物业管理论文范文10篇

一、正确把握物业管理市场未来发展的趋势

企业的发展趋势与社会发展紧密相关，物业管理企业制定发展战略的基础是做好企业宏观环境与行业环境、竞争环境的分析，并以社会、行业大环境、大趋势为依据，把握市场的发展趋势和企业中长期发展方向，不断捕捉企业发展的机会，消除或减弱企业发展的威胁，强化企业优势、回避企业劣势。

珠海华发物业管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物业管理企业之一。2001年，我们在制定企业战略规划时，企业已走过16年风雨历程，但是企业的发展并非一帆风顺，企业在管项目仅有10多个，企业主营业务收入仅有800多万元。为了加快企业的发展，上任不久的公司经营班子决定制定企业战略发展规划，在这一战略规划的指导下，经过5年的艰苦努力，公司在经济效益、企业规模、企业品牌上实现了跨越式发展，公司主营业务收入约增长了4倍，4个项目被评为“国优”，10多个项目被评为“省优”，并获得了多个各级政府颁发的荣誉，公司无论从规模、品牌、效益都取得了质的飞跃。

在制定企业战略规划前，首先要把握市场发展的趋势，做好宏观环境分析，因为这些环境对企业的影响往往是深远的、广泛的。我们在进行宏观环境分析时，应从政治环境、经济环境、社会环境、技术环境四个方面入手：即分析当时国家的政治制度改革、法律法规建设、政策动向、司法执法情况、政府机构设置与改革、重要政治事件等对行业、企业的影响；分析社会经济结构、经济发展水平、经济体制、经济政策等的变化及对物业管理市场的影响深度与广度；分析自然环境、文化环境对当地物业管理的影响；分析国家科技政策、科技体制、科技发展水平等对企业经营管理、企业装备水平的影响等。

其次，在进行行业发展趋势分析方面，我们应着重把握如下六方面的趋势：行业政策不断得到完善，行业法制管理逐步健全。非凡是近年来国务院、建设部、地方政府陆续出台了《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律、法规文件。随着时间的推移，猜测今后将会有更多的相关法律、法规陆续颁布，物业管理市场与行业将逐步走向法制化；房地产市场随着中国城市化进程和经济快速发展而进入高速发展期，并带动物业管理市场的进一步繁荣；物业管理市场竞争、人才竞争将日趋激烈，导致物业管理企业优胜劣汰、存强去弱和专业分工的不断细化；客户现实与潜在的需求持续增长，客户对物业管理的要求不断提高，物业管理服务的广度与深度将不断增加；业主的维权意识、消费意识同步提高，必然要求物业管理企业运作更加规范化；物业管理企业呈集团化发展趋势，跨地区、跨行业组建物业管理企业集团将陆续出现。

在做好行业发展趋势分析的同时，我们要进一步进行行业竞争分析，即分析行业新进入者、顾客、供给商、替代服务产品、行业内现有企业对本企业的竞争与影响。

一、物业管理人才现状与发展需求分析

1.物业管理人才严重供不应求

据有关统计数据显示，截止2012年全国物业管理从业人员约612万人，较2008年的250万人上升145%，较2004年的144万人上升325%，但是，物业管理师数量仅有43,919人，平均每家企业只有0.6个，占全国612万从业人员的0.7%，由此可见，物业管理师队伍数量与需求呈现出了较严重的失衡。《发展报告》第四部分有关制约行业发展的主要问题也指出，“行业从业人才队伍匮乏”这一实际情况。依据《物业管理师制度暂行规定》第二十八条之规定，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。但实际情况是我们全国在管的70万个项目中，具备物业管理师资格的项目经理数量还远远未达到《暂行规定》的要求。

2.企业规模化发展过快，人才“拔苗助长”趋势明显

《发展报告》指出，到2012年底，物业服务企业数量约71,000家，较2008年的58,406家增长23%，较2004年的26,700家增长166%。物业管理面积145.3亿平方米，较2008年的125.46亿平方米增长16%，较2004年28.8亿平方米增长404%。9年时间，企业发展规模呈几何倍数增长，而物业管理行业薪酬竞争力低，导致物业管理人才无论从数量还是质量上，都无法满足企业规模高速发展的需要，许多企业因此在用人上采取“拔苗助长”的方式，导致出现从业者能力与岗位能力要求严重不匹配的现象。

3.未来物业管理人才将按物业管理业态及专业细分

摘要：物业管理是市场经济的产物。市场经济是不断促进物业管理、推动物业管理向更高层次发展的重要动力。在物业经营环境和市场特征正在孕育或者说已经产生巨大变化的新经济背景下，物业管理企业唯有超越传统的观念，重塑企业形象，不断开拓进取，才能适应新市场、新变化，以求健康持续的发展。

一、国有物业管理企业的现状

国有物业管理企业大部分是从计划经济时期的房管所转制过来，受到传统体制的影响，不少国有物业管理企业不能适应市场经济发展的要求，管理体制落后、经营机制不活、服务意识不强、市场意识滞后、经营业绩不佳，很多这样的企业没有经营、拓展、投资较大项目的独立自主权和决策权。这较为严重地制约了企业走向市场的步伐。除了受到传统体制的影响外，国有物业管理企业员工队伍的整体素质不高也是一个重要原因。如员工年龄偏大、文化水平较低、安于现状、缺乏进取心和危机感。这些无固定期限劳动合同的员工，企业要与其解除劳动关系，或者让其待岗不是容易的，也不符合劳动政策、法规。即便企业费尽心机说服其下岗或解除劳动关系，但承担的费用也是相当惊人的。如此带来的国有物业管理企业负担是很重的，企业的经济效益相对较差，员工的收入势必受到影响，企业指望这些缺乏进取心、没有压力的员工在日常管理服务中自觉、认真、负责地维护企业形象和业主的利益确实相当不易。因此，国有物业管理企业的改革、改制势在必行。

二、国有物业管理企业改革的困惑

说到改革，很多人想到的是民营，似乎这样所有问题就会迎刃而解，其实不然。不是有民营企业感叹：有些地方享受不到应有的待遇，抗风险能力差，得不到政府部门的扶持、关照，小而散的结构没有市场的竞争力，只能管理物业市场的“边角料”？等等。随着改制工作的不断深入，新情况、新问题就会不断凸现出来（据先期转制的民营企业介绍，相当一部分员工要下岗）。体制的转变，职工切身利益关系的调整，历来都是特别敏感的问题，必然会产生不同的思想认识和情绪波动，解决不好可能对改革造成消极的后果。我们应当从维护改革、发展、稳定的大局出发，以“三个代表”的思想为指导，以《物业管理条例》总则规定的“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境”为立足点，在推进改革的同时，妥善处理各方利益，不要忽略了计划经济下的老职工的利益和想法，更不能把矛盾推向社会，企业能自己消化的尽量消化。

国有物业管理企业很多是由计划经济下转制而来的“老的事业单位新的企业”，在有些方面要承担历史遗留问题，要在一定时期担负社会、政府的职能，并非纯粹的经济组织，不能简单地追求经济效益的最大化。政府、上级部门一些指派性的工作还是要做的。现在一些设备、设施陈旧，条件差，维修、管理难度大，而收费低廉的老公房、售后房大都由国有物业管理企业管理，往往是吃力不讨好，吃力没有效益。总书记在谈及“立党为公、执政为民”时要求“必须落实到各级领导干部的思想和行动中去”，物业管理企业当然不能例外。也就是要为群众诚心诚意办实事，凡是涉及群众切身利益和实际困难的事情，再小也要竭尽全力去办。老公房的物业管理集中了老百姓很多“看得见”的“急”“愁”“难”事，关系到千家万户的安居乐业，关系到党和政府的形象，如以追求经济利益最大化的标准，有实力的专业化的物业管理企业是不会接手的。再说现在上海售后房物业管理费的标准是沿袭1997年的，收费标准是由政府早就核定的，并没有实施“商品化”、“市场化”，最近几年也没有考虑到物价水平、工资等水平发生的变化，市场化运作的机制实际上还没有完全建立。所以“国退民进”的口号叫了十来年，至今不能全部“民营”的原因也就不难理解了。

摘要：我国房改房如何推行物业管理，本文以铁路房改房为例，在分析当前铁路房改房的特点、铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义的基础上，论述铁

路房改房如何推行物业管理。

关键词：房改房物业管理

房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋。从20世纪80年代至今，我国的房管体制逐步从计划经济传统的行政福利型向市场经济的专业化物业管理转变，即房改房的管理也从单位自管逐步向专业化的物业管理转型。物业管理实行企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制，社会各界普遍认为推行物业管理是搞好房改房管理成效最为显著的管理模式。铁路部门如何顺应潮流，对管内房改房推行物业管理？本文作一探讨。

一、铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义

（一）铁路职工生活小区的特点

摘要：我国的物业管理起步较晚，由于诸多原因还不成熟。笔者试从我国现代物业管理的特点出发分析存在的问题和原因，并提出建设性的意见，进行理论探讨，供实际工作参考。

关键词：物业管理；原因；对策

物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫、安全保卫、公共绿化，道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

一、我国物业管理发展中存在的问题

（一）物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点

自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作的难点，也是政府主管部门立法和监管工作的重点。

1供电公司电梯管理工作现状

目前，应用电梯的范围越来越广，而且数量也日益增多。在电梯使用过程中，若稍有懈怠，就很可能会造成不可挽回的损失，这与人们的生命财产安全有着密不可分的联系。故而，供电公司物业管理的电梯管理是一项非常重要的工作，必须予以重视。可是，目前很多供电公司在电梯管理方面还存在着诸多不足之处。

1.1维修人员没有经过专业培训，存在无证上岗的现象

在现实生活中，有些供电公司在物业管理中为了以降低成本来获取盈利，通常会聘请那些专业技术水平不高、没有维修资质的从业人员，令其负责电梯的日常维修和保养工作，有的从业人员甚至严重缺乏专业技术方面的知识，遇到问题往往会处理不当，从而耽误了供电公司电梯维修的进程。

1.2维修人员对工作持不良态度

有些供电公司的电梯管理人员错误地以为只要电梯能够正常运行，不发生故障，就不需要对其进行维修保养。对电梯的预防式维护和保养不够重视，对电梯存在的安全隐患不积极排查，最终导致维修质量不达标，维修效果不好，严重的甚至会酿成大祸。

当前物业管理工作的几点思考

为加强商品住宅小区物业管理，解决目前存在的主要问题，将物业管理提高到新的水平，笔者建议应加强以下工作。

1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理

房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。

2.发挥行业协会桥梁纽带作用，推进物业管理健康发展

百色市物业管理行业协会要在政府与物业企业之间发挥桥梁纽带作用，积极协助政府职能部门加强行业管理，传达、贯彻、落实政府相关法律法规和政策，及时反映广大会员的意愿和要求，积极有效地组织制定本行业的行规行约并执行监督，完善行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象，维护行业诚信、构建和谐服务，指导和带领物业企业更好地为小区居民提供优质服务，促进物业管理逐步迈进专业化、市场化、规范化进程，为营造商品住宅小区“管理有序、服务完善、文明祥和”的和谐小区而努力。

一、城市住宅小区物业管理存在的困扰

1.城市住宅小区物业管理体制滞后。

城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门，应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系，但目前一些城市物业管理政出多门，部门越位，想管又管不好，致使物业管理处于自发状态，加之物业管理的归口部门不清，协调不力，遇到问题投诉无门。物业公司与有关部门关系难以理顺，物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用，责权关系也不明确，物业管理与行政管理等方面的关系不协调，这种不健全的管理体制，使物业公司对一些管理项目处于两难境地，影响甚至制约着管理业务的正常开展。上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决，就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。

2.城市住宅小区业主缺乏自我约束能力，对物业管理认识不清。

居住在各类城市住宅小区内的业主，其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的，规模大的住宅区业主更是千差万别，业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次，为各自的利益冲突经常发生，增加了物业管理的难度。广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异，物业管理的服务、管理范围的界定，有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中，多数业主继承了过去住公房管理模式的概念，认为自己给了物业管理费，那么物业管理部门就要对房子全权负责，对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。业主的物业管理观念淡簿，对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识，尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，但在传统观念的影响下，从内心来说不愿意有这种长期消费，心理上还没有完全接纳，仍存在抵触情绪，有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张，从而产生矛盾，使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。

3.城市住宅小区物业管理服务水平不高，管理人员素质低下，直接影响物业管理持续发展。

摘要：写字楼的物业管理属于管理服务业的范畴，其管理水平的高低直接决定了写字楼质量的好坏。近几年，随着社会经济的迅猛发展，建筑与科技领域发展也都较为迅速，人们大大提高了对于写字楼物业管理的重视程度，这就使得整个行业领域的整体水平也有了大幅度的改善。在此种形势背景下，报告会议曾提出，现如今的中国特色社会主义已经迈入了新时代阶段，这也就意味着我国的写字楼物业服务与经济也已经进入了全新的发展时代。本文将对新时代背景下写字楼物业管理的特点进行研究分析，并对于写字楼物业的管理服务的未来发展定位进行探讨。

关键词：新时代；写字楼；物业管理；特点；定位及发展

一、新时字楼物业管理的特点

1.专业且专注的特点。新时代的写字楼与传统的写字楼相比较，更加注重高端写字楼的物业管理与服务质量。写字楼的物业管理工作虽然是后来才被重视起来的，但其基础较为牢固，既做到了基层的良好服务与管理，又做到了注重高品质、品牌的打造建设。更加侧重于写字楼在运营服务商方面的角色担任，凭借专注且专业的精神品质来建设高端、高质量的品牌。2.服务理念注重价值。新时代下，写字楼被当作一个富有生命的物体来看待。如此一来，便使得服务对象富有生命化，管理方式也因此更具有人性化，企业更加注重用精心和匠心自外而内地提升其自身内涵与价值。例如写字楼物业管理较为出色的楷林物业，本着细节与极致一手抓的价值理念，使物业向着更加辉煌光明的方向发展。该物业公司在此理念下可以将工作做到符合极其细微精致的标准，它的电梯可以严格控制在标准的27.5s以内；在清洁过程中，甚至可以用棉签来仔细地进行清洁，针对于不同的污垢配以八十多种的污垢清洁剂；一个停车场坪漆的设计需要经过九道复杂的工艺程序，在减少噪音和增加舒适感等方面极具优势。楷林物业之所以能够做大做好，正是因为它给予了物业服务一定的生命理念，用心做好物业管理服务工作。3.写字楼物业管理服务体系独具特色。新时代下写字楼物业管理服务体系主要分为以下四大板块：精心的管理服务、愉悦的客户体验、优化资产配置以及智能自动化共享。这便是新时代下物业管理的核心竞争力及产品的独特竞争优势之所在。正如我们经常问到的，一个企业在现如今市场竞争如此激烈的背景之下，要怎样才能赢得顾客的芳心，占领更多的市场呢？答案很明了，就是靠企业的服务体系，企业的软实力必须够强，才可实现此目标。

二、新时字楼物业管理的创新与发展

1.写字楼快速发展助推物业管理服务。从传统封闭式的写字楼工作环境演变为新时代下开放形式的写字楼，这能够充分体现出国家在改革过程中的开放发展。现如今，写字楼越来越多，已经远远不能用座来描述，取而代之的应该是群。之所以会出现写字楼群的现象，是由多种因素共同影响的。比如我国的经济产业一步步由“制造”转变为“智造”，这就需要有更多的产业研发部门，在我国大力倡导积极创业的前提下，有越来越多的科技企业应时而生。高质量、研发前沿的产业正在加快创新发展的前进步伐，在一定程度上推动了高端写字楼物业管理服务的高要求、高标准。就我国现状而言，我国的写字楼年均落成量均是全世界最高的国家，这正是新时代下我国写字楼的发展新趋势与新定位。其实，在这种背景下的写字楼空置率也是较高的，因此就出现了两种不同的观点，其中一种观点认为，如果依据现在的消化能量进行发展消化的话，可能五十年、一百年都未能完全消化。该种看法显然比较片面和狭隘的。如我国上海的浦东地区，在过去曾出现过写字楼空置率极高，甚至不花钱就可以免费办公的情况，但随着社会经济的不断发展，上海浦东的房子已经非常稀缺，不可同日而语。2.写字楼物业管理要与时俱进。改革开放以来，众多的实践案例证明了要想把事情办好、办成功，必须坚持中国特色的相关要求及标准，同样，物业管理服务也应该按照同样的中国特色来发展创新，只有这样，写字楼物业管理服务工作才能做得更好。需要特别注意的是，首先，要充分利用好政府给予的一些优惠政策，如设备资助及人才供给等方面；其次，写字楼的全球化商业性质的经济活动，要用国际化的视角全方位的审视其发展，做好职责范围内的服务工作。3.虹吸现象倒逼写字楼的服务及管理规划。写字楼对于周围环境的影响极大，尤其是在经济方面，其造就的精神财富以及写字楼所延伸出的各种产业，为当地的税收及GDP增长做出了巨大的贡献。对此，物业管理部门要专门就写字楼在所需资金来源、知识技能以及人才所需方面的虹吸现象，提前做好充分的物业管理服务的设计工作。首先，在写字楼内部，人流量及物流量都比较大，服务范围延伸较广。比如可以在写字楼内开展会、宣传服务及餐饮等活动，这在一定程度上也为写字楼物业管理带来了难度与挑战；其次，写字楼新兴技术及设备的使用增加了写字楼物业管理的难度，对写字楼管理提出了新要求；最后，写字楼的客户量急剧增多，为了给客户带来最佳的体验，要求创新传统的物业管理服务，使服务变得具有特色且多元化。如今，越来越多的企业会选择将企业的后勤工作全权交与综合服务商设计处理，这其实是一种新的发展形势。综上所述的各种情形，均能够增大行业的发展增值空间与机遇。

一、现代物管制度引入山西新农村管理中的必要性

当前要大力发展农村经济，必须依靠内、外源型经济并举发展。而对于一些商业区位优越，处于经济发展初期的村镇，“招商引资”“征地办厂”无疑是打开经济发展局面的一种重要途径。而要改善当地的投资环境，带动当地的经济发展，离不开基础设施的建设与完善，更离不开社会治安的维护与稳定，这正是新农村建设的重要目标之一———“村容整洁”的基本要求。在新农村建设中引进规范化的物业管理，有利于在短时期内扭转环境与治安的不利局面，尽快在外来投资者心中树立投资信心，为当地的经济发展搭建一个和谐稳定的平台，最终实现“生产发展“”生活宽裕”的新农村建设目标。

（一）对村民而言将现代物管制度引入山西新农村管理中的必要性

1.发展物业管理有利于提高农民的生活质量经济发展的根本目的是提高人民生活水平。其中，居住质量的高低是检验全面建设小康社会成果的重要标准。随着我国国民经济的发展，农民生活水平尤其是居住条件得到了极大改善。现在农村居住的主要矛盾是农村现有的管理制度无法满足农民的居住需求。好的物业管理公司可以改善农村的居住环境，有利农民安居乐业,实现农民住宅资产的保值增值。

2.发展物业管理有利于缓解农村就业压力就业是民生之本。当前和今后我国相当长一段时间就业形势会极为严峻和复杂,就业需求也会十分强烈，扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。特别是在农村，剩余劳动力的大量外出务工使在农村居住的都是孤寡老人和留守儿童。而农业的机械化发展进一步解放了农村的生产力，使更多的农民面临工作需求。作为劳动密集型行业的物业管理,做好物业管理工作需要大量的保洁员、保安员、水工、电工等，这些工种只要农民愿意干，经过培训都可以满足物业管理公司的需要。引入物业管理模式，能够为缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移与产业结构调整中的就业的结构性矛盾作出重要贡献。

（二）对物业企业而言将现代物管制度引入山西新农村管理中的必要性