医院职工住房和社区管理对策

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摘要：针对房改政策实施至今医院仍然参与职工住房和社区管理这一典型现象，分析认为问题根源在于私有化后职工住房的保障房属性、社区建成年代久远、部分共用部位与设施设备等产权关系不明晰、职工对医院的依赖等因素，考虑到职工住房和社区管理社会化的必然性与长期性，认为医院应转变思维，职能定位，从政策执行人、业主权益拥有者、服务供应方等视角，依托属地政府、社区居委会、业主和物业服务单位建立多元主体共治模式，推动社区中形成对话、竞争、妥协、合作和集体行动为主的可持续社区治理机制，维护包括医院在内全体业主的共同利益。

关键词：公立医院；职工住房；社区管理

自1988年全国房改启动以来，公立医院职工住房经历了提租、公房出售、住房补贴发放等过程，从公有产权变为私有产权，原职工生活区渐变为非单纯职工居住的城市社区，但医院并未按预期从职工住房和社区管理中脱离，分析这一典型现象背后原因有助于医院未来采取适当对策。

1医院职工住房和社区管理历史沿革与现状

房改以前，医院一般都设有房管部门，负责职工住房和社区管理，涉及新房分配、旧房调配等重大事项时，医院通常组建分房委员会并制定方案。房改期间，医院房管部门按照各阶段房改政策要求，负责租金、公房出售价格或住房补贴等计算，配合职工及相关机构办理房屋上市交易等，负责在原职工社区引进物业服务单位。房改以后，职工住房商品化，成为职工“私有财产”，商品化后职工住房的上市交易使得更多社会人员入住职工社区，从而改变了原有的“医院-职工”单一社区管理模式。但此种模式并没有按预期实现社区物业管理社会化。以某大型综合性三级甲等医院为例，该医院于1984年10月开院，院区周边曾配套建有两个职工社区，社区中目前仍存在未上市与已上市房改房、成本价房、优惠价房、承租公房等多种公有住房。医院仍设有房管科并负责：①职工住房改革相关持续性工作，包括职工住房上市交易、住房档案管理、住房补贴计算、房改政策解答与实施等；②物业服务单位选聘和监管职责，参与调解物业服务单位与居民纠纷，尤其是与社区中医院职工业主的纠纷；③社区共用部位、大型和公用设施设备修缮与资金保障等；④社区内医院集体用房和地下空间管理。即房改政策实施以来，两个职工社区各有物业服务单位，均未建立以业主大会为核心的社区自治机制，医院并未从职工住房和社区管理事务中脱离，只是从过去的直接管理转变为当前隐形化的间接管理。

2医院参与职工住房和社区管理的原因分析

2.1商品化后的职工住房仍然属于保障性住房

1994年国务院的43号文对出售公房做了11条规定，其中第2条就提出了“向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价”的原则。这是我国首次提出住房分类供应和保障房的理念，由于当年单位职工仍施行低工资制，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，也就明确面向职工出售的房改房的保障房性质，表明商品化后的职工住房与职工从市场上购买的普通商品房有本质区别。商品化后的职工住房未上市交易前，权属流转受国家和地方对保障性住房的相关管理规定约束，上市交易后，职工曾享受保障房的事实会记录在案，影响该职工后续个人住房买卖相关政策。

2.2医院作为原产权单位无法通过房改上市过程完全免除责任

职工住房虽属保障房，但在产权关系方面与现有普通保障性住房又有所不同。普通保障性住房项目由政府投资或主导，建成后交由政府房产管理机构管理，房屋产权关系相对清晰，历史记录相对完整。职工住房，尤其是职工社区中的住房，通常作为医院主体工程的配套生活设施建设，建设用地主要通过划转方式获得，或在自有土地上建设，资金来源包括政府拨款、自有资金、职工集资与开发商合资等多种来源。不断变化的住房政策造成同一职工社区甚至同一住宅楼中部分产权、有限产权、私有产权、公有产权并存，形成较为复杂的产权体系，同时因房屋多次流转、人员流动、管理人员更替和管理部门调整等原因，理清住房档案十分困难。医院作为原产权单位，无法通过部分房改房上市交易完全免除其承担的产权管理、业主和社会责任，涉及现存职工住房、未上市和已上市房屋之间、有关共用设施设备或共用部位纠纷时，医院作为原产权单位仍不能置身事外。

2.3共用部位和共用设施设备产权关系不明晰

房改过程中对职工住房和社区中共用部位与设施设备的产权缺少明确说法。房改房售房面积核定主要是按照使用面积乘以固定系数来计算的，上市交易过程中没有约定共用部位范围，导致无法明确共用部位，特别是社区公用建筑的产权人。共用设施设备产权划分缺少明确方法或依据，部分共用设施设备运行还依赖医院主体工程，甚至是医院主体工程所属设施设备中不可分割的一部分。因此，尽管部分职工或非职工居民获得房屋产权成为业主，但在权属流转过程中，共用部位和设施设备产权实际上并没有移交给全体业主，而是由医院继续管理并承担相关运维费用。

2.4公共配套设施不足与共用设施设备老化限制了物业服务水平

职工社区通常建设较早，按当时社区规划要求，仅配套有少量管理用房和商业用房，并没有配套物业、社区活动用房和停车场地等，仅有的商业用房、停车场地也按政府当年的规定无偿移交给商业部门使用或划给街道管理，地下空间也按规定不得出租经营，社区中可用来补贴物业费用的经营性用房较少。同时，社区共用设施设备使用年限较久，存在老化、功能落后和安全隐患等问题，解决这些问题需要投入大量资金，造成物业管理成本增加，物业费用收不抵支。这两项因素限制了物业服务水平提升，也成为医院职工社区物业服务社会化需要解决的难题。

2.5职工类业主对医院的依赖制约了物业服务社会化进程

随着房改房不断上市交易，非医院职工业主逐渐增多，原单纯医院职工为主的社区确实呈现社会化特征，但社会化程度远低于其他普通商品房和保障房性质住宅社区，相当数量职工住房因种种原因未上市，或者上市交易给子女，或者上市交易给医院其他职工，客观上职工业主仍占有较大比例。由于医院经济运营状况较好，能负担职工社区中共用部位和设备设施维修资金，在物业服务单位选择上有主导权和话语权，使得职工业主存在“等、靠、要”的依赖思想，有事时首先想到的是找医院房管部门来解决，并在全体业主群体中表现最为强势，客观上造成业主委员会无法成立，制约了社区物业服务社会化进程。

3坚持多元主体共治的社区治理机制

3.1医院参与社区治理的多重角色

医院参与社区治理具有产权单位、业主和用人单位三重角色，需承担相应职责。一是作为未上市房改房的产权单位，应持续执行房改政策，推进职工住房和社区管理社会化进程，二是作为集体和部分公共用房业主，享有业主权利同时也应履行相关义务，参与社区物业管理委会事务，选择并监督物业服务单位，支持社区改造升级工作。三是作为部分业主的用人单位需要承担必要社会责任，维护职工住房利益，协助政府和社区做好矛盾化解与社会稳定。多重角色特征不仅说明医院参与社区治理的必要性，也要求医院针对职工住房和社区管理需求要有所转变，应在实践中不断找准自身职责范围与功能定位，由原产权单位思维向业主思维转变，由单位大后勤、单位物业向物业监管方向转变，由过去的房屋管理思维向业主权益维护方向转变。

3.2发挥属地政府的主导作用

医院职工住房和社区管理问题并非孤立现象，城市中类似职工社区普遍存在，属地政府及相关业务主管部门对此应发挥主导作用。一是完善相关法律法规的配套政策，针对已上市和未上市房改房混存情况下的职工社区物业管理、维修、监管方面政策缺失及冲突等情况出台切实可行的实施办法或解释，针对老旧小区历史遗留问题，尽早建立必要的申诉渠道或解决机制。二是建立必要的免征、退税、降税等财政调节手段，扶持老旧小区物业服务企业，方便其收支平衡，提高其积极性和物业服务水平。三是提供专项资金用于单位社区综合整治与改造，建立包括社会资本在内的资金筹措机制，制定修缮计划，整治社区环境，推进老旧住房共用设施设备升级。

3.3协助社区居委会建立可持续的基层群众自治制度

医院应积极协助社区居委会建立群众自治制度。党的报告中提出“要加强和创新社会治理，坚持和完善基层群众自治制度”。2020年北京市的《物业管理条例》提出将物业管理纳入社区治理体系，提出由社区居委会建立物业管理协商共治机制，引导物业管理事项规范运作。社区居委会作为政府基层管理的组织载体，本应承担推动社区居民自治的任务，但由于上级行政机构安排的事务占用居委会过多人力、物力与时间，老旧社区的居委会通常无力专注于业主诉求与维权等活动。职工社区社会化过程中，由于职工业主的存在实际上仍然保留了单位社区内核，单位原本的组织性增加职工业主对单位依赖性同时，确实也能为职工业主实施集体行动提供保障，也确保维权行为在法治框架下理性发展。但医院介入职工业主维权并非长久之计,应积极参与社区居委会牵头的物业管理协商共治机制，以便建立可持续的基层群众自治制度。

3.4依托社区自治机制维护医院及职工业主的合法权益

业主权益维护是社区治理核心，社会化后的职工社区，权益维护不仅包括医院、职工和非职工在内全体业主，也包括物业使用人，医院应依托物业管理协商共治机制维护包括自身、职工业主在内的全体业主的合法权益。首先，业主应认识社区物业服务社会化与市场化趋势，尤其是职工业主，需要改变传统单位免费福利观念，树立有偿服务意识，减少对医院的依赖。第二，业主及物业使用人应遵章守约，依法享有权利同时承担义务，行使权利不损害他人合法权益，不以放弃权利为由不履行义务，积极参与物业管理相关规约等制定过程，监督物业服务活动。第三，依托物业管理协商共治机制形成良性的对话、合作、竞争、妥协和集体行动氛围，树立依法维权和理性维权意识，将业主权益纠纷限制在法律框架内解决，减少维权行动的抗争性和过激行为，确保维权行为的正当性，获得属地政府的理解与支持。

3.5共同建立可持续的物业服务模式

医院应在属地政府指导下，与居委会、业主、物业使用人和物业服务单位共同建立可持续的物业服务模式。一是将分散的职工社区整合，形成较大规模物业服务区域，并成立物业管理委员会，由单纯医院后勤管理向物业管理委员会监管过渡；二是充分利用医院职工住房利益再分配能力强的有利条件，吸引具有一定规模的专业物业服务单位进入；三是物业服务单位应接受医院、居委会、业主和物业使用人等各方监督，做好公众沟通并落实信息公开要求，提升物业服务水平。四是建立客观公正的老旧小区物业服务监督与考核体系，相关各方应共同监督物业服务情况，制定合理可行物业服务评估和奖惩制度，对于评估不合格的物业服务单位应予以警告或淘汰，评估达标的，可按属地政策给予税收优惠政策或补贴，确保物业服务单位维持合理的赢利水平。

4结论

综合上述分析，医院职工住房和社区管理社会化是必然趋势，但也是一个长期性的过程，原因包括私有化后职工住房的保障房属性、社区建成年代久远、部分共用部位与设施设备产权关系不明晰、职工对医院的依赖等因素。考虑到无法通过房改房上市过程完全免除医院承担的产权管理、业主和社会三方面责任，医院应由原产权单位思维向业主思维转变，由单位大后勤、单位物业向物业监管方向转变，由过去的房屋管理思维向业主权益维护方向转变，并在实践中找准自身定位，从政策执行人、业主权益拥有者、服务供应方等视角，依托属地政府、社区居委会、业主和物业服务单位建立多元主体共治模式，推动社区中形成对话、竞争、妥协、合作和集体行动为主的可持续社区治理机制，维护包括自身、职工业主在内全体业主的共同利益。

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作者：邢妍 单位：中日友好医院