社会保险费，及时为职工接续养老、失业、医疗、工伤、生育等各项社会保险关系。

9、管理层收购。向本企业经营管理者转让国有产权必须严格执行国家的有关规定，以及本指导意见的各项要求，并需按照有关规定履行审批程序。向本企业经营管理者转让国有产权方案的制订，由直接持有该企业国有产权的单位负责或其委托中介机构进行，经营管理者不得参与转让国有产权的决策、财务审计、离任审计、清产核资、资产评估、底价确定等重大事项，严禁自卖自买国有产权。经营管理者筹集收购国有产权的资金，要执行《贷款通则》的有关规定，不得向包括本企业在内的国有及国有控股企业借款，不得以这些企业的国有产权或实物资产作标的物为融资提供保证、抵押、质押、贴现等。经营管理者对企业经营业绩下降负有责任的，不得参与收购本企业国有产权。

（二）、严格监督，追究责任

各级监察机关、国有资产监督管理机构和其他有关部门，要加强联系、密切配合，加大对国有物业企业改制工作的监督检查力度。通过建立重要事项通报制度和重大案件报告制度，以及设立并公布举报电话和信箱等办法，以使及时发现和严肃查处国有物业企业改制中的违纪违法案件。

（三）、精心组织，加强领导

1、改制国有物业企业要全面准确理解国有经济布局和结构调整战略方针，坚持党的十六大提出的必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济，国有物业企业必须充分认识到改制的重要性和紧迫性，并通过重组改制、结构调整、深化改革、转换机制，在市场竞争中实现优胜劣汰，以更灵活更有效率的企业运作模式在竞争中发展状大。

2、国有物业企业改制要从企业实际出发，着眼于企业的发展。建立竞争机制，充分考虑投资者搞好企业的能力，选择合格的投资者参与国有企业改制，引入资金、技术、管理、市场、人才等资源增量，推动企业制度创新、机制转换、盘活资产促进企业加快发展。

3、各级政府及其国有资产监督管理机构、国有及国有控股企业，要高度重视国有企业改制工作，全面理解和正确贯彻党中央、国务院有关精神，切实负起责任，加强组织领导。要从实际出发，把握好改制工作的力度和节奏。在国有企业改制的每一个环节都要做到依法运作，规范透明，落实责任。上级国有资产监督管理机构要加强对下级国有资产监督管理机构的指导和监督，及时总结经验，发现和纠正国有企业改制工作中存在的问题，促进国有资产合理流动和重组，实现国有资产保值增值，更好地发挥国有经济的主导作用。

三国有物业管理企业改制须解决四个问题

2003年是市国企改革的决战之年。我们知道与以往不同，现在企业改制的主要任务是：国有资本要有序退出，职工劳动关系要调整置换，法人治理结构要进一步优化，现代企业制度要基本确立。要实现上述目标，国有物业管理企业应认真研究和解决四个方面的问题。

（一）、正确处理国有物业企业改制与稳定的关系

物业企业改制涉及到各种利益关系的调整，会引发不同程度的社会和企业的不稳定问题。因此，要把稳定做为改制的前提，一手抓改制，一手抓稳定，做到改制与稳定并重。一是规范改制行为。要严格按照有关规定，规范操作。制订改制方案要最大限度地征求职工意见，并经职代会审议通过。二是切实维护职工的合法权益。三是妥善做好职工的安置工作。对于解除劳动关系的职工，应按规定支付相应的经济补偿费，同时妥善安置内退、工伤职工。要及时为职工续接养老、失业、医疗等各种社会保险关系，解除职工的后顾之忧。要加快社会保障体系建设，不折不扣地做好“两个确保”和低保工作。四是企业界经营班子、党委要认真做好思想政治工作，增强社会和职工对企业改制的承受能力，加强政策宣传，使广大职工理解改制、支持改制、参与改制。

（二）、拓宽社会资本进入国有物业企业的通道

根据十六大精神本着“公退民进”的原则，加快国有资本从一般竞争性领域退出的步伐，规范有序地向外资、民资、社会法人资本以及企业管理层和内部职工转让国有股（产）权。要尽量吸引有发展潜力的资本，如开发商在资金充许的情况下。还可参与高新技术的研发生产，以此为改制后的国有物业管理企业增加新的经济增长点。

（三）、积极筹集物业企业改革成本

对有经济实力的改制物业企业，改革成本宜从改制企业的净资产中支付；对净资产不足以抵补改革成本或资不抵债的改制企业，需要政府提供支持。政府有必要设立企业改制基金，用于支付困难企业的改革成本。企业改制基金主要用于职工安置补偿费用、偿还职工债务（包括欠发工资、职工医疗费用、职工集资款等）、失业保险、养老保险和医疗统筹费用以及破产费用。同时，要努力降低改革成本，在确保职工补偿性费用的前提下，能降则降，能压则压。公务员之家

四国有物业管理企业改制须过好七道关

目前，全国各地物业管理企业产权制度改革已成热潮。从最近本人对部份改制企业的调查情况看，大部分企业通过改制，改出了干部职工的新观念、新思维，改出了企业新体制、新机制和新的经济效益，发展活力明显增强。但也有一些不容忽视的问题，突出表现在以下7个方面：

一、是决策层和经理层权责不清。突出表现在董事长和总经理二人的职责权限不清，造成权责交叉，工作相互干预、相互影响。有的企业的董事长依然沿袭企业改制前的管理方式，事无巨细，对本属于经理层职权范围内的企业经营管理及一些事务性工作指手画脚，搞得总经理有职无权，工作十分被动。有的企业法人治理结构不健全，没有按《公司法》要求形成相互制衡的内部机制，企业决策者和经营者缺乏行之有效的监督约束，这也是造成相互间权责不清的一个重要原因。

二、是职工有股无权。个别企业搞股份制改革，只是把募股作为筹资方式，作为企业解困之道。职工只有入股的义务，没有监督和管理企业的权利，企业的重大决策不征询股东们的意见，持股职工的权益得不到保障。

三、是股金不到位。个别企业募股资金实际不到位，领导班子成员持大股本应如数缴纳股金，买断相应资产，但在实际操作过程中有的却没有从自己腰包中拿一分钱，只是以向国资部门打欠条的形式抵交股金，成为最大股东。

四、是违反规定搞送股。个别企业不按政策办事，将企业股份以发奖金的形式无偿配送给股东，并且以自己制订的标准来确定每位股东的配送比例，从“买一送一”到“买一送十”不等。这一方面造成了国有和集体资产流失，另一方面也埋下了职工因配送不均而产生不稳定因素的隐患。

五、是签订和履行劳动合同不规范。作为劳动密集企业物业管理企业中存在大量事实劳动关系，一部分是企业在招用职工后没有按规定与职工及时签订劳动合同，另一部分是劳动合同到期后，企业与职工没有续签或解除合同，但仍然使用这些职工。由于事实劳动关系不符合政策要求，不受法律保护，导致企业随时与职工解除劳动关系的劳动纠纷时有发生。

六、是安排职工下岗随意性大。有的企业在实际操作中忽略了下岗程序，只考虑减员增效，下多少人，而不考虑怎样下。职工下岗既不制订再就业方案，也未经职代会通过和劳动部门核定，操之过急。在个别企业，女职工合法权益得不到有效保护，一些政策规定不能安排下岗的女职工被强行安排下岗。还有的企业强令不入股职工下岗，待遇按临时工对待。

七、是财务公开制度执行不严格。有的企业财务收支大多是一人说了算，董事会、监事会形同虚设，企业月度、年度会计报表很少向股东大会通报，更不允许股东查阅有关的账目。个别企业还存在红利分配“暗箱操作”问题，股东的正当权益得不到保障。

上述诸多问题的存在，严重影响了企业改制工作的进度、质量和效果。要妥善解决好这些问题，应当说比推进同有物业企业改制更困难、意义更大。为此，必须坚持企业改制与解决问题同步推进。一方面要坚定不移地贯彻落实好有关法律法规和政策，依法规范企业改制行为；另一方面要进一步解放思想，按照“三个有利于”原则，用改革的思路和办法，积极主动地去研究解决这些新矛盾、新问题。只有这样，才能确保企业改制工作尽快取得实效。