精细化管理在房地产企业工程项目中的运用

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一、我国房地产工程管理现状

1.房地产开发项目的基本特征。作为推动现代市场发展上意义重大的经济活动的房地产开发，其所涉及的使用功能以及行业包括了诸如办公、旅游、餐饮、娱乐和住宅等社会生产服务所需房屋这一硬性需求建设、为人民生活工作和社会生产过程的开展和推进提供物质基础保证以及开发土地等，而其具有的一般特征主要有以下几点:首先是地理位置上的固定性，这种地理位置上的固定性还被称为不可行动性。当房地产开发商选定某地作为土地开发，房屋建造的规划地区之后就无法再更换至其他位置。因此，在进行最初的位置选择时需要统筹考量多方面信息，包括地区差异、对于租客、住户以及投资者的吸引力等。其次是整个房地产项目开发周期较长，投资较大。在项目开发之初，需要进行对土地及其周围建筑的考察，土地体量大小其及客观因素和规律的限制将会影响到工程建设的整体进度和完工时间。此外，繁杂的手续办理也同样会影响工程推展进度，通常完整完成一个项目的所有开发工作所需要的时间都在一到三年左右。再次是会受到国家政策和相关法规的调控约束。作为一项性质较为特殊的经济活动，房地产开发项目将会对社会生产及百姓生活的方方面面产生影响，与国民经济和国计民生亦会产生千丝万缕的联系，只有通过国家对于市场经济的调控作用才能避免唯利是图的房地产泡沫经济的产生，引导其走向健康发展的道路。第三是对于相关人员的要求较高。房地产项目一般规模庞大，耗时较长，分为多个环节，需要各个方面的专业人才进行通力合作。市场调研人员负责项目的投资环境以及市场状况的相关调查工作;营销人员则需要负责确定消费群体需求偏好情况并有针对性地进行各个渠道的宣传方案的制定;工程技术人员则需要对工程的实时施工进行技术可行性分析和进度把控;财务分析人员则需要做好项目风险管理及盈利预估等。只有聘用综合业务能力和总体素质较高的工作人员，并使得他们能够在各方面进行积极的沟通协调互助工作，才能增强团队意识，整合思想，报纸项目质量。最后是房地产项目投资风险较大。由于内外各种可控因素和不可控因素的影响，例如整体经营状况、自然灾害发生、金融状况的突变、国家和地方政策调控等都会影响到房地产项目的投资风险。

2.我国房地产企业工程管理现状及存在问题。我国的房地产行业真正出现应该是在我国实行改革开放政策之后，而其发展时间较短，发展程度仍不够成熟，行业内良莠不齐，整体水平偏低，大部分为小规模房地产项目企业这些问题均限制着房地产项目企业向规模化、规范化方向发展的脚步，更无须提进一步进行精细化项目管理推进工作。截止2010年底的统计数据表明，我国五万多家房地产企业中真正的大型企业所占比例非常低，而国家调控政策的扶持力度的减弱也导致了许多中小型房地产项目开发企业陷入了资金和土地的两大难题中。

第一，管理制度不明确。传统体制的限制使得我国房地产企业的组织管理体制仍不成熟完善，无法适应如今世界化市场经济管理需求的灵活多变，不断暴露出一些不足之处。例如在项目管理中，大多以最高管理者的决策为实施理念，以“人治”占主导，而对“法制”在制度建设中的重要地位以及科学规划的合理性置之不理。有的房地产项目开发企业甚至企图钻法律的漏洞，完全忽略制度建设的实现。与各级承包商和各类设备供应商的项目合作过程中亦缺乏有效的组织管理措施，完全无法实现制度规范下的精细化管理。管理制度的缺失在另一个方面消极影响在于使得项目的总体管理者无法实现有效的实时监控与管理作用，企业内部机构冗杂，各级关系复杂，奖惩机制无法真正有效地实现激励作用，从而还会造成各方面的大量浪费。这些问题都将对房地产项目的整体绩效产生极大影响。因此完善体制建设，消除旧制度下的各种弊端势在必行。

第二，成本控制的忽视。这样竞争激烈的全球化市场环境下，无法从全局宏观角度出发进行主动而高效的成本管控，对可控以及不可控因素所导致的风险无法进行预见和防范，是非常危险的。如果项目工程的管理者无法在项目的各个环节中实现成本管理的系统化管控，将带来诸多问题，影响材料的采购储备、设备数量与性能，进而影响工程的整体质量，造成不必要的资金浪费。

第三，组织管理的模糊性。如果房地产项目的管理者只关注项目的最终受益而忽视管理过程的精细化操作，使得整个过程仍处于粗放式的落后模式将会导致施工场地的混乱不堪，承包商之间管理制度的缺乏等不良后果。一旦缺乏科学完善的总体规划管理方案并付诸实践，将会出现“各自为政”的混乱局面，使得整个项目施工无论是最基础的材料设备采购、库存管理还是工程建设都会面临无序状态，不仅会有不必要的浪费产生还会增大各种建设工程中的安全隐患。

第四，标准化执行的僵硬性。企业从粗放式向精细化、规范化管理模式转变的首要前提便是制度的建立。只有制定出较为严密的整体流程规划以及贴合实际的各类考核标准才能真正使管理精细化变成可能，但是如果只有制度、规范和流程，忽略了实际情况的多变，突发意外的可能性，企业不仅不会如预想中那样开始走向高速发展的道路，反而会限制各个工作人员和专业人才的主观能动性。必须意识得到人力资源对于企业发展的重要性，尽可能以更加科学有效的激励举措来满足员工“受尊重”与“价值得到肯定”的心里需求将比一味以提高薪金的方式来进行激励所取得的效果更好，也更有利于调动起工作积极性与责任感，激发起创造力。

第五，过度强调财务管理。正因为房地产产业所具有的高投入高回报特征使得其成本管理成为企业最为重要的管理指标之一，所以财务成本管理精细化也就成为了项目工程精细化管理中极其重要的关键部分之一。项目财务精细化管理的数据来源与成本管理中的各类指标，根据这些指标进行跟踪、分析、调整和整体规划无疑可以为企业的成本控制提供更加科学有效的实施方案。但是完全以这些数据指标为依据也容易导致一些意料之外的问题的发生，如项目管理为提高企业盈利状况和投资回报率，过分强调财务指标的硬性要求和执行程度，忽视其他的细节管理之处，这样反而会影响最终的整体管理效果。

第六，对项目对环境的影响的忽视。环保话题越来越引起各方的关注，人们生活水平的日益提高使得大家对于干净舒适的环境的需求更加迫切，然而不可忽视的是整个房地产项目开发和施工过程会产生很多污染，对环境和附近居民的生活带来不良影响。而正因为在环境保护方面，国家的硬性法规和规范还未完善，企业对之的重视程度也严重不足，导致其除了进行工程施工外完全不顾垃圾处理模式和流程的建设和执行，随意倾倒工程垃圾，不注重灰尘和污染颗粒物等空气污染物的，不采取正确的防尘措施，进而不仅影响了施工工人的身体健康，还会影响附近居民的生活质量。树立环保意识，尽可能采用绿色环保材料和施工工艺实则已经成为行业内逐渐推广的必然趋势，因为人们的环保意识的日益深入使得环境友好型和资源节约型工程将会日益受到追捧。

二、房地产工程建设精细化管理

精细化管理的兴起浪潮最先在发达国家大型企业掀起，它既是一种理念更是一种文化的表现。精细化管理的存在使得社会分工日益精细化，进而满足了现代管理模式的需求，提高了服务质量。以传统的管理方式为基础，再进行管理思想上的更深层次的建设和强化，从而构建起一种精细化的管理模式，以这样的精细化分工和管理过程来减少以往管理模式下的资源占用与浪费率，降低管理的总体成本。许多该领域的学者专家都对精细化管理的定义有着自己的看法。有的认为精细化管理的要义在于“五精四细”;有的则认为精细化管理是一种卓然有效的技术方法，其目标就是为管理者实施产品结构的调整、运营与服务等过程提供技术指导。而依笔者的观点则认为有一种定义更加能表达出精细化管理的意义所在，即精细化管理给出了一种更加全面的使得企业能够通往更加精确、协同、细微的状态的可能性，使其在市场竞争中更具优势地位，而这样的推进过程还必须充分借助现代科学的管理技术，在效益与效率的权衡评估中才能充分实现管理水平与管理效率的卓效持续提升。综上所述可以看出，视企业性质的不同，发展阶段的各异将会影响精细化管理的具体内容和定义，但是其基本理念缺失一以贯之的，都是以细微、细致、协同和数字化为基础和目标。可以这么说，精细化管理既设计技术层面，也关乎思想理念层面，二者密不可分，相辅相成，共同为企业发展奠定基础。精细化管理所强调的是一种责任分工的明确化具体化过程，要求管理者落实并贯彻自己的责任与义务，在自己的岗位上尽忠职守，兢兢业业，以期尽可能最大程度上做好自身本职工作。而对于工人的要求则是落实到每天的工作的保质保量和日清日结上，一旦发现当天的工作出现问题，就要及时的纠正处理，不让这样的问题成为以后工作的隐患。

作者:孙武 魏彦朝 单位:武汉科技大学管理学院