房地产企业财务精细化管理对策

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摘要：房地产行业竞争日益加剧，企业管理水平的高低对企业未来的发展起着决定性的作用。财务管理作为企业管理的核心环节，精细化的财务管理可以有效地提高企业经营效率，是房地产企业谋求发展道路上不可或缺的部分。

关键词：房地产；财务管理；精细化

有效的财务工作可以真实反映出企业的经营管理水平和管理效率，财务管理工作越是细致，就越能充分地将财务管理延伸到企业生产经营的各个环节，逐层次的提高企业的经营效率，提高企业的行业竞争力。企业在激烈的行业竞争中利润会不断被压缩，精细化的财务管理可以反映出企业真实的经营效率和经营成果，从而为企业的管理者制定经营决策和管理决策提供有效的参考。房地产行业“暴利”的时代已走向尾声，万科地产在2018年9月甚至喊出了“活下去”的口号，房地产企业面临着严峻的生存考验。在这样的环境下，精细化的财务管理可以最大限度地改善企业的财务状况，提供企业的生存能力。本文从资金管理、会计核算、成本管控三个方面对房地产财务管理精细化进行了探讨与分析。

一、房地产企业财务精细化管理的必要性

（一）适应政府宏观调控的需要。自2017年政府实施宏观调控以来，“限购”、“限价”、“限贷”是房地产企业所面临的主要政策性问题，土地成本不断提升，资产负债率攀升，企业所获得的利润不断压缩。2018年中央层对房地产企业的宏观调控仍未放松，5月份出台的棚改项目货币化安置新政使得三四线城市的棚改项目建设全面受限，房地产企业（特别国企房地产）弃利润、求稳发展的最后一根稻草被掐断。为了提升企业的市场竞争力，企业只能将更多的精力、资金投入到调整产品结构、做好营销创新和成本控制上去。（二）应对企业现金流危机的需要。销售资金回笼慢、受信贷紧张、筹资难等资金问题是影响房产企业现金流的重要因素，企业自身管理水平低下、资金使用效率不高、成本费用控制不合理等问题的出现会使房产企业陷入严重的现金流危机。为降低现金流中断的风险，客观要求企业加强财务精细化管理，灵活融资，布置好产品结构、做好营销创新和成本控制。对于资金宽裕的企业，在合适的时点可以进行套利性并购；对于资金比较紧张的企业，应积极实施以利润率换周转率的价格策略。（三）应对企业财务核算风险的需要。财务的管理职能是促进企业经营战略、业务、财务一体化最有效的工具，而准确的会计核算是发挥财务管理职能的前提。财务核算的精细化可以提高财务信息的质量，帮助职业经理人、策划、营销等专业人员加强企业基础管理、成本管理，便于设立责任制和开展绩效考核。营改增后，会计核算体系变动较大，对财务人员的专业能力提出了更高的要求，企业所面临的财务核算风险加大。

二、房地产企业财务精细化管理的对策

（一）资金管理细化。（1）拓展融资渠道，房地产行业具有资金需求大、投资周期长的特点，通常企业会选择银行贷款来满足自身的资金需求。但从当前国家对房产企业的调控手段来看，银行贷款审批难、成本高，而且过高的负债率限制企业的发展。因此，企业要积极拓展融资渠道，可以考虑债券融资、房地产基金等方式，资金需求较急时，可以选择联合开发，以保住其市场份额。（2）强化资金预算制度。房地产企业的资金预算应该从房产投资决策开始前，要结合实际，制定切实可行的资金投资、收回计划。项目开始后，要求工程部、销售部每月上报资金计划，合理安排企业的资金预算。集团形式的房地产开发公司要整合其资金，实现资金互补，提高资金的使用效率。（3）建立按揭回款跟踪制度。要建立按揭考核方案，客户签订销售合同交纳首付后，安排财务人员实时跟踪销售合同的按揭审批、放款进程，快速推进放款。还要对银行的按揭工作进行考核，选择优质的合作银行。同时，为了防范按揭风险，按揭合作银行数量也不宜太多。此外，根据项目建设情况及时提取和解冻监管资金。（二）会计核算精细化。（1）细化科目设置、强化辅助核算。要细化开成本明细科目，在原来7个二级明细科目的前提下，逐项细化。可以要求成本部、运营部等成本管控部门参与明细科目的设定，便于后期的成本核对。另外，要强化预收账款、应收账款等辅助核算科目，对应收房款建立客户姓名、房间号双辅助，便于进行财务分析。（2）细化台账体系。要重视台账，尤其是销售台账。完整的销售台账应该包括房源、销售、按揭、税款缴纳等诸多信息。还可以根据需要设定按揭台账、合同付款台账、固定资产台账、销控台账等台账，账账核对，确保核算信息的准确性。（三）成本管控精细化。（1）加强招标评审、合同签订的流程管理。招标评审、合同签订必须要有财务人员的参与，对涉税、资金等事项提出意见与建议。要对成本部、工程部等部门进行定期的财务培训，普及税务知识，确保招标价格的合理性.（2）加强费用支出管控。要求严格工程进度审批制度，工程挂账必须组织专项工程验收，并出具验收报告单和工作量确认单，杜绝随意划线和签证。费用支出要提前报批，杜绝不合理支出和无效支出。（3）细化目标成本控制。要求成本管控部门严格执行项目前期设定的目标成本，定期召开成本管控会议，对超出预算的部分要提出预警，分析预算差异，及时堵塞成本管理漏洞。

三、结语

有效的财务管理可以将业务与财务进行有机的结合，高效的经营效率可以带来良好的财务结果，准确的的财务信息又可以反作用于改善企业的经营效率，财务管理的精细化可以实现财务管理与经营管理的一体化，使企业经营在进步中求发展，提高企业的生存能力。

参考文献

［1］李丽,李延霞.精细化财务管理的特征和其在企业财务管理中的作用［J］.中国管理信息化（综合版）,2006（9）.

［2］张玲玲.企业财务精细化管理的思路与途径分析［J］.现代营销（学苑版）,2012（11）.

［3］母照红.企业财务管理实施信息化的具体措施分析［J］.中国商贸,2012（31）.

作者:马威 单位:武汉建工集团股份有限公司