剖析抵押评估的特征与范围

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一、在建工程的含义及其特点

（一）在建工程的含义

在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。

要正确把握在建工程价值评估的内涵并选择适当的方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。一种定义是：在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产。

按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。

在建工程，其涵义有广义和狭义之分。广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态；而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。与一般意义上的房地产相比，在建工程具有自身的特点。

综合有关的观点和意见，参照有关的文献和估价方面的丛书，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目”。

（二）在建工程的特点

在建工程，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是己停工多年的“烂尾楼”。在建工程有着与一般房地产不同的特点。

1、所有权的相对确定性

指房屋在建工程在主管机关正式颁发所有权证书之前，其所有权处于相对确定的状态。

2、合法性

房屋在建工程，必须是经国家法定机关或有关部门在其职权范围内，依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文的合法工程，未经审批并取得规划红线图、施工许可证等合法手续的违章建筑不受法律保护，更不得以抵偿法律文书确定的债务。

3、可变价性

在市场经济条件下，房屋在建工程与其他房地产一样属于商品，有其内在价值及使用价值。但是由于在建工程处于法律上或事实上的未完成状态，尤其是事实上未完成而停止建设的工程，其价值能否以交换价值体现出来，即该在建工程是否具有可变价性，是区分执行案件抵债标的物与非标的物的基础。只有那些在市场上能够变价的、抵偿金钱债权的在建工程，才能被执行法院纳入执行标的物的范围，列为司法评估的对象。

4、在建工程房地产可比性差

在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完成建设但尚未交付使用的工程，这就造成了在建工程房地产之间可比性差。

5、在建工程形象进度与实际投资额较难一致

在建工程实际投资额，其账面价值包括预付材料款和预付设备款，同时也记录在建工程中应付材料款及应付设备款等，因此，在建工程投资不能完全体现在建工程的形象进度。

6、在建工程建设工期长短差别较大

建设工期长短的差别，直接与建造期间材料，工费价值变化、设计变更等相联系，对评估价值标准的选择有直接影响。

7、在建工程房地产种类多

在建工程房地产也涉及正常使用房地产中各类房地产，如不同用途、不同结构的厂房、仓库、普通住宅、高级住宅等。

8、在建工程造价差异大

同种用途、同种结构的在建工程，由于其地基的差异等特殊原因，造成比正常情况房地产投资增大。

9、法定抵押权优先于约定抵押权

根据《中华人民共和国合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合同期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。即承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的约定抵押权。

二、在建工程的分类

在实际的估价实务以及科学研究中，可以将在建工程按照不同方式进行分类。在建工程可根据标志性工程进度进行分类，也可根据建设用途进行分类，同时对于同一阶段的在建项目，由于工程款支付方式的不同，以及材料设备购置的早晚，在价值上也会形成差异。

根据标志性工程进度进行分类，建筑工程的施工过程分为土方工程、基础工程，结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、内外装修工程、室外工程等等。由于工程施工是一个连续的过程，可以按照建设工程施工主要工作的进度状况划分为结构在施工、结构封顶及准备验收几个阶段。对此我们也称为按形象进度进行分类。

另一种分类方式是按照项目设计用途进行划分，建设工程可分为工业建筑、民用建筑和农业建筑，进而又可分为工业厂房、仓库、锅炉房、住宅、办公楼、商业、农场、牧场等等。

由于不同类型的建筑工程具有各自不同的生产流程和特性，因此对于在建工程价值的评估首先应确定在建工程的种类，选取适合其特性的方法和技术进行研究。

三、在建工程抵押价值评估特点

对在建工程价值的估算和判定称为在建工程估价，在建工程作为房地产估价中重要的一类，相对于一般房地产的估价，在建工程抵押估价有以下几个特点：

1、在建工程的范围十分广，情况复杂，对估价要求的专业技术性强。在建工程的个性差异往往比较突出，不同工程之间的可比性较差，对在建工程抵押估价要建立在对其全面分析了解的基础上。

2、在建工程资金投入与工程实际进度存在着时差和量差，这时在建工程抵押评估中经常会考虑的因素。建设资金的投入量与实际形成的工程资产价值量和形象进度往往不尽一致。花在在建工程上的实际费用支出与其形象进度并不一致，有时偏差还很大，因此实际的费用支出并不能客观地反映在建工程的抵押价值。

3、大中型尤其是特大型工程项目建设周期长，资金成本较高，其所含实物资产价值与货币资金的时值存在着价值背离问题。

4、在建工程存在着债权债务问题和投资风险问题，在估价中要注意格外关注。而且在其竣工投产之前表现为投资的积累，通常无收益可言，且未来预期收益难以确定。

5、在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完工建设但尚未交付使用的工程。这些完工进度差异巨大的在建工程，自身可比性较差，评估时不易找到合适的参照物。

6、对工期较长或停建多年的工程，由于市场和外部条件的变化，其技术性、功能性贬值不可忽视，特别是在采用成本法估价时。有的项目还没建成在市场上就已经落后了，市场价值远低于实际的投入。

7、在建工程的价值并非各项投入的累加，要根据市场情况体现出其潜在的利润，这也是对在建工程采用成本法和假设开发法估价时的难点之一。

8、按照工程项目的建设程序，土地费用和不构成工程实体的前期费用往往是先行投入的，与工程的实际进度无关，在估价时不可遗漏。

9、对在建工程的估价往往无法直接采用一般房地产估价的方法，应结合在建工程的特点对各种方法进行修订后灵活地综合使用。

因此，在传统评估技术路线中，一般采用成本法和假设开发法，但由于在建工程资产的收益率并不是总处在社会平均水平位置，其预期收益可能明显高于或低于社会平均水平，这样对在建工程的估价针对特定的评估目的则要运用到其他评估方法，以便更好地考虑该在建工程超额收益或减额收益对其评估值的影响，从而使其估价结果进一步贴近市场。

四、在建工程抵押价值评估范围的界定

房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态，对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。因此，科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。

1、土地权属

在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。

2、项目权属

对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围；若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少？因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。

3、工程进度

在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程（包括地下室结构部分）；有的是刚刚完成了裙房的结构部分；有的已完成全部的结构封顶等等。大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。

4、销售状况

有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。