我国开征物业税时机分析论文

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一、开征物业税的必要性及重要意义

目前我国的房地产税制存在税种复杂、税基不合理、重复征税、计税依据不合理等问题。房地产税收政策是向房地产企业一次性征税，因此必然导致房地产价格高，从而影响到房地产市场的启动，也不符合国际惯例。只在房地产的买卖过程中课税不利于避免土地闲置和低效使用，而过高的土地增值税和极低的土地使用税又限制了房地产的合理流动。现在有的城市各种税费和地价占房价40%左右，多达百余项。其中重复和不合理收费就约占房价的30%。如目前土地出让金作为土地价格和房屋价格中的一部分，就被作为税基重复征税，开发商在土地一级或二级市场取得一定年限的土地使用权时，出让金就被作为基数缴纳5.5%的营业税和3%-5%的契税，当房屋建成销售时出让金再次作为基数缴纳5.5%的营业税和相应的契税。而开征物业税能够简化我国的房地产税制，避免重复征税，体现税收的公平原则。

开征物业税有利于国家从宏观上调控房地产价格，规范房地产市场。有利于降低开发成本，减少金融风险，降低购房门槛。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，开发商必须一次性支付土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权。巨大的开发成本一方面加大了开发商的筹资风险，另一方面也以高房价的形式转嫁给了消费者。“物业税”的开征，将有望改变原有的体制，把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳。从而减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，也相应降低了房价。据专家测算，从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10%-20%的购房成本。对于贷款买房的消费者来说，也可以减少贷款的利息支出。这样有利于中低收入阶层尽早解决住房问题。

二、开征物业税可能遇到的问题及一些不确定因素分析

物业税替代土地出让金的存在不利因素。从政府的角度看，物业税代替土地出让金会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。比如广州市2005年商品房销售金额达444亿元，如果土地税费按1/3计，约为148亿元，如果只按1/50或1/70收取物业税，每年这一部分将只能收2亿～3亿元。也就是说如果用物业税代替土地出让金，广州市政府有可能每年减少140多亿的财政收入，全国估计至少在数千亿以上。如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。从消费者的角度看，很明显的问题就是有可能买得起供不起，增加消费者购房风险。现在工薪阶层购房大多采取按揭方式，供楼的负担和压力已经很大，物业税尽管降低了购房的门槛，却更加重供楼和税赋的负担，增加供得起楼、纳不起税的现象，增加金融和楼市的风险。

开征物业税可能导致房地产的过度开发。征收物业税使得土地的取得成本降低、而相关税费的合并或取消，开发商的筹资额和筹资成本(财务费用如银行借款利息)大大下降，项目的总开发成本下降。同时，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求，在需求旺盛和进入门槛降低的前提下，开发商可能会在合法免税的前提下，进行更加疯狂的圈地运动，造成房地产市场的虚假繁荣，空置率的提高。而物业税是随着房屋价值的提高而增加的，这意味着消费者要承担越来越重的税赋负担。导致大批本来家庭经济实力不强、只是因为购房“门槛”降低了而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者出现供不起楼、纳不起税的现象。

三、对物业税开征时机选择的几点建议

开征物业税势所必然，但在可以预计的二至三年里还不具备开征物业税的充分条件，应采取积极有效的措施，为物业税的最终顺利开征创造条件。

1、目前开征物业税的一大障碍在于计税依据很难确定。比如房屋价格就很难评估，要充分考虑到折旧、升值、供需等各种因素。居民住房情况十分复杂，有在房改过程中买的，有贷款买的，也有现金买的，有已购房产，也有新购房产，在课税标准上，应该考虑有所区别。如果不加区别则难以公平；而加以区别，则又是一项工作量极大、难度很高的工作。再加上中国人口多，土地资源稀缺程度严重，即使开征物业税也不一定能真正起到抑制住房需求的作用。开征物业税一定要在抑制投资和保证居民居住上找到平衡点。如果贸然实行的话，将可能带来很大的不稳定因素。

2、开征物业税是房地产的中长期利好，但中央政府必须统筹考虑。对于地方政府来讲，为了完成GDP考核，促进经济发展，必须倚靠强大的财力支持，而批地收入是一次性的大笔收入，物业税则是稳定的收入流。因此对于注重在任政绩的地方官员来讲，前者更可取，因为物业税纵然有税收进账，但与土地标售动辄十多亿数十亿的金额相比，其收入便成得不偿失的小利。考虑到国内地方官员的任期一般都比较短，所以除非物业税贴现总值大于批地收入到一定程度，地方政府将不会有积极性把批地制度改变为物业税制度。因此，中央政府必须统筹考虑风险，遏制地方政府的批地冲动和房产商的圈地冲动，解决地方政府资金饥渴问题。

3、对开征物业税前后开发商获取的土地成本的巨大落差如何处理，短期内没有一个平衡市场价格的万全之策。目前许多房地产开发公司为了企业长期持续发展，在全国许多大城市都通过各种方式储备了大量的开发建设用地，其中有相当部分是通过一次性拍卖交清土地款的。显然，他们今后开发的这些存量土地，销售时的“入门价格”要远比开征物业税后销售房屋的“入门价格”高得多。在物业品质(地段、环境、户型……)相差不大的情况下，前者的一次性投入的高成本房屋必将遭遇市场的无情抛弃，会造成新的更加不公平以及市场经济的混乱。

4、完善估价体系，建立客观、公正的估价制度。在许多国家和地区，负责物业价值的评估机构都具有较强的公正性。如加拿大多伦多是由非盈利机构市镇物业评估公司定期评估所有物业价值，我国香港地区则由土地裁署对物业进行评估。为了保证评估的客观、公正、以及对广大业主负责的原则，我国内地应首先对现有的评估市场进行整顿，建立起规范的评估体系，定期对征收对象的平均价值进行评估。其次，还要建立业主申辩制度，即当业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时，可自行收集相关资料，向评估组织要求再次评估，如果的确有失公平，评估组织有义务修改评估结果。要规范评估行业的行为，保证评估的科学、公正也是物业税开征前必须解决的一道难题。

内容摘要：我国开征物业税有利于优化我国现行的财产税制，有利于国家从宏观上调控、规范房地产市场和政府的土地出让行为，解决中低收入阶层购房难的问题。但开征物业税需要解决的政策、技术和征管问题还很多，物业税开征后对地方财政、房地产价格、不动产评估的影响以及新旧政策的衔接也需要进一步分析。

关键词：物业税，必要，开征时机