防城港市发展旅游地产的分析

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1防城港市旅游地产发展的内部条件

1.1发展旅游地产的优势

防城港市旅游资源丰富，而且类型多样，在全市有1个国家级森林公园、3个国家级自然保护区、2个自治区级自然保护区、4个国家重点保护单位和一批市、县级自然保护区和文物保护单位[1]。到2012年1月30日止，防城港市共有A级景区8个，其中4A级景区有3个，3A级景区有个，2A级景区有2个，如表1。防城港市的旅游资源不仅丰富多样，品味高，而且比较集中，旅游资源主要集中在沿海一带以及十万大山森林公园内，包括自然景观和人文景观，防城港市目前比较有名的旅游资源，如表2。防城港的京族三岛是我国唯一的京族聚居地，据历史记载，中国的京族和越南的越族属同一个民族，他们有着相同的生活习惯和民俗文化。京族是海洋民族，主要以出海打鱼为生。京族民俗文化丰富多彩,主要有“哈节”，在每年的夏天，京族都会举办这个最传统和最隆重的节日，到举办哈节的时候，全村的人集中在哈亭举行迎神、祭祖、唱哈等活动，祈求神灵保佑渔业生产获丰及进行其他文娱活动[2],他们演奏一种独特的民族乐器独弦琴，琴声悠扬婉转，与蓝天、白云、大海融为一体。防城港市是广西著名侨乡之一。现全市共有华人、海外华侨、香港澳门同胞34万多，其中华人世家13万多人，海外华侨18万多，香港澳门同胞3万多，他们分布在世界30多个国家和地区，其中分布在加拿大、英国、美国和东南亚各国和香港地区的人数比较多。归侨、侨眷和港澳台同胞亲属在防城港市定居的也有28万多人，其中侨眷19万多人、归侨5万多人，港澳台眷属4万多人；多数集中在防城区、东兴市、他们与海外的亲人都保持着密切的联系。广大海外华人、华侨每隔一两年都会回来探亲、旅游、寻根问祖。有些华侨会有回家乡买房子的想法、有部分华侨和港澳台胞会在家乡买房子赠送给自己的亲人等等，这部分华侨和港澳台胞也是旅游地产的潜在消费者。防城港市交通十分便利，在公路方面，钦防高速公路贯穿全境，钦州至崇左高速公路也经过上思县境内，现在正在修建的防东高速公路也准备通车，防城港全市贯通高速公路。在铁路方面，防城港市境内有南防铁路，铁路经南防线、钦北线、黎钦线、南昆铁路、湘桂铁路等与全国铁路相连。而且，广西沿海城际高铁即南钦铁路、钦北铁路、钦防铁路已经动工，计划今年年底通车，正线全长约262km，时速达250km/h，届时北部湾四市（南北钦防）进入一小时经济圈。在海路方面，防城港毗邻北部湾，离越南海防市有150海里、离胡志明市有800海里，离香港约有500海里，近可达广西、广东沿海和海南省以及越南沿海各地，远可至港、澳、日本以及东南亚等国家和地区，是走向东南亚的出海大通道。现已开通防城港至越南下龙湾的客运。在河道方面，在东兴有北仑河大桥与越南芒街接壤，正在拟建的中越北仑河二桥，该桥起自东兴市楠木山村，接在建的防城至东兴高速公路，跨越中越界河北仑河，全长2.377km。

1.2发展旅游地产面临的劣势

不管是开发商还是消费者，对旅游地产都缺乏全面深入的了解，使得在旅游地产的开发经营过程中认识经验不足。目前的旅游地产经营开发方式没有科学的设计和规划，普遍过于传统和呆板[3]，项目单纯照抄照搬，模式采用单一的旅游风景式，这种只顾短期经济效益，不重视长期经济效益和生态效益，不能形成稳定的消费群体。虽然防城港有着丰富的旅游资源，但与之匹配的大型旅游地产项目很少，而且知名度较低，尤其是在一些比较有特色的旅游资源上，没有打造出具有特色的旅游地产，形成不了海洋文化、边境城市、森林公园等这些鲜明的主题旅游地产，吸引不到消费者的眼球。而且在旅游地产开发商上也没有过多向外地去宣传旅游地产项目。防城港市具有较强的旅游地产开发的潜力，但由于传统的房地产开发模式的影响，新的开发和经营理念比如说酒店式公寓、分时度假、产权式酒店等等这些模式在一个短时间内难以接受或改变，项目开发的滞后和经营的墨守成规在一定程度上阻碍了其旅游地产的发展。

2防城港市旅游地产发展的外部环境

2.1发展旅游地产的机遇

根据数据统计。2011年防城港市接待国内游客658.8万人次，同比增长22.7%；接待入境游客9.149万人次，同比增长45.86%；国内旅游收入37.7亿元，同比增长38.6%；外汇收入2350万美元，同比增长53.2%。2012年接待国内游客806.5万人次，同比增长19.3%，国内旅游收入50.3亿元，同比增长30%，接待入境旅游者12.7万人次，同比增长23%，外汇收入3459万美元，同比增长32%。2013年，防城港市要推进的一湾（西湾）、两滩（金滩、白浪滩）、两山（十万大山风景区、南山风景区）和边境高山漂流群等这些旅游项目的重点发展，要推出了一批较高档次的特色旅游景区景点及旅游产品，滨海、生态、海岛、边关、民族等旅游特色更加凸显[4]。防城港市的旅游业正在蓬勃发展，不断壮大的过程中，全市呈现“一业兴百业旺”的态势，带动餐饮服务、交通运输、旅游地产等行业越来越兴旺。

2013年3月1号公布了房地产调控“新国五条”的实施细则，细则在限购、限贷等方面进一步明确，其中最让人们关注的是严格按个人转让房产所得征收20%个人所得税和提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。“新国五条”对二手房市场和传统楼市的影响较大，反而旅游地产受到了热捧。目前房地产行业前100名的企业中，已经有2/3的房地产企业介入旅游地产领域，其中包括恒大、万科、龙湖、绿地等房地产龙头企业在内。旅游地产作为房地产发展的新方向在过去几年里快速发展，未来旅游地产的发展将会越来越好。

2.2发展旅游地产面临的挑战

随着广西沿海城际高铁（南钦铁路、钦北铁路、钦防铁路）的开通，南宁至钦州只要30分钟的路程，南宁至北海、防城港不到1个小时；钦州、北海、防城港之间的路程则只需30分钟。将北部湾4市“同城化”了，无论是企业，资金还是购房者，在高铁“加速度”的作用下，都将更容易流动，无论是心理距离还是实际里程时间，也大幅度缩短了，这会影响到旅游地产投资者的决策，会对防城港市的旅游地产的发展有一定的威胁。防城港市全市土地面积大概931万亩，其中耕地67.88万亩，占7.2%；山地、丘陵面积广阔，共有728万亩，占78.1%；水域面积74万亩，占8%；其他土地61.12万亩，占6.7%。城市的建设正处在快速发展阶段，项目的建设需要大量的土地，一部分的土地通过填海造陆得到，但这远远不够经济发展的需要，旅游地产的开发也需要大量的土地资源，对于以“土地”为根本的地产业来说，无疑也会造成一定的阻力。整体看防城港市的楼盘，没能突出本地产的主题特色，从业人员的整体素质较低，没能把本地的旅游地产的优势完全向潜在消费者介绍，这会影响到消费者的在哪购买的决定。

3发展防城港市旅游地产的建议

3.1完善地方相关的法律法规

开发旅游地产涉及旅游、房地产、林业等多个领域，由多个部门交叉管理，但在旅游地产这一领域的相关法律法规中并不完善，有些开发商会钻空子，打着开发旅游地产的幌子牟取非法的利益，有些地方政府拿开发区的政策套到旅游地产的开发政策中，导致了错位的具有破坏性的开发[5]。想要顺利发展旅游地产，应该完善旅游地产法律法规的建设，建立相应的管理体系，规范旅游地产这一新兴产业。

3.2注重旅游地产的规划

一个项目的成功在于规划，旅游地产的规划必须先符合大地区的规划，之后才是项目的规划，要确保项目的布局合理性，既要着眼于眼前的利益，也要立足于长远，防止过度的开发造成的与当地环境不协调的现象。合理的规划可以减少土地资源的浪费，相对于防城港来说，通过填海造陆，土地资源的稀缺更加严重，合理规划土地资源，以最小的土地资源创造更多的经济效益。

3.3重视与本土文化的相结合

防城港市有着丰富而且相对独特的旅游资源，旅游地产的开发要结合当地的旅游特色，打造出独特的旅游地产，区别于其他地方的旅游地产。挖掘本土的旅游文化，像海洋文化、生态文化、京族文化等具有特色的旅游文化，将土地、旅游文化、环境等因素融合在整个旅游地产开发项目中，这既突出了旅游地产的主题，也提高了旅游地产的品位，有利于旅游地产的发展。

3.4旅游地产向外推广

旅游地产向外推广，大力发展异地市场，这不仅是旅游地产开发商的责任，同时也是政府部门应该做的事。在过去几年中，防城港市的旅游大篷车到广西各地级市和其他省市去宣传了防城港市的旅游，同时也给了旅游地产做的一个宣传。旅游地产开发商可以采取多种方式向异地宣传旅游地产，比较常见的是电视媒体宣传和网络宣传，其次可以通过交通工具做宣传，比如说公交车、出租车等。发展异地市场也是打开本地旅游地产市场的手段之一。

3.5发展多种经营管理体制

目前，在防城港的地产经营管理体制中，基本上是停留在旅游住宅地产的开发中，要打开旅游地产的大门，发展多种适合本地区域的经营管理体制，借鉴国外的分时度假、产权式等方式发展旅游地产。

3.6提高相关人员整体素质

在人员方面，特别是要培训面向客户的售楼人员的素质，让他们深刻理解本楼盘的主题特色，更要了解防城港市的旅游资源的特色，向客户提供优质高效的服务，让客户满意，对此留下深刻的印象。

4小结

旅游地产是一个新兴的产业，有市场才有发展，目前国内的旅游地产正在迅速发展。发展旅游地产可以增加当地人口数量也可以促进当地经济的发展，防城港市旅游业正在蓬勃发展，这将给旅游地产一个极大的推动作用和发展旅游地产的一个良好机遇。

本文作者：黄予孙铁林易忠君工作单位：广西师范学院资源与环境科学学院