物业管理风险分析论文

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1我国物业管理行业发展的基本情况

作为房地产业的一个分支，我国的物业管理行业起步较晚，经历了起步、休眠、复苏与发展三个阶段。

本世纪20年代初到抗战前夕，是中国房地产萌芽和初步发展阶段。在此期间，在我国的上海、天津、武汉、广州、哈尔滨等城市大量出现一些八九层高的建筑物。此时，因房地产市场的需求，产生了经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司。这些专业公司的管理形式与我们今天的物业管理公司的服务形式较为相似。

1949年新中国成立后，城市土地收归国有实行无偿划拨使用，房产绝大部分转为公有制，住宅建设基本上由政府包下来作为福利分配，房地产管理由政府设立的管理机构统一管理，政、企、事合一。这样，房地产这一生产生活要素不作为商品进入流通，其经营活动停止，物业管理相应也随着房地产市场的沉寂而处于休眠状态。

20世纪80年代后，随着我国市场经济的不断发展，房地产业重新崛起并不断加快其发展的步伐。在沿海开放城市和一些特大城市，由于房地产业的迅猛发展，同时出现了这些物业的管理问题。此时，由深圳和广州开始，出现了借鉴香港经验、大胆探索、不断创新的现代物业管理行业。1994年，建设部以33号令颁布建国以来我国有关物业管理的第一个部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》，从而明确了这种新的管理体制。同年6月，深圳市人大常委会通过了我国有关物业管理的第一个地方法规——《深圳经济特区物业管理条例》。上述这些法规和规定的实施，进一步确定了物业管理在中国的地位，标志着中国物业管理事业的发展进人了新的时期。

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2我国物业管理行业引入保险机制的必要性

2.1物业管理的特点所决定

物业管理的管理对象是物业，即有办公楼、商场、厂房、花园别墅、高档商品房、售后公房、旧住宅小区等；服务对象是人，既包括物业所有人（业主）和使用人，又包括在物业管理区域里的活动对象。实施专业化、契约化、规范化物业管理，除了房屋及公共设备的维修养护外，其他物业管理的内容在程度上或方式上，存在着某些不同的社会职能，如安保、消防、保洁、绿化，任何组织和个人都会与物业管理产生各种联系，并通过这种联系形成人与人之间的社会关系，因此，物业管理的权利主体和义务主体非常广泛。同时，在物业管理活动中，潜藏着一些不可预见的风险，如外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、电梯困人造成第三者受伤、机动车遭窃、老人摔跤等，现今物业建设的档次越来越高，小区中各类配套设施数量也越来越多，诸如空调、健身娱乐等，为小区的安全管理增加了难度，将会因为使用不当、疏忽等原因造成不必要的伤害，再优秀的物业管理公司，在具体管理和服务过程中都难免出现失误，难逃承担赔偿责任，因此需分担风险、分散意外损失。

2.2保障物业管理行业发展的需要

物业管理是微利、高责任风险行业，其经济实力十分有限，难以承担经济索赔责任。引入保险机制有助于物业管理减轻经济责任纠纷的困扰，提高服务质量和信誉，而业主及非业主使用人的合法权益受到侵害时，也能够及时、有保障地得到赔偿。

2.3为解决业主和物业管理公司矛盾提供了一种机制

在赋予物业管理公司管理服务权利的同时，一份沉重的责任也随之而来。目前因为意外事故造成业主同物业管理公司之间产生纠纷的事例已占到相当大的比重，特别是业主的合法权益受到侵害，尤其是生命安全受到侵害时，业主和物业管理企业常为赔偿责任分析大费周折。通过保险，可以减轻化解和转移经营风险，协调缓解业主与物业管理公司之间出现的矛盾。

3我国物业行业引入保险机制主要面临的问题

3.1公民缺乏较强的保险意识

在我国，保险意识没有深入人心，多数物业公司认为只要公司管理规范，就不会发生意外事件。物业管理公司对物业保险认知不足，以致发展多年的深市物业管理行业内至今都少有人过问和购买物业保险，在日常管理和服务过程中发生了许多诸如机动车辆被盗、高空抛物砸伤过路人、污水井盖被盗掉进小孩、电梯困人复发心脏病等经济索赔案件，管理公司常常作为第三者被推上法庭，出现和业主没完没了的纠纷。

3.2法律环境不够完善

物业管理责任保险是提供专业服务时，因过失致使服务的消费者或第三者遭受财产损失或人身伤害而“依法”承担的经济赔偿责任。因此是否有法可依是判定保险责任的关键所在，也是该保险合同成立的重要基础。我国《物业管理责任条例》对于保护消费者的权益发挥了积极的作用。但是并没有具体的法规对物业管理公司应当承担的经济赔偿责任的认定进行详细的规定，加之实际执法中没有足够的案例可循，导致判定何种情况下物业管理公司应当承担赔偿责任，赔偿到何种程度等都存在相当大的困难。

3.3物业管理行业发展不规范

物业责任保险在现阶段缺乏有效的市场需求，该险种最早在2000年9月由中国人民保险公司推出，但直到2001年底，才在深圳签了第一单。保险经营是以“大数法则”为基础的，需要承保足够的风险单位来分散风险。由于投保单位太少，保险公司面临的风险无法分散，还可能面临着“逆选择”的风险，不得不将费率定到比较高的水平或者干脆对于为数不多的投保人拒绝承保，形成恶性循环。保费收入有限、赔付率高，这样的经营状况使得保险公司的积极性也大打折扣。这种现状离不开我国物业管理行业的特点以及市场经济中的竞争因素。生活中许多物业管理企业的前身多是房管所基建单位的分支机构，也有些是安置下岗职工的劳服企业。这些造成了物业管理公司的管理水平低、效益差，造成物业管理责任保险发展缓慢。

3.4可操作性有待提高

物业保险，应是整个社会保险中不可缺少的一个重要组成部分，物业保险通过对物业管理区域由于自然灾害和意外事故等造成的保险责任范围的损失提供经济补偿。一般物业管理保险分为：房屋财产险、物业管理责任险、物业共用部位和共用设施设备及公共责任险、物业员工普通社会保险及其他保险。现在保险公司推出的“物业管理责任险”名义上是专为物业管理公司定身而设的,按保险公司条文规定,物业管理责任险主要承担各类物业管理公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失，造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由投保该险的物业管理公司承担的经济赔偿责任。物业管理责任险是建立在物业管理公司已经有赔偿责任的前提下，再转嫁给保险公司赔偿，其保险费不能从物管费中支出，应该由物业管理公司自己独立承担。这款险本意是对物业管理公司因工作上的疏忽或过失造成他人损害应由保险公司来赔偿，但这对物业管理行业可能是一个挑战。有业主会认为，今后出了事就由物业管理公司来承担责任，尤其是目前物业管理立法滞后，许多物业管理责任不能正确区分的情况下，容易将物业管理公司的有限责任扩大为无限责任。所以，现在许多保险意识强的物业管理公司，宁愿购买传统意义的公共责任险，而不购买物业管理责任险。而公共责任险附加条款太复杂，在发生事故时，理赔又很难，让人望而却步。对此，可借鉴先进国家的经验，尽可能细化保险条款，明确责任，尽可能地覆盖发生事故的可能性，增强其操作性。

4完善我国物业行业保险机制引入的相关建议

4.1健全法规和制度

现行的相关法律、法规不健全，造成在责任上，业主、物管企业与保险公司较难区分，产生推磨现象。如车辆在小区内遭到损坏，在找不到肇事方的情况下，从物业管理条例到各政策法规，都没有明确规定该由谁来担责、赔偿，如业主被宠物咬伤、道路不平老人摔伤、高空抛物伤人、污水井盖被盗导致的事故等。小区水域的伤害事故一旦发生，物业管理公司常常作为被告被推上法庭。目前由于物业管理法规尚不完善，责任认定比较困难，业主损失往往很难得到赔偿。因此，需要通过国家立法把购买物业保险事项和物业管理收费等进行明示，以鼓励物业管理公司特别是中小型公司购买物业保险。

4.2引入强制保险制度,组织行业统保物业管理责任保险

在发达国家,为了保护消费者的权益,很多职业责任保险被作为法定强制保险,投保职业责任保险是专业服务机构或人员执业的必要条件。在美国、日本、新加坡以及我国的香港、台湾,物业管理公司投保物业管理责任险是非常普遍的。在香港,投保这一险种的费用占了整个物业管理费的20%至30%。从目前物业管理行业的情况来看，各类物业管理企业无论是经营方式、服务内容还是管理水平等均具有较强的同质性，其风险状况也呈现出很高的同质性特征。因此，根据大多数法则，宜采用行业统保的方式开办物业管理责任保险。通过行业统保指导意见等管理规定，督促物业管理企业提高经营管理水平、加强风险控制与管理，提高抵御、承担风险的能力。进一步通过制定相应的法律法规，明确物业管理公司应当承担的经济赔偿责任以及赔偿程度的认定，使物业管理强制保险得到全面的执行，从而更好的抵御服务管理中的风险。

4.3物业公司主动加强和保险公司合作

物业管理在创建品牌时，引进保险机制是最好的规避风险、分解风险、服务于业主的手段。物业管理公司可以为其接管物业购买保险，以便在意外发生后，保障第三者的财物乃至生命安全。因此，物业公司通过对业主保险意识的适当引导，形成整个小区积极投保的氛围，就可以使整个物业管理活动积极开展，树立物业公司自身的形象，从而为长远发展奠定基础。所以，为了获得物业管理公司业主的双重利益，物业管理公司应当主动加强和保险公司的合作。

4.4保险公司合理设计险种

由于有不断出现的物业管理风险，才会有物业公司投保的需要，才会有保险公司从研究分析到推出物业保险产品。但是,保险的成熟并为社会所普遍接受，是需要一个过程。保险公司在开发新险种的同时，必须在实践中不断地完善条款和调整费率，促进买卖双方的距离不断接近，使保险产品为相关的群体所接受。保险公司是经营风险的机构，为了避免自己的风险，在保险责任的设置和费率的安排上自然十分谨慎，但谨慎到让被保险人的风险无法转移，也就等于结束了这个险种的使命。如果在保险期限内没有一个风险赔偿发生，说明这个险种有问题，或者这个险种的保险责任设置有问题。保险的推出，必须有相关需求的支持，必须有民意的认可，才能和现实贴近，才会有生命力，真正起到其应有的作用。

摘要：物业管理是一个高风险行业，直接涉及较大范围的人身和财产安全，而且可控性较低；与此同时，它又是一个微利行业，这和它所承担的高风险具有很大反差。而保险是指为了偿付自然灾害和意外事故带来的经济损失，以充分的物质准备来保障社会安定，建立专门用途的后备基金的一种经济活动方式。因此，为了保障物业行业的发展和人身财产的安全，有必要将有效转移风险的保险机制引入到物业管理行业中来。

关键词：物业管理；风险；保险