房地产企业税务风险防控措施

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摘要：由于我国房地产企业结构庞大、劳动密集、经营活动多样化，在当地开展相应的税收和财务管理活动难度较大。原始的营业税务所占市场份额很大，近年来，税务抵扣政策严峻程度已导致房地产企业减负目标产生一定的负面影响。本文依据房地产企业税务管理现状进行深入分析，并提出行之有效的措施去解决所存在的税务问题，探寻更加适合房地产企业的税务风险管控方法。

关键词：房地产;税务风险;防控

随着我国民营房地产企业的持续壮大，税务事项的处理也逐渐复杂化，精细化程度也愈发严重。信息化建设是我国社会经济和市场经济发展的主要方向。在研究开展相关税收风险监管的同时，房地产企业也需要加快这一新时期的步子。全面提高信息化办公水平和数据处理应用能力，将成为房地产企业应对税务管理的有效途径。

一、房地产企业税务风险概述

(一)房地产企业税务风险概念及特点

房地产企业税务风险属于现代经济领域的重要经济问题之一。根据我国经济学领域的相关理论可知，税务风险代表着涉税责任的非稳定性。本文基于诸多学者的研究理论综合提出了房地产企业税务风险的定义。即房地产企业税务风险是相关企业在涉税活动中面临的一种不确定性，这种不确定性导致该企业本身的纳税活动无法、或者很难符合我国税收法律的相关规定，进而对企业的盈利情况以及发展前景造成不可估量的损失。例如，某房地产企业在实践中对于税收法律的研究深度不足，经相关单位审查，发现其存在偷税漏税的问题，这就会导致相关单位不仅应该承担补税的责任，还要受到一定的经济惩处以及名誉损失。房地产企业税务风险主要具备以下几种基本特征：(1)客观性。房地产企业税务风险不会随着某一单位、个人的意识而发生改变，具备一定的客观性特征。(2)普遍性。房地产企业受资金影响非常明显，融资、投资、运营是房地产企业保证高营收的重要举措，因此，其税务风险比较常见，会出现在以上诸多经营行为中。(3)可控性。房地产企业的涉税风险是可控的，企业在采取相关防控措施之后能够将其影响程度与范围限制在一定范围内。(4)隐形性。房地产企业的涉税风险可能隐藏在企业每一个具体的经营流程中，因此，想要从中发现具体的涉税风险相对较为困难。

(二)房地产企业税务风险种类

从影响角度分析，房地产企业税务风险主要包括以下两种：(1)涉税压力风险。在房地产企业进行税务筹划的过程中，如果企业没有对税收政策、税收法律进行全面了解，那么很容易产生税额过高的现象，进而导致税务负担加重；(2)涉税违规风险。在房地产企业进行税务筹划的过程中，如果其税收筹划部门对税收政策、税收法律的内容产生了错误理解，那么很容易在应纳税的部分少纳税甚至是没有纳税。这种情况一旦被税收管理部门发现，就必须面临补税、滞纳金、罚款、甚至名誉受损风险。从要素级别角度分析，可以将房地产企业税务风险分为以下几个种类：(1)策略筹划税务风险。即房地产企业在对企业战略发展进行规划的过程中就需要对涉税问题进行分析，在这一过程中可能会产生相应的涉税风险；(2)重要运营策略税务风险。房地产企业在进行重要运营活动，如重大投资、重大合并、重大运营方式的过程中，其高层管理者必须对涉税成本要素进行分析，在这一过程中产生的税务风险；(3)重大运营行为税务风险。主要指的是交易过程中交易价格认定可能存在的税务风险；(4)一般运营行为税务风险。即企业在进行缴税登记、税务信息存储与转移等一般运行行为的过程中可能存在的税务风险。

二、房地产企业税务风险管控现状

(一)管控难题不可避免

房地产企业在开展新项目前有必要进一步了解税收政策，主动与基层税务政府沟通，以缩减将会产生的税务风险，加快落实并实施税收管理政策。税务机关所处地区，决定了房地产企业产生税务风险几率。在某种程度上，对于房地产企业来说增加了一些困难税务风险管理。当前，我国的房地产企业设计项目种类繁多，且项目的扩展范围广，常常进行跨地区经营，这也导致相同项目，却在各自的税收制度和税务环境中出现的差异。另外，施工房地产企业的施工项目周期性因素，是导致房地产企业税收风险控制和实际应用的困难。科学开展房地产项目的税收工作，明确税务管理并处理好相关税务风险事务，降低费用成本，稳定房地产业务资源带动房地产企业的可持续发展，从而有效实现房地产公司的最大化效益，同时也为董事予以最丰厚的经济利益。

(二)缺乏税务风险管理机制

房地产企业遵循社会责任与义务，合理缴纳房地产企业所得税，一直是整个房地产企业面临的重大社会问题。在我国一些建筑工程房地产企业中，一些税务管理人员对房地产企业风险评估和税务管理的整体有效性认识不足，他们没有进行具体的涉税业务标准化体系建设，缺乏以纳税人为主体的服务意识，在认识中看不到规范有效管理房地产企业纳税的重要性，直接导致房地产企业内部形成不良的税务管理影响，给企业带来巨大的社会和经济损失。

(三)税务处理机构未与信息化处理系统进行有机结合

房地产企业产生税务风险关键性因素是没有有效应用数据信息化处理、办公系统，且税务相关管理制度与管理系统也有待完备。房地产企业的税收管理本身是一个非常复杂的问题，对房地产企业的生存和发展具有重要意义。由于房地产企业财务会计制度不完善，财务清算的步骤、流程相当繁杂，所计算的结果很容易就会出现偏差，从而使得房地产企业税收收入不足，提高了房地产企业的税收征管费用和成本。在我国许多房地产企业进行税务管理的全过程中，务必将税务管理与信息处理技术等完美融合，不然会让企业税务风险管理过程变得更为复杂。

(四)房地产企业税务风险防控原则

房地产企业税务风险防控的原则是房地产企业构建完善税务风险防控系统的基本纲领，因此，相关单位必须按照整体战略思想来对原则加以确定。其具体内容包括以下几点：(1)全面风险防控原则：由于房地产企业的税务风险具备普遍性的特点，贯穿于企业生产经营的各个具体环节，因此，从源头开始对企业所有可能存在税务风险的环节进行控制是房地产企业达成税务风险控制目的的重要基础。(2)规范化运作原则。税务风险的出现是存在一定规律的，因此，相关企业必须围绕税务风险的出现规律制定一系列的税务风险防控制度，保证该制度能够系统化。其次，在实践环节，相关单位也要按照制度规定进行规范化操作，只有这样才能真正发挥税务风险防控体系的作用，最终实现风险管理的基本目标。(3)动态化调整原则。房地产企业的税务风险会随着企业自身发展以及外部环境变化而不断发生转变，可能会产生新的税务风险类型，也可能会产生税务风险降低、升高的现象。因此，相关企业必须根据税务风险的实际特点进行税务防控策略的动态调整，以保证其制度对于税务风险能够具备较强的针对性。(4)事前防控为主原则。降低税务风险危害的最佳策略就是防止税务风险的发生，因此，采取事前防控为主的策略能够有效的将税务风险控制在可以接受的范围之内。与之相比，事中控制能够降低税务风险危害，事后控制能够降低下一次发生相关税务风险出现的可能性，其重要性呈阶梯型下降的趋势。(5)正确处理风险与收益关系的原则。税务风险防控的最终目标是为了实现企业利益的最大化，而非单纯的降低税务风险。房地产企业属于典型的高收益行业，因此一定的风险是必须要承担的。从这一角度看，房地产企业不一定必须将税务风险控制到最小，只需保证企业效益的最大化即可。

三、提升房地产企业税务风险管控能力的有效措施

(一)提升房地产企业税务征收的立法层次

从当前房地产企业的发展趋势来看，提升房地产企业税务征收的立法层次对于提升房地产企业税务风险管控能力具备较为重要的意义。具体操作方式如下：(1)国务院相关部门可以按照《立法法》的相关要求，向人大请求授权制定相关的行政法规，在时机成熟后，由全国人大及时制定相关法律规定。(2)选择相关城市作为试点，并将相关行政法规的内容进行具体落实，根据实际情况进行效果的综合评估与分析，最终报请全国人大完成房地产企业税务征收相关法律的制定。

(二)做好和税务机关的沟通工作，建立健全税务风险监督评价机制

一是房地产企业需要承认税务机构处理企业税务筹划相关事件时有自由决策的权利。在房地产企业实行税收筹划的初期，企业相关税务管理人员在明确所涉及的收业务和相关优惠策略以后，要立即和税组织进行有效交流、沟通，掌握房地产企业需缴税地的税务机构对于某些的自由决策权的既定标准，并事先做好相关的筹划准备。二是房地产企业需成立内部税务风险管理部门，对所有税务相关事宜进行有效的监管和监控，将企业内部的税务筹划作为工作重心，多范围实施对税务款项的全方位管理。房地产企业需借鉴其行业的年均税务风险系数以及房地产企业所具备的运营特征，拟定清晰的税务管理目标，划分税务风险种类，有效判断初房地产企业的在税务管理中尚未解决的财务风险，并通过企业税务建模，利用大数据、AHP熵权法以及云端数据计算，分析税务风险出现的因素，并积极采取风险防控策略。三是在事前、中、后实行多个层面的税收筹划工作，综合房地产企业初期的有关财务税收的业务，并提供房地产企业所需的税务管理预案。在实施过程中监督税收筹划方案的开展，并根据所呈现的管理结果予以改正和调整。事后，实时监测房地产企业的财务整改事宜，积极采取税务优化融资管理，进一步改善房地产企业税收风险管理水平。

(三)建立完善的税务风险配套管理机制

建立健全完善的与税收风险相匹配的管理体系，是提高房地产企业税收风险管控水平的有效手段。房地产企业在研究建立涉税风险监督管理机制的同时，还需要根据自身发展状况、人员思想和技术能力，详细制定有关规划并且落实有效机制。其一，房地产企业管理者可以从自身房地产企业文化出发，对现有的房地产企业文化进行改革和优化，构建一套适合房地产企业发展和实践的税收文化，从而保证房地产企业各项税收活动的顺利进行。其二，房地产企业要学会利用第三方专业化技术和资源，为地方政府或政府各税务主管部门、金融机构提供现场法律服务和政策咨询，并在此基础上不断创新、调整、完善和优化民营房地产企业配套税收治理机制建设。根据第三方机构提出的相关建议，结合民营房地产企业实际，进一步研究梳理税收治理风险体系的基本建立和实施，使得房地产企业中各种税收项目有效税务风险不断降低，进而稳定巩固了房地产企业市场地位，推动企业的长足发展。房地产企业针对其他方面的税收风险制定相应的机制，并且需要及时、持续地研究和完善。也就是说，要确保一些房地产企业正确认识其他税收管理风险，依法纳税，减少一些房地产企业专门从事其他税收管理工作时可能存在的税收风险。

(四)加强税务风险意识，梳理涉税业务流程

一是房地产企业要提高内部各级人员的税务风险知识、意识，需要定期开展税务管理课程，让相关税务人员进行定期的税务管理进修，掌握现阶段房地产企业税务管理中的税务风险有害性，以及税务风险所形成的主要原因，还要清楚认识到所在岗位的税务责任以及影响。要时刻遵循税务人员的工作义务、财务票据和税款制度，尽量避开人为活动带来的税务风险。二是房地产企业要梳理好税收业务管理流程，积极参与财政部门业务活动，了解企业税务权责关系，努力细化财政、税务管理工作内容，积极改善税务工作人员业务处理的科学合理性。我国房地产企业在组织大型建设项目涉税风险评估与管理时，首先基于企业真实经营状况，对内外部经济环境、涉税风险开展细致的统计分析，提出了税收风险监督管理的具体过程。房地产企业负责组织、指导增值税纳税项目的纳税信息申报和管理时，需要在个别重点项目的账表上作出相关规定，要求其在法律规定的申报期限内向有关房地产企业法人报送项目进项表和增值税纳税统计表，切实保证项目账表相关信息的准确性。

(五)全面提升房地产企业税务信息化处理能力

房地产企业必须加快税务数据处理分析能力的学习，才可以提高税务数据处理分析能力，减少税务风险。在实践中，因此可以从以下几点入手：一是完善信息化思路。房地产企业只有真正有了税务信息化的思路，才可以真正进行更深入管理，有效提升企业的财务、税收处理技能，企业财政部门与财务工作做出一定的贡献。掌握好财务、税务数据信息处理将使得房地产企业风险问题得到解决，从而增加房地产企业的社会效益和经济利益，使房地产企业更具备现代化的技术水平，实现企业现代化管理和建设。二是只有增加对房地产企业的信息化系统的新建设，才可以有效提高综合税务数据分析能力。我国相关税务税法政策持续优化、健全，房地产企业必须拥有一个完整的管理体系，制定相应的监督机制，如此才能跟随市场的实时变化，采取对应的处理，提升企业风险意识，增加应对税务风险掌控能力。在进一步加大房地产企业税务信息化和财务投入的同时，房地产企业必须根据自身实际情况，不断改进和完善财务和经营数据。三是提高房地产企业的财务管理和税务风险分析能力。房地产企业要依照现阶段相关税务新政策对自身企业的税务信息数据开展统一处理，务必按照企业税额比例完成税收工作。全面完善企业自身的税务、财政信息数据处理分析的能力，房地产企业能够依据现行政策优化税收和资产，有效解决税务相关风险，做到企业利益最大化。

四、结束语

我国税务制度的不断改革、完善，使得房地产企业实现了对税务风险的有效控制，增强房地产企业人员的风险意识，统筹规划房地产企业经济资源，从而减少房地产企业的税收风险，提升房地产企业效益。总而言之，税务风险管控与税收筹划于房地产企业而言是十分重要的。企业应着重于风险管控，积极做好税务筹划风险管理工作，对企业内部经济效益的提升十分有利，从而取得良好发展机遇。

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作者：彭薇 单位：重庆市涪陵国有资产投资经营集团有限公司