有关分期度假探讨的文献综述

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摘要：分时度假作为一种新兴的休闲旅游方式,已在全球掀起了一股热潮，成为一种充满生机和活力的产业，它是介于房地产产品与饭店产品之间的一种中间产品。本文回顾了国外分时度假的研究进展、特征，同时也比较我国有关分时度假研究进展；文章第三部分首先列举了学者们对现阶段我国分时度假领域中存在的问题陈述,如信用制度、法律法规制度、分时度假交换网络、产品设计开发与营销等；为了指导我国分时度假业持续、健康的发展，第三部分还列举了学者们就所出现的问题提出的一些建议。

关键词：分时度假；旅游；市场；发展

分时度假(Timeshare)起源于20世纪60年代中期的法国阿尔卑斯地区,70年代传入美国,随后迅速在欧美国家发展起来,并成为全球推崇的休闲度假方式,目前它已成为旅游业中增长最快的部分。90年代,分时度假的概念引入中国,并且引起了我国旅游业界的普遍关注。目前我国已出现一批开展分时度假业务的企业。分时度假业在全球保持旺盛的发展势头,然而其在中国短短几年的本土化进程中许多学者看到了其中存在的诸多问题。

一、分时度假的概念

分时度假(Timesharing),此概念由瑞士的亚历山大,耐提首创。而真正意义的分时度假经营则开始于1976年法国的阿尔卑斯山地区,最初是指几户人家就一处房产分别只购买部分时段的产权,共同拥有、共同维护、分时使用的一种度假形式。后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权,并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。[1]

徐栖玲,李庄容（2000）指出，传统的分时度假是指顾客在购买某一项分时度假产品后,在指定地点、指定时间可免费使用住宿设施。[2]黄献民（2004）提出“分时度假”是指将度假村、度假酒店中的一栋别墅或几栋房间的使用权按每年若干天，在若干年的时间内（一般为每年一周，20至40年）以锁定的价格一次性出售给消费者的经营方式。[3]国内许多学者认为分时度假应分为两个概念。陈怡宁,赵瑜（2001）认为，确切的旅游分时度假概念应该涵盖分时度假的度假概念与分时度假上的交换概念。分时度假的度假概念是：将酒店（或度假村）的一个单位的使用权按每年若干天，共计若干年的时间段，用锁定的价格，一次性出售给客户，客户在其购买的时间段内，拥有对客房的使用权，同时也享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。分时度假的交换概念是：若客房于某一年决定不在其购买的享有分时度假权的度假单位居住时，就可以用其使用权去“交换”隶属于交换公司服务网络中任何一家成员单位同等级，但位于不同地区的度假房产使用权。[4]刘赵平（2002）指出，国际上一度通行的惯例是:将一处住宿设施(如饭店、公寓、度假别墅等)的住宿单元每年的使用期分为52周,将52周的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品,就是在约定的时期内(一般为20-40年),每年在这一住宿单元中住宿1周的权利。从本质上而言,分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。[5]

二、国内外分时度假的研究进展和特征

（一）国外分时度假的研究进展和特征

在国外，分时度假研究是伴随分时度假产业的成长而展开的。其研究成果多见于住宿业杂志,分时度假会议资料,RCI(ResortCondominiumsInterna2tional)、II(IntervalInternational)等大企业委托下属公司作的调查报告,以及像ARDA(“AmericanResortDevelopmentAssociation”即美国度假业协会)这类机构主办的杂志如DEVELOPMENT。

根据检索的文献发现，国外分时度假研究主要围绕以下几个方面展开：(1)分时度假的市场；(2)分时度假的开发、管理；(3)分时度假的销售；(4)分时度假的交换系统；(5)分时度假的保障体系。而国外学者对需求市场的研究是最为关注的,不同的学者从不同的角度研究分时度假需求市场的特点。在这方面最早的一篇文章是Woodside,ArchG.等1986年在《旅游研究记事》发表的“细分分时度假市场”。Randall（2002）分析了分时度假消费者人口统计的、心理的特点,购买分时度假的原因,发展商如何推销给特殊的消费者。[19]

有关于国外分时度假的特征，本文主要援引了学者陈怡宁和赵瑜（2001）的观点，有以下几个特征：

1、全球化进程日益加剧

全球最大的酒店集团圣达特介入分时度假业主要采用两种方式:一是建立了全球最大的分时度假交换系统RCI(ResortCondominiumInternational)；二是成立分时度假企业良园Fairfield)度假村，并于2002年收购了Trendwest公司,以加速区域扩张和品牌化经营。[20]Hapimag公司是分时度假点数交换系统的创建者,在15个国家拥有51个度假村,除了一家在美国外,其余均分布在欧洲各国。Sunterra公司走在全球分时度假业收购兼并浪潮的顶端。目前,它所拥有的87个度假村分布在美国、加勒比海地区、欧洲和远东的11个国家,其手段主要是收购兼并。随着20世纪90年代后半期收购兼并活动的不断涌现,世界分时度假业也明显地呈现出两极分化的特点。[4]

2、两极分化日趋形成

近10年来,MVCI(万豪国际度假俱乐部)一直位居全球分时度假业销售量第一的位置。2000年,MVCI的销售额为7亿美元,占当年市场份额的9133%,而1994年只占市场总量的414%。1994年,全球年销售额前10位的企业占领18%的市场份额,而到了2000年,这一数字则高达40%。全球年销售额前40位的企业数量只占全行业总数的不到1%,却创造了6317%的销售业绩,1994年则占销售总额的32%。尽管大企业有了跳跃式的增长,然而行业中大多数企业,尤其是小企业的经营却不得不面临内忧外患的考验。从数字来看,在不考虑前40位企业的情况下,其他企业年销售额的总和已经从1994年的6716%下降到2000年的3613%。尽管众多中小企业是整个行业的根基,它们通常会利用自身灵活多变的特点占领部分市场以占据自己的生存空间,但是,中小企业在全球收购兼并的浪潮中也往往会自愿或不自愿卷入其中,这也再一次加剧全球化和两极化的趋势。[4]

3、酒店集团成为新生力量

分时度假业细分化程度越来越高,同时也明显地呈现出集中化的趋势。1989年,只有一家酒店企业(MVCI:万豪国际度假村)位居全球分时度假企业10强。而到2000年,年均销售额位居前40位的企业中有7个顶尖酒店品牌。这里面除了万豪和迪斯尼之外,如今又增添了希尔顿、凯悦、华美达和四季等这些新品牌。2000年,他们的年均销售总额占当年整个行业的1912%,而1994年只占8%。酒店集团利用已有连锁酒店的加入为分时度假业构建国际销售网络开辟新的前景。[4]

4、市场细分化

在酒店业品牌加入的驱动下,分时度假业的市场细分得以促进和发展。而对于分时度假业来说,不同的交换系统或许更有利于我们了解其市场细分。2002年,万豪国际宣布旗下的高端品牌Ritz2Carlton和MVCI的子品牌Horizons也加入其分时度假交换系统。据统计，销售额前10位的企业其平均销售价格却相差甚远。万豪的每周平均售价高达17200美元,而价格最低的只有8500美元。由此陈怡宁和赵瑜认为,分时度假产品具有明显的市场细分。而且,从销售总额来看,高端产品具有明显的竞争优势,但是低端产品也具有相当大的市场。[4]

5、市场营销策略科学化

由于分时度假产品尚处于成长阶段,社会公众的认可度也不是很高,因此国外分时度假企业投入大量的人力物力进行市场营销和销售工作。有统计表明,分时度假企业的销售和营销成本约占其产品总成本的40%～60%。事实上,企业所采用的多种营销和销售策略确实也在很大程度上促进了分时度假业的成长和发展。值得注意的是,国外分时度假企业已从最初的直接促销转而采用更高层次的促销策略。[4]

（二）国内分时度假的研究进展

分时度假的概念于1997年引入国内。近几年来,我国分时度假的理论研究相当活跃,但与国外相比,我国分时度假研究起步较晚,研究层次较低,研究涉及面狭窄。就研究专著而言,国内有2本。一本是刘赵平撰写的《分时度假?产权酒店——饭店业和房地产业的创新发展之路》(2002)，另一本是杨立娟等编著的《新经济新生活——分时度假在中国》(2003)。就研究论文而言,其研究论文涉及旅游、房地产、法律、建筑等相关学科,也反映了分时度假自身的多学科交叉性。

就掌握的文献来说，我国分时度假研究主要集中于以下几个方面：

1、我国发展分时度假的功能分析

张泽一（2001）对分时度假的功能做了以下几点分析：（1）、优化配置旅游资源。（2）、提升旅游消费质量、降低旅游费用。（3）、利用网络效应，增强服务主体的竞争力。[6]徐栖玲和李庄容（2000）认为，分时度假在我国度假宾馆经营中的作用突出，使用分时享用度假住房可为度假宾馆淡季经营带来福音。相对于常规淡季经营手段,分时度假产品形式可降低成本,增大效益。度假宾馆可根据经营经验,确定可出售的时间段,以广告、上门推销或竞标等形式推出。出于购买分时度假产品形式有一定的年限,因而在出售后接下来的年限里,度假宾馆可节约大量的营销费用,而将人、财、物资源集中在对购买分时享用度假住户的售后服务上,另外,购买者如果不想未来使用某度假村的使用权时,可以通过交换系统将单元另行出租或交换为不同度假村的使用权,更能满足购买者的灵活需求。如果分时度假市场不断扩大,分时度假物业升值的话,购买者还会有意外的收获,真正达到投资获利的目的。[2]张秋惠和杨絮飞(2004)对旅游分时度假的功能分析主要总结问两点:(1)、旅游分时度假产品的经济效益：主要表现为两个方面，一是由分时度假经营直接带来的经济收入，二是分时度假经营创造的就业机会；(2)、稳定客源，缓解季节性对旅游目的地的影响。[7]

2、我国发展分时度假的条件分析

徐栖玲和李庄容（2001）从国内度假旅游的供给和需求空前发展、度假宾馆经营的季节性明显、国际分时度假交换网络目前尚不适应我国的市场状况这三点条件进行分析，认为我国发展本土化分时度假交换网络的时机基本成熟。[2]王婉飞（2003）认为，从我国当前旅游业的宏观背景和微观条件分析,无论是供给还是需求,目前都已基本具备了发展旅游分时度假的条件:（1）我国国内旅游休闲度假消费逐步成熟,旅游市场日益庞大，（2）国内大量房产资源闲置，（3）国际国内旅游业的迅猛发展为分时度假创造了优越的发展空间，（4）入世后的机遇和挑战,促使国内旅游企业介入旅游新兴领域的积极性大大提高。[8]王桂英,李忠宝（2005）对我国旅游饭店分时度假的可能性与必要性进行了分析。从可能性上来说有（1）旅游饭店供给持续增长,客房出租率降低，（2）全国房地产积压严重，（3）度假旅游的增加,使分时度假具备了可能性；从必要性上来说有（1）创造就业机会，（2）重复消费（3）分时度假可以满足消费者住宿的个性需要。[9]

3、我国旅游饭店的分时度假

王桂英,李忠宝（2005）通过对分时度假的概念及发展过程的介绍,分析了我国饭店推行分时度假的可能性和必要性,并就我国旅游饭店推行分时度假提出了相应的对策。[9]刘菲（2000）则指出了旅游饭店分时度假交换系统这一新业态与传统饭店业态相比所具有的特点：首先,产权高度分散、产权所有者不以经济回报放在第一位、所有权之间的灵活互换是该业态的产权模式特点；其次,交换系统中交换条件的设计,增加产品的流动性、注重经营要素中技术的开发和应用等是该业态的经营模式特点；第三、消费者权益具有多样性、期权性和滞后性是该业态的消费者权益特点。[10]郭盛晖(2002)认为中国分时度假企业运作不可预测,不可控制的因素太多了。[11]蒋海燕(2002)则担心产权酒店的期货性质会牵涉到严重的信誉问题。[12]

综上所述,我国在分时度假的研究上取得了一定的成果,但有些问题的研究还有待深入.如分时度假市场营销分析、分时度假的保障体系研究、分时度假的交换网络研究等方面。

三、我国分时度假发展存在的问题与对策

（一）我国分时度假发展存在的问题

我国分时度假面临的问题中，学者们主要对信用制度问题、法律法规制度、分时度假交换网络、产品设计开发与营销等方面进行了陈述。

1、信用制度问题

王婉飞（2003）指出信用短缺已成为制约我国分时度假发展的“瓶颈”。[8]李秀娜(2005)在分析我国分时度假信用危机的阶段性特点的基础上,剖析了分时度假各方的法律关系和责任归属。[14]吕爱恋,张建宏(2005)运用产权理论、制度经济学理论、信息不对称理论等经济学原理,从深层次上剖析了信用缺失的根源。[15]贺小荣(2001)认为分时度假产品市场的信誉度低。主要有良种表现：一是在分时度假产品销售过程中经营者的信誉度低，当前最突出的是欺诈性销售和强制性销售；二是分时度假产品交换或销售过程中消费者的信誉度低，由于我国分时度假交换系统还很不完善，而在分时度假系统中的消费者的权益教其他消费者大大拓展，因此有些消费者往往会不通知以前的销售商而随意的交换自己购买的产品，或是不按已商定好的时间去消费自己的分时度假产品。[16]岳川江(2005)指出投诉不断出现使分时度假在我国遭遇空前的信任危机。[18]

2、法律法规制度问题

王婉飞（2003）指出我国分时度假本土化发展中法律法规制度几乎空白。消费者权益难以保障,使不法分子借此“乱集资”,导致强迫性和欺骗性销售问题。[8]在此问题上，贺小荣(2001)认为分时度假产品市场的立法工作严重滞后，产品的生产、销售、交换、消费过程中出现的一些问题几乎无法可依。[16]岳川江(2005)也指出相关法规缺乏，消费者权益难以保障。[18]

3、分时度假交换网络问题

目前,我国的交换网络还没有建立,也没有与国际接轨,这严重影响了分时度假优越性的发挥。王婉飞（2003）认为我国尚未形成具有规模、有影响的国内分时度假交换网络。分时度假产品交换的标准体系十分欠缺,既没有对加入分时度假交换系统的不同档次饭店的设施、设备应达到标准做出具体规定,也没有对同一分时度假产品在不同档次饭店间进行交换的公式、原则做出具体安排,使消费者在短期内无法自由选择国内的各类饭店、度假地,大大影响了度假产品的吸引力。[8]贺小荣(2001)指出我国还有很大一部分饭店没有实现网上的国际、国内预定，我国的网络技术不能满足这种需要。[16]岳川江(2005)指出网络交换体系不完善，分时度假的潜力难以充分发挥。[18]

4、产品设计、开发与营销问题

贺小荣(2001)认为我国对分时度假产品的宣传不够。虽然假日旅游已经在我国如火如荼的开展起来，但广大旅游消费者对何为分时度假并不了解，就连一些旅游经营者对分时度假也只有一个概念上的、粗浅的理解，其结果是一些饭店、度假村对自己的分时度假产品定以高价，从而使自己的产品远离消费者。[16]王婉飞（2003）根据调查统计表明，产品价格与消费者可支配收入、度假次数、学历、度假天数显著相关，而当前分时度假产品价格与国内消费水平脱节。[8]

（二）我国分时度假发展的对策

分时度假对策研究是我国分时度假研究的热点，针对所出现的问题，大多数学者主要从信用制度、法律法规制度、产品设计与开发、网络建设等方面提出其对策。

1、信用制度方面的建议

王婉飞（2003）提出建立失信惩罚机制,设立服务质量保证金制度,树立良好企业形象,增强消费者购买信心。[3]贺小荣(2001)提出要配合以德治国，提高分时度假产品供需双方的信誉度。这将既有助于杜绝我国旅游饭店业分时度假产品经营过程中业已存在的强制性销售和欺骗性销售再次出现，又可在思想上防范类似问题的进一步发生。[16]岳川江(2005)提出要尽快制订有关法律法规，依法加强对分时度假的监管，确保分时度假产品的合法经营。[18]

2、法律法规制度方面的建议

王婉飞（2003）提出尽快出台具有中国特色的分时度假法。[8]徐栖玲、黄晓丽（2001）提出要保障消费者权益。[13]陈超,郭鲁芳(2003)提出应法律规制,组织到位,品牌建设,产品创新。[17]贺小荣(2001)指出要加强针对分时度假的立法工作，切实保护消费者的正当权益。[16]

3、网络建设方面的建议

目前国内的研究已经提出这方面的问题与建议,但是研究深度不够,缺乏可操作性，应着重加强我国分时度假网络的建设和与国际接轨方面的研究。贺小荣(2001)都提出要加强对分时度假产品的技术支持,提高旅游饭店运用电子网络的能力。[16]

4、产品设计、开发与营销方面的建议

王婉飞（2003）提出的分时度假产品规制对策：一是建立“冷静期”制度,防止强迫性销售最有效的施；二是提供退款保障,这是与“冷静期”制度相配套的措施；。三是保证会员对设施的使用权,以防遇到各种意外情况时能够保证会员按约定使用设施的权利；。四是信息公开制度,防止欺骗性销售。[8]邱丹(2002)提出国内分时度假产品的营销策略要更注重品牌化经营,要重视产品中的附加值,认为分时度假产品营销创新的关键在于交换效率的提高。[1]陈怡宁、赵瑜(2005)指出,我国要大力开发具有本土化特色的分时度假产品,实行品牌管理、集团发展等适合中国国情的发展策略。[4]贺小荣(2001)建议要加强分时度假的宣传工作，提高分时度假产品的知名度。[16]岳川江(2005)提出要尽快明确行业主管部门，制订行业规范技术标准，确保分时度假产品的规范经营，并对“分时度假”产品进行本土化改良，建设有中国特色的分时度假产品。[18]

四、结语

作为一种新型的旅游产品，分时度假有着广阔的市场前景。目前从我国旅游业的宏观背景和微观背景条件分析，无论是供给还好似需求，都已基本具备了发展分时度假的条件。然而由于我国市场经济不完善，信用制度、法律制度缺失，度假消费环境不成熟，使我国分时度假遭遇到不可回避的发展困境。在看到我国发展分时度假所具备的各种有利条件的同时，也要注意到当前环境中可能存在的各种问题和威胁，以便于采取针对性的饿措施，促使行业发展。随着近年来中国旅游业在世界市场的迅速崛起,业界各方人士开始普遍关注亚太地区分时度假市场上的发展潜力。我国发展分时度假应该借鉴发达国家发展过程中的经验教训,通过相关各方参与综合性开发的手段,树立良好的市场形象,以开放、积极的态度去迎接这一新产品给我们带来的机遇和挑战。

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