房地产开发项目进度管理分析

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摘要：在项目管理中，进度管理是一项非常重要的作用，其对资源、企业形象以及项目竣工成本等都有着影响。因此，本文将对房地产开发项目进度计划的编制进行分析，并提出具体的进度管理措施，希望可以为相关工作者的研究提供一些帮助。

关键词：房地产；开发项目；进度管理

进入新时代后，房地产业逐渐兴盛起来，并逐渐在我国国民经济中占有重要地位，这也就使得人们对其项目管理提出了更高的要求，特别是进度管理。因此，必须做好进度计划编制工作，并通过相关措施的实施，提高进度管理质量与水平，从而为房地产企业健康发展提供有力保障。

1房地产开发项目进度计划的编制

（1）应该对项目资料进行收集，明确项目目标，并由管理层统一确定各节点[1]。在具体施工过程中，由于艰难性与复杂性的影响，施工单位只有促进进度计划可预见性等的提升与控制主动性的增强，才能制定出科学、合理的进度管理目标，并依照这一目标实施进度计划。为了保证进度目标制定的适用性、合理性以及科学性，还应该对以下依据进行参考：工期预算计划实际进展与总工期要求是否相符；总进度目标给分项工程工期提出的要求；施工团队施工能力是否高效、科学；相似项目实际施工进度情况等。（2）应该细化项目并明确作业关系。一方面，企业要根据工作分析结构形式与流程，完成项目框架的分解工作。企业应该结合以往房地产开发经验，把项目划分成前期准备、设计图纸、房屋营销、具体施工、验收质检以及交付等环节，并对各个环节进行详细划分，延伸出具体计划。在前期准备中，应该通过实地考察、了解客户与政府意愿等方法，分析房地产项目开发的可行性；在图纸设计中，应该充分考虑房地产商建筑理念与用户实际要求，制定出满足各方要求的图纸，其内容应该包括房屋、公共设施配置、园林规划以及配套设施等；在实际施工之前，可以通过楼盘开售营销工作的开展，提高施工过程的透明度；在施工过程中，应该严格依照设计图纸，并由相关质检部门对竣工工程质量进行检查，在其合格后依照合同完成交付工作。另一方面，企业应该正确区分逻辑关系和组织关系，合理制定施工的前后环节。逻辑关系在很大程度上会受到技术约束，其主要是由技术人员和管理者确定的且无法改变先后顺序；而组织关系则有着较大随意性，施工人员可以凭借经验来决定先后顺序。（3）应该合理制定进度计划。①企业应该对工作时间进行估计。工作时间预估指的就是施工需要的最少时间与间隔时间的总和，如果预估时间较短，就会使项目进程出现别动、紧张等现象；如果预估时间较长，那么就会浪费大量资源信息，因此，在进度管理中，必须正确估计工作时间。通常情况下，期限评估法和单一期限评估法是企业最常使用的评估方法。而房地产开发工程则可以通过对最低、最佳以及理想等三个期限的估算，来决定最终的施工期限。②应该依照工作分解结构、工作期望以及先后关系等，对工程网络计划进行绘制。③企业应该综合考虑估算周期、资源供给、进展设定、项目网络图以及项目风险等，并在这一基础上，制定出科学、合理的进度表格。通常情况下，项目进展设定可以分为日期型与节点型两种，日期型指的就是详细设定每项活动的具体时间及其和后续活动的链接；节点型则是对关键节点进行控制，并以此来对相应计划进度进行合理制定[2]。

2房地产开发项目进度管理的措施

2.1进度控制方式。要想对项目进度进行有效管理，企业就必须加强对事前、事中以及事后三个环节的控制。（1）事前环节的管理方法主要就是制定可行性较高的进度计划，具体可以从以下几方面入手：明确施工设计图纸，并制定出科学、实用的施工计划；仔细分析设计人员意图，全面考虑可能会用到的技术，了解先进施工技术与方法，避免因不了解或者是能力不足而导致工期延误问题的出现；通过实地考察绘制出相应的平面设计图，这样，既可以充分利用场地，又能够为施工人员安全提供有力保障；针对人员使用、材料用度以及费用支出等各项支出，要和相关部门进行有效沟通，并明确详细计划；成立专门质量监管部门并配备专业人员，要求其严格依照规章制度进行工作，从而有效保障施工质量；提前制定好安全计划与措施，避免安全事故出现；在对施工合同与相关资料参考的基础上，编写出全面且层次分明的资金运用计划书；提前办好各种项目手续，如水、电等，并将障碍物清理干净。同时，在实际施工中，还应该尽可能避免重大设计改变与施工变更的出现，这也就要求企业应该做好相应的保障工作。（2）相较于事前控制，事中控制发挥着更加重要的作用，其主要涉及到两方面：基于科学进度计划科学规划施工资金；从质量、技术、安全、阶段性结果以及人员等方面，对施工进行全过程监管，及时发现并解决问题，避免出现工期延误问题。通常情况下，房地产企业可以从以下几方面入手：①及时记录实际工程量、工程部位以及工程进度，并把会给工程进度带来影响的因素也准确记录下来，为工程进度计划调整提供便利；②将每日实际进度计划及时提高给监理单位与业主，并标明实际进度和计划进度存在差异的原因；③依照上述因素，对进度计划与措施进行重新制定，保证资源配置的合理性，并尽可能减少差异出现；④定期开展现场协调会，全面掌握施工现场实际情况，并通过对工期延误影响因素的分析，合理制定后续施工计划，而且各级部门和管理人员还应该加大管理力度，从而为工程如期竣工提供有力保障，如图1所示。（3）在监管过程中，若发现问题应该及时和相关部门进行沟通，并在最短时间内有效解决问题，然后继续进行施工。同时，企业还应该通过多样化的方式，加强对相关部门施工进度的管理，以此来保证工程总进度可以依照计划完成。2.2加强进度管理措施。2.2.1建立严密计划保证系统。施工进度计划是以总任务为基础编制出来的，其各种类型、各种等级的进度计划。各级计划会构成有机系统，高级计划是低级计划的依据，而低级计划则是高级计划的具体表现。在实施过程中，只有保证各级之间达到一致，才能将任务书递交给施工部门。2.2.2逐层签订承包合同。应该对承包合同进行逐层签订，项目经理、承包团队以及具体施工人员应该彼此签订相关合同，明确自身职责、质量标准、竣工期限、具体任务、技术设备以及其他要求，并通过相互之间的配合，按时完成任务。2.2.3发挥全体员工作用。要想按时完成施工计划，就必须调动全体人员的工作热情，让其主动投入到具体工作中。其中，管理人员应该加强管理力度，引导各级人员明确自身职责与施工计划，充分发挥人民群众的创造精神与干劲，为施工质量与施工进度提供有力保障。同时，还应该定期开展公众大会或者是各部门会议，将施工政策与精神传达给全体工作人员，让其进一步了解施工方案，从而有效保证施工进度。2.2.4做好调度工作。对项目顺利完成而言，施工调度特别是对各施工单位的协调发挥着重要作用。只有统筹安排各方工作，避免相互干扰，才能在规定时间内完成施工任务。通常情况下，调度工作主要有以下内容：协调施工单位关系并调节矛盾；监督管理项目进度；统筹安排各种资源，保证其及时到位；加强对各部门人员的管理，若发现违规操作应及时制止；掌握四周环境，针对可能出现的问题，提前制定好防范计划与措施；对不可抗力导致的问题或工程事故进行有效处理；及时补救工程施工薄弱部分；定期开展调度会议，将主管人员正确决策落到实处。2.2.5填写进度统计表。在施工全过程中，应该通过多样化的方式对施工进度进行及时记录，记录内容主要有任务起止时间、出现问题、解决措施以及完成情况等。只有这样，才能为后续进度检查提供依据，并合理调整进度计划[3]。

3结论

综上所述，加强对房地产开发项目进度的管理已经成为了一项重要工作。因此，必须重视进度计划的编制，并通过建立计划保证系统、逐层签订承包合同、做好调度工作等方法，加强对事前、事中以及事后环节的管理，保证施工质量与施工进度，从而促进房地产企业经济效益、社会效益的提升。

参考文献

[1]龚关.房地产开发项目施工现场管理及组织协调措施探究[J].建材与装饰，2017（42）：85~86.

[2]张强.房地产开发项目施工现场管理及组织协调要点[J].住宅与房地产，2017（27）：121.

[3]崔宇康.浅析房地产开发项目施工现场管理及组织协调[J].建材与装饰，2016（46）：170~171.

作者:李津津 单位:上海新湖天虹城市开发有限公司