房地产企业税务风险管理分析

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摘要：人们的日常生产生活离不开房屋，而且目前随着社会经济的发展，房子对于人们的重要性也越来越高。随着我国现代化经济的不断发展，房地产行业也随着时代的发展提高了发展速度，成为了目前发展最快的行业之一。针对目前高房价情况的普遍发生，国家对于房地产企业也提高了控制和管理，从而能够有利于保障人们的正常生活。对于房地产企业来说，目前面临的最大困难就是，自身行业的税务风险，因此为了进一步提高房地产企业的可持续发展，就必须要进行有效的税务风险控制。本文主要针对房地产企业目前所存在的税务风险进行了有效分析，并且针对一些问题提出了有效的解决对策，目的在于推进房地产企业的可持续发展。

关键词：房地产企业；税务风险；风险管理

现如今我国市场经济的飞速发展，给我国房地产企业也带来了较大的机遇，但是当前房地产企业经济效益受到阻碍的主要因素就是税务问题。因此必须要对房地产企业内部的税务问题进行有效的计划和筹备，以保证相关企业能够实现自身经济利益的最大化。因此房地产企业必须要在当前税务规定的基础和前提下，保障企业内部的理财、经营及投资工作能够有效的进行，从而能够进一步提高企业的经济效益。但是在目前营改增税制改革的落实过程当中，导致房地产企业内部的税务筹措产生了许多问题，导致部分企业的税务负担大大增加，没有实现税务减轻的效果。产生这种情况的主要原因就是由于房地产企业，没有充足的进项税金额抵扣，所以在进行营改增税制改革之后，导致自身企业的税务负担大大增加，因此会容易出现税务筹划风险的发生。为了进一步解决这些问题，必须要采取相应的措施进行预防，从而才能够有利于推进整个房地产企业的良好发展。

一、税务风险的特点

(一)难化解。如果出现了一定的税务风险，相关企业没有进行合理有效的应对，就会导致风险在很长一段时间内不能够进行解决，影响企业的长期发展。另外，随着企业经营活动的不断开展，税务风险也会随之增多，甚至会出现累计的情况，就直接从隐性的风险逐渐转化为较为严重的风险，最终会导致资金流失，严重损害企业的经济利益[1]。对于房地产企业来说，当前市场竞争激烈，如果企业内部出现了一定的税务风险，不仅会损害企业的社会影响力，还会大大降低企业的市场竞争力，不利于房地产企业的持续发展。(二)多变性。在一个企业中，出现税务风险的主要影响因素也很多，而且，税务风险的形成原因也有很多，具有复杂性和多样性的特点，其中主要包括企业对内部管理的重视程度不够，相关内部管理措施不完善，税务机关自由裁量权过大以及外部税法不完善等情况。而且企业在正常经营活动过程当中，社会上所带来的其他因素也会给企业的税务管理带来了较大的影响，导致目前企业内部税务风险越来越多变化。举例来说，某一房地产企业为了进一步减少自身的税费支出，可以根据国家所规定的税务法规以及自身的实际发展情况来进行纳税筹划，但是国家对相关的税务法制进行了相应的改善，所以税务规定的内容也会发展变化，如果企业没有进行及时的调整和完善纳税筹划方案，就很有可能导致原有的纳税筹划方案具有违法的情况，同时也不能够适应当前企业的发展情况，就会引起税务风险的发生。(三)可控性。虽然当前房地产企业内部的税务风险具有多变性和复杂性的特点，但是税务风险的产生是有原因的，所以也会有适当的解决方式。因此企业在解决税务风险的过程当中可以根据以往解决税务风险的经验来有针对性的对自身发生的税务风险进行合理的解决[2]。首先企业领导者必须要提高对税务风险的管理和预防工作的重视，进一步加强企业内部各个部门之间的信息交流，以减少税务工作的失误，同时也能够降低税务风险的发生。另外也可以提前制定出一些应急方案，以免出现税务风险不能够及时的解决。在出现税务风险的时候，按照应急方案进行有效的控制，以免出现风险扩大的情况。针对税务风险必须要进行及时有效的控制，这样也能够进一步降低企业所造成的经济损失。

二、房地产企业税务风险的成因分析

(一)房地产企业内部原因引发的税务风险。1.财务核算水平不高。在企业进行税务管理的时候，财务核算是一项重要的工作内容。财务核算的准确性对于企业税务情况控制来说具有较大的影响作用。因此房地产企业在进行财务核算的时候必须要保证相关基础数据正确，相关税务数据对于企业的全部事务工作的进程都会产生重要的影响，部分的税额都是要按照财务核算的基础数据来进行进一步计算的。因此为了进一步提高房地产企业财务管理效果，必须要提高财务核算的水平。2.财务制度不健全。另外制约房地产企业产生税务风险的另外一个问题就是，房地产企业内部的相关制度不完善。在进行房地产企业管理工作的过程当中，相关制度在其中发挥着重要的作用，一个健全的制度能够从根本上决定房地产企业的发展程度。但是目前在某些房地产企业中，相关的财务制度缺乏一定的规范性和合理性，而且和当前国家所规定的法律法规不相适应，甚至有一些房地产企业还没有确立相关的财务制度，这种情况也很容易提高房地产企业产生税务风险的几率[3]。(二)房地产企业外部原因引发的税务风险。1.税法改变后没有及时调整纳税筹划方案。房地产企业为了进一步减轻自身的税负需要在合法的前提下采取纳税筹划，这也是当前房地产企业减轻税负的重要手段之一。但是纳税筹划是一种在税法边缘游走的经济活动，所以会对税务机关产生了一定的利益影响。针对这种情况，事务机关对现金的非法法律进行了进一步的调整和优化，所以原有的纳税筹划方案中的部分规定内容现如今已经不可以使用[4]。随着我国新税法的落实和应用，企业也逐渐改变了自身的纳税筹划方案，但是在这之间需要有一段时间来进行不断的调整，如果在这个时间段内企业没有对相关税法规定进行进一步的了解，从而来调整自身的纳税筹划方案，也很容易提高自身风险的发生。而且部分房地产企业在当前市场竞争过程当中，将自身的主要关注点都放在提高经济效益，管理经营业务方面，所以对于当前税法变更而改善相关的纳税筹划方案工作没有进行有效的重视，大大提高了企业内部税务风险的发生率。2.税务机关的自由裁量权。我国相关的行政机关承担着代替国家行使征税任务的责任，该类行政机关与纳税人之间存在着一种特殊的关系，那就是行政管理人员与被管理人员之间的关系，因此导致二者之间的权利和义务不对等，这是当前我国税收法律的一个重要内容。另外还受到我国现阶段的法律法规制度不健全，还有文化传统等因素会影响当前我国房地产企业在纳税工作过程当中的地位。另外部分税务机关还存在着自由裁量权过大、执法行为不规范等情况，也会直接影响相关企业税务政策的落实[5]。例如现在我国一些省级的国家税务局中，通常会把企业正常申报而且有能力缴纳的税款，延期到下年再进行征收，这就直接反映了我国部分税务机关具有自由裁量权过大的情况，而且会直接影响到纳税人权益的使用，所以就直接导致我国房地产企业在涉税问题上出现了很大的影响，大大增加了我国房地产企业的税务风险。

三、房地产企业税务风险管理存在的问题

(一)税务风险管理制度不健全，税收风险意识淡薄。在我国房地产企业中具有资金占有多，赋税高等特点，所以相关管理人员对于减轻税务的工作关注度比较大，为了减少自己的纳税量，通常会不择手段来进行避税。另外在纳税之后对于税收风险的管理意识比较淡薄，而且也缺乏税务风险管理机制的建立和健全程度，因此企业具有少缴纳税款和晚纳税的现象，因此也不利于企业税务风险管理绩效评价体系的建立健全，从而企业在罚款额度以及滞纳金方面所交付的额度也比较大，不利于企业树立社会声誉。在相关税务机关对企业业务进行审查之后发现不合理的地方，也只是采取补交税款和滞纳金的方式来进行惩罚，没有注意到识别税务风险的重要性，这种情况也会直接导致企业税收风险加大，导致企业面临着更大的经济损失[6]。(二)企业税务人员的专业能力不足。当前我国税务市场的相关信息流通速度较快，但是，相关企业的税务人员在处理问题时的工作能力不高，也不能与企业其他部门，工作人员进行良好的沟通和交流，所以会影响原始凭证的准确性。(三)企业税务信息化程度低，纳税筹划意识不强。大部分房地产企业缺乏有效的信息系统，在进行信息数据收集处理的时候，只能依靠人工的方式，所以导致信息处理效率低。(四)企业涉税信息沟通不畅。企业在进行税务缴纳的时候，没有与税务局进行有效的沟通，所以在处理重大涉税事项的时候也没有主动向税务机关进行汇报[7]。而且企业在处理重要涉税信息的时候，只根据财务部门进行处理，却没有将相关涉税问题和风险处理情况传达给其他部门，导致企业内部除了财务部门的其他部门都没有参与到社会风险管理工作中，导致各部门之间的信息交流不畅通，也会给企业带来一定的财务风险。

四、房地产企业进行税务筹划的必要性

在我国营改增税收制度改革，落实之后，房地产企业由原来缴纳营业税变成了缴纳增值税，其中进行增值税缴纳的主要内容就是看相关进款税金额有没有被抵扣，所以这种情况对于增值税发票的获取，先发销售合同，财务人员工作培训等工作都对税负情况产生了一定的影响。首先在进行营改增税制改革之后，房地产的上游企业不都是一般的纳税人，而且对于一些规模比较小的企业纳税人不具备开具增值税发票的资格，所以相关增值税也没有办法进行抵扣。其次，房地产企业属于一种资金密集型企业，在企业运作的过程当中所使用的资金量巨大，而且开发周期长，为了进一步提高自身的筹资情况，则需要采取借贷投资的方式来拓宽自身的筹资量。所以在借贷投资中，借款利息在总成本中的占比比较大。从而导致房地产企业的税务风险大大提高。最后房地产企业在项目施工的过程当中具有较高的土地成本，土地成本占据总成本的30%，而且在企业获取土地成本的时候是不具备增值税发票的，所以不能进行抵扣。根据以上情况，房地产进行税务筹划具有十分重要的意义和作用。

五、房地产企业强化税务风险管理的具体对策

(一)建立健全税务风险预警系统。1.推出税务风险评分评级机制。在房地产企业，工作运行的过程当中，管理人员必须要清晰的认识到，虽然税务风险会带来一定的损失，但是只要做好预防和风险规划，就可以实现风险控制，这样就会大大减少税务风险给企业经营效率以及各项经营活动所带来的损失。其中主要采用的方式就是税务风险的评分评级制度，该种制度主要采用的是定性分析与定量计算方式，对房地产企业当前发展的实际情况进行准确的分析，同时还要对企业内部潜在的税务风险进行有效的预防和评价，对于风险可能会造成的损失和危害进行准确的预测。这样的话就会有利于企业进一步开展相关税务风险管理工作，也能够为其提供一定的参考价值，同时有利于企业进行集中的风险处理。2.做好日常税务活动的监督。另外还要做好房地产企业日常税务活动的监督工作，由于房地产企业在日常工作过程当中，会受到一些不良工作习惯的影响产生税务风险。而且部分企业内部相关的检查和监督活动，没有及时的落实和开展，就很容易导致税务风险进一步扩大，给企业带来较大的经济损失。面对这一情况，房地产企业必须要从日常税务活动做起，进一步监督完善自身日常税务活动的效果。(二)营造良好的税务风险管理环境。1.提升税务风险管理意识。一般来说，税务风险具有不确定性的特点，所以房地产企业为了提高自身对税务风险的管理能力，必须要针对企业内部各个日常工作进行管理，并且针对问题提出有效的税务风险防控措施，从而能够最大程度的避免税务风险的发生。但是这些管理工作的开展是需要相关房地产管理者具有较强的管理意识，首先，相关管理人员必须要树立长远的目标，对税务风险管理工作进行正确的认识，将风险管理工作对企业金融活动的积极影响进行准确的了解，并且提供相应的支持。其次，管理人员还要具备忧患意识，对相关税务风险进行有效的预防和管控，从而能够减少税务风险的发生。2.重视税务风险管理制度建设。房地产企业的税务风险管理，主要有两个方面内容，一是要求相关税务管理人员具有较强的风险管理意识和风险管理经验，二是企业要建立健全一套良好的税务风险管理制度，能够为房地产各项生产经营活动的开展提供保障和支持[8]。企业首先要建立健全风险预警机制，同时还要对相关发票管理制度和合同管理制度进行进一步的完善，保证能够适应企业当前发展的需要。其中，以合同管理制度制定为例，首先需要制定一个具有法律效力的文件，在这个文件中必须对合同双方的付款时间以及相关责任进行明确的说明，也有利于税务机关对相关企业内部税务情况进行合理的调查和监管。(三)与税务机关建立良好关系。另外房地产企业还要与当地的税务机关进行良好的沟通，保证二者之间建立良好的关系，而且房地产企业还要在与税务机关进行沟通的过程当中，对于当前国家所规定的税务法规进行明确的了解，根据法律法规对自身企业所提出的税务改革进行有效的调整。另外对于企业税务改革之间出现了一些不规范的行为，地方税务机关还要对相关的企业进行意见的提出，同时也要对地方性的补充政策进行有效的了解，这样也有利于提高对房地产企业内部税务风险情况的预防和控制。(四)完善纳税筹划管理。为了进一步减轻房地产企业的税负压力，可以通过纳税筹划方案的措施来减少房地产企业的税负。但是我国目前相关的税法规定比较多样化和多变化，所以必须要提高对企业纳税筹划方案的监督管理力度，房地产企业自身也要不断调整改变纳税筹划方案，以符合当前国家所规定的税收制度。房地产企业的管理人员必须要对相关税务规定的法律法规进行及时准确的了解，并且给予相应的调整意见，保证纳税筹划方案能够符合国家的法律法规。

六、结束语

总而言之，目前我国房地产企业税务风险问题比较严重，因此，相应的税务风险控制措施也比较重要，针对房地产企业当前发展的实际情况，必须要加强对企业内部的审计监督工作，同时还要加强对房地产企业税务风险的管理和控制，有利于减少税务风险的发生，从而能够促进房地产企业的可持续发展。

参考文献：

[1]顾海平."营改增"背景下房地产企业税务风险的防范研究[J].投资与创业，2019(1)：137-138.

[2]杨晓静.增值税全面实施背景下房地产企业税务风险管理研究[J].新商务周刊，2018(24)：56.

[3]时文婷.新时代下房地产企业税负风险的分析及防范[J].中国市场，2018(29)：149-150.

[4]蒋娟.房地产企业税务筹划风险浅析与对策研究[J].知识经济，2018(18)：94-95.

[5]武晓娣.房地产企业成本核算存在的问题及对策[J].中国市场，2018(30)：157-158.

[6]陈逸婧.浅析房地产企业的财税风险及应对措施[J].河北企业，2018(8)：37-38.

[7]伍浩培.房地产企业税务筹划与税务风险分析[J].财经界，2018(16)：126-127.

[8]张永凯."营改增"背景下房地产企业税务风险的防范研究[J].财会学习，2018(12)：169-170.

作者:谭志娟 单位:上海立丰税务师事务所有限公司