我国公司物业服务结构性探讨论文

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摘要：简要介绍物业服务行业在我国的发展过程，详细介绍现代物业服务企业职责，企业组织结构的主要形式及其优缺点，对北京外交人员房屋服务公司现行组织结构进行分析，并提出改进方向，提高物业服务效率，对现代物业服务企业适用的组织结构提出设想。

关键词：现代物业服务；组织结构；区域性；效率

0引言

现代物业服务在我国可以说是一个新兴产业。物业一词由香港传入内地，其含义主要是指以土地及地上建筑物的形式存在的不动产。自1998年国家启动了住房体制改革，福利分房取消，老百姓开始自己花钱买房子，商品房交易日趋火爆。老百姓拥有了自有产权的房子，随之物业服务企业也逐渐发展起来。随着《物业管理条例》、《物权法》等国家及地方相关法律法规逐步出台，现代物业服务企业逐渐走向正规化、市场化。

1现代物业服务企业职责

现代物业服务企业在我国刚刚起步时，都称之为物业管理企业，2007年修订的《物业管理条例》中将物业管理企业改为现代物业服务企业。实际上，物业管理企业属于第三产业，属于服务业范畴，服务时其向市场提供的商品，物业管理企业更名为现代物业服务企业是将这个行业的本质特点在企业名称上表现出来。

根据国家颁布的现代物业管理条例规定物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。在这里，本文要讨论的是物业服务企业要采用哪一种组织结构形式，才能够更好提供物业服务，满足业主及使用人的要求。

2企业组织结构形式

组织在管理学中组织结构形式有直线制、职能制、直线职能制、事业部制等形式。

2.1直线制分析

直线制是一种最简单的组织形式，它的特点是企业各级行政单位从上到下实行垂直领导，下属部门只接受一个上级的指令，各级主管负责人对所属单位的全权负责。企业不设职能机构，一切管理职能上都由行政主管自己执行。直线制组织结构的优点是：结构比较简单，责任分明，命令统一，指令传达效率高、执行速度快。但是直线制存在明显的缺点，它对行政负责人提出了较高的要求，要求行政负责人对所属单位的业务全面了解，要通晓多种知识和技能，精通处理各种业务。把所有管理工作、专业职能都集中到最高主管一人身上，这种组织结构形式与向规模化、专业化发展的现代企业显然是不适应的。因此，直线制只适用于规模较小，生产技术比较简单的企业，对生产技术和经营管理比较复杂的企业并不适宜。对于物业服务企业来讲，随着市场变化，现代物业服务正在向多样化、专业化发展，直线制显然不是用于现代物业服务企业。

2.2职能制分析

职能制组织结构是指在企业领导下面设立职能部门和人员，协助领导从事职能管理工作，各职能部门有权在自己业务范围内向下级行政单位下达指令。这种组织结构要求行政主管把相应的管理职责和权力交给相关的职能部门，下级行政负责人除了接受上级行政主管人指挥外，还必须接受上级各职能部门的领导。

职能制组织机构的优点是能适应现代企业技术比较复杂，管理工作比较精细的特点，能充分发挥职能部门的专业管理作用，减轻行政负责人的工作负担。同时，职能制组织机构的缺点也很明显，由于行政单位要接受多个职能部门的指令，在行政单位内部妨碍了必要的集中领导和统一指挥，不利于明确行政负责人和职能科室的责任。在上级行政领导和职能机构的指导和命令发生矛盾时，下级行政单位就无所适从，影响工作的正常进行，容易造成管理秩序混乱。由于这种组织结构形式的明显的缺陷，现代企业一般都不采用职能制。

2.3直线职能制分析

在我国，大多数的企业的组织结构形式采用的是直线职能制。直线职能制，也叫生产区域制，或直线参谋制。它是在直线制和职能制的基础上，取长补短，吸取这两种形式的优点而建立起来的。这种组织结构形式采用了直线制和职能制相结合，以直线为基础，在各级行政负责人之下设置相应的职能部门，实行行政负责人统一指挥与职能部门参谋、指导相结合的组织结构形式。这种组织结构形式是把企业管理机构和人员分为两类，一类是直线领导机构和人员，按命令统一原则对各级行政组织行使指挥权；另一类是职能机构和人员，按专业化原则，从事组织的各项职能管理工作。直线领导机构和人员在自己的职责范围内有一定的决定权和对所属下级的指挥权，并对自己部门的工作负全部责任，职能机构和人员，则是直线指挥人员的参谋，不能对直接部门发号施令，只能进行业务指导。

直线职能制把直线制组织结构和职能制组织结构的优点结合起来，职能部门拟订的有关指令，由直线主管批准下达，各级行政领导人逐级负责，实行高度集权。既能保持统一指挥，又能发挥参谋人员的作用，部门和人员分工精细，责任清楚，各部门仅对自己应做的工作负责，效率较高。

3北京外交人员房屋服务公司现状

笔者所在的北京外交人员房屋服务公司是专门为驻华外交使团及新闻机构提供房屋租赁及物业服务的公司，公司成立于建国初期，现管理着5个高档涉外公寓群及几座办公楼，下设5个物业管理部。公司与市场上的物业服务企业不同，公司隶属于外交部下属单位，公司所管辖的物业产权为公司所有，因此公司各物业部执行着物业管理与产权业主的双重职能。物业部在日常的物业管理工作中，不仅仅要负责常规的物业管理项目，而且还要担负租赁合同中业主需要承担的责任与义务，因此物业部比单纯的物业公司的服务范围要广、服务内容要多，对物业服务水平提出了更高的要求。

3.1公司现状分析

公司的组织机构形式属于直线职能制。公司总部下设公司办公室、物业部、销售部、材料采购中心、财务部、人事部、卫星服务部、电梯服务部、工程部、消防保安部等职能部门。

公司下设的5物业部门负责所辖公寓的物业服务，下设客户服务组、工程管理组及治安委员会为客户提供清洁、维修、安保服务。销售部负责联系客户，价格谈判，签订理合同。

材料采购中心负责全公司的各项材料采购包括日常办公、维修材料采购，公寓套房内配套家具、电器的采购及维修。

财务部负责租金及维修费用收缴等各项财务工作。

人事部负责公司所辖人员培训、人事、薪金管理。

卫星服务部负责全部公寓群内的卫星电视的信号接收及调试。

电梯服务部负责全部公寓群内的电梯维修、保养、装饰工作。

工程部负责大型施工项目的管理。

消防保安部负责组织、监督、检查公司所辖区域内的各项安全工作。

从公司总部目前的组织架构设置和部门职能设置来看，符合直线职能制的组织结构的设置要求。但是公司的主要业务部门5个物业部的辖区并不在一起，各物业部对自己辖区负责，实行属地管理，即各物业部辖区内的各项服务工作均有各物业部负责。各物业部的组织结构就变成了职能制，各物业部的具体工作要受到上级行政领导的指挥，各职能部门的指令也要服从。销售部门与客户签订合同后，客户需求的各项物业服务均由物业部负责提供。公司5个公寓群位置不同，客户群体也有较大的区别，客户的个性化需求差别也较大，但是除了物业部常规的清洁、维修、保安服务外，客户的个性化需求提出后常常要由物业部向上级行政领导或其他职能部门协调请示，手续繁琐，工作效率低。因此，公司现行的组织结构需要改进。

3.2公司组织结构改进方向

随着近年来物业服务行业的发展，各项法律法规的建立健全，以及业主对物业服务的标准要求越来越高，物业服务企业之间的竞争也渐露峥嵘。物业服务企业除了提供常规服务外，提供的服务种类和效率在很大程度上标志着物业服务企业水平。

对于承租人和产权人来讲，承租人尤其是涉外高档公寓的承租人要更看重物业服务的水平和质量。以北京外交人员房屋服务公司为例，公司的经营收入主要是房屋租赁收入，物业服务的质量对公司的经营业绩至关重要。目前物业部开展工作受到的职能部门的制约较多，物业部经理的工作重点都放在了与职能部门的协调上，工作效率低下。针对目前状况，为提高物业部的工作效率，公司总部直线职能制的组织结构形式应在二级单位即物业部中实行，在设备设施保障、材料以及销售等方面向物业部的行政负责人放权，由其负责所辖区域内的各项事务，使物业部提供物业服务过程中更加高效。

4物业服务企业组织结构的发展

笔者认为采用直线职能制并不是物业部最佳的组织结构形式，事业部制的组织结构形式更符合物业服务企业的特点，是一种更佳的组织结构形式。下面简要介绍一下事业部制组织结构形式。

4.1事业部制

美国的通用汽车公司在20世纪20年代初购并了许多小公司，企业规模急剧扩大，产品种类和经营项目增多，而内部管理却很难理顺。当时担任通用汽车公司常务副总经理的阿尔弗雷德•P•斯隆于1924年完成了对原有组织的事业部制改造，使通用汽车公司的整顿和发展获得了很大的成功，从而奠定了事业部制管理的基础，因此事业部制又称“斯隆模型”。1927年，日本的松下公司也采用了事业部制，这种管理架构在当时被视为划时代的机构改革，充分发挥了资源投入优势，提高了企业的管理效率。公务员之家

事业部制就是按照企业所经营的事业，包括按产品、按地区、按顾客（市场）等来划分部门，设立若干事业部。事业部是在企业宏观领导下，拥有完全的经营自主权，实行独立经营、独立核算的部门。

在总公司领导下设立多个事业部，各事业部有各自独立的产品或市场，在经营管理上有很强的自主性，实行独立核算，是一种分权式管理结构。

在企业总部根据具体情况设置一些职能部门，如资金供应和管理、法律咨询、公共关系、物资采购等部门。按照职能制结构进行组织设计。实现集中控制下的分权，提高整个企业管理工作的经济性。

4.2事业部制与物业服务企业

按物业服务企业的地域特点，可按地区划分成立事业部。采用事业部制的组织结构形式有以下几个有点：

每个事业部都可以根据自己辖区的客户特点，结合企业总部提出的利润指标提供物业服务，独立核算。每个事业部都能灵活自主的适应市场出现的新情况迅速做出反应，改进服务质量，增加服务项目。

各事业部均为利润中心，实行独立核算。实行事业部制，则意味着把市场机制引入到企业内部，有利于在企业内部推行绩效考核，加强成本控制。

事业部经理负责领导一个自成系统，独立经营的部门，有利于培养全面管理人才。

5结论

随着现代物业服务企业的发展，企业规模的扩大，企业的组织结构形式应向事业部制转变。

参考文献：

刘秋华；柳雨霁《现代企业管理》中国社会科学出版社2002P16-20

赵有生《企业管理》电子工业出版社2007P18-19

李东《管理学——理论·方法·工具》科学出版社2008P202-20