浅析企业运营应注意的问题

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1供暖合同约定

供暖合同有开发商与供暖企业签订的合同，供暖企业与小区业主之间签订的合同两种;而开发商与供暖企业签订的合同最为关键，它是直接约束合同双方责、权、利的依据，除常规的约定之外，要特别强调以下几点:1)关于移交条款，在移交时为保证供暖及时，只要开发商将锅炉安装完成，燃气、水、电全部接通，具备点火试运行的条件，就要求运营单位现状接收;由于建设的主体是开发商，可能在运营单位接收时会提出，某些系统需要根据他们的经验进行修改，此时开发商不用承诺修改，系统修改的问题应由运营商自行承担;这样减少了因交接不完全导致的供暖纠纷问题。2)合同中必须约定责任主体为运营单位，所有关于供暖的问题必须是运营单位负责出面解决，除因管路不通等施工问题导致的供暖问题需要运营公司将问题记录后下派到施工单位进行维修外，其他有关供暖问题如:锅炉运营维护、市政管网调水力平衡、每单元调水力平衡、入户测温等均由运营单位来完成。

2运营企业介入时点

运营企业最好是在设计阶段就开始介入，因为不同的运营企业其运营习惯的方式可能不同，在设计阶段就将运营过程中的一些经验直接融入到设计图纸中。另外，对设备的选型，系统匹配等方面给设计一些建设性意见，以便既达到供暖要求又可以最大限度的降低能耗，使整个系统处于最佳的运行状态，同时可以降低运营公司成本。

3设备移交

设备移交根据合同是整个供暖系统现状移交，因此将所有的设备管线登记造册后就可以直接移交，移交包括锅炉房、大市政供暖管线、换热站、小市政供暖管线以及业主室内的散热器等一套完整的系统的移交。整套系统的运营与维护需要运营单位全权负责。

4维、报修程序

在维修、报修程序上采育安置房项目是将运营公司电话直接向业主公开，就像电话等运营商一样，只要涉及到供暖的问题业主可以不用打物业维修电话而是直接打供暖报修电话，这样由供暖运营公司先期入户进行简单的处理后，将问题带回来，如果是施工原因导致的供暖问题，由运营公司通知开发商，由开发商通知保修的施工单位到场抢修。这样既分清了责任，又能使供暖工作有序进行。

5设备保修程序

在设备保修方面，如果运营单位接管后为了运营管理方便和某种需要进行了私自拆改，该拆改的部分由运营单位负责进行保修，对没有拆改的设备、管线由原施工单位进行保修，这样就减少了彼此扯皮现象。通过对上述主要几点把关，采育安置房项目锅炉房共计3台20t燃气锅炉，大市政管线共计1500m，换热站3座，小市政管线共计3000m，供暖面积65万m2，第一个采暖季就做到了运行平稳，业主反映良好。

本文作者：袁卓霞工作单位：北京兴创东兴投资有限公司