略析产权式酒店管理问题及路径

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(一）建立对开发商的审批和监督机制

产权式酒店作为新兴的投融资工具拥有其自身的特殊性,但由于缺乏专门的法律规制,目前只能接受我国传统房地产法律规范的规制,这成为其在我国发展的主要障碍。出于对非法集资可能性的担忧，地方政府对于产权式酒店的发展都持谨慎态度。因而建立产权式酒店特殊制度的首要问题即在于规范开发商的行为,完善审批和监督制度。具体体现如下：在审批时,开发商的资金实力、信誉如何,开发房地产的经验都应作为关注的重点。同时,还应査明开发商对于产权式酒店未来的经营模式是否具备可行的计划,对产权式酒店的投资收益和可能发生的市场风险有无合理的预测等。另一方面,还应保证开发商对其承诺的投资回报是否有充足的资金实力作为后盾,或者已经采用其他方式对投资者的投资回报予以担保(如引入担保公司等）。

在开发过程中，对开发商的违规操作,如将商业性质的建设用地擅自变更为住宅性质的用地等应进行严格且充分的监督，同时对于集资诈骟也应进行深人的防备。当然,仅由政府对开发商进行单一监督还是远远不够的,应逐步建立起多元的监督模式。可以采用适当的方式将投资者纳入监督的模式中,基于自身切身利益的考虑，这种监督的效力是显而易见的。此外,由媒体主导的舆论监督也将产生重要作用。

(二）完善投资回报担保制度

开发商售房广告中宣称的高额回报率是影响投资者做出投资产权式酒店决定的重要影响因素。由于目前我国市场经济制度发展尚不完善，出于对产权式酒店市场发展的考虑，应允许开发商对投资者的投资回报进行担保,但必须要求双方主体就此签订明确的担保协议。发生法律纠纷时,对于此担保关系可以适用我国担保法或其他有关担保的法律规定。第三方专业担保公司与投资者签订协议约定由第三方公司承担对髙额回报的，开发商应与第三方担保公司承担连带责任。

实践中,开发商与酒店管理公司多存在关联性。当由于起初对投资回报过于乐观地估计,投资者所得收益无法达到约定的回报水平时,开发商即将所有责任推给几乎没有什么责任能力的酒店经营者,借以逃脱自己的法律责任。此时开发商的行为属于欺诈行为,应利用法人人格否认理论直接向开发商主张权利,由开发商对投资者承担其承诺回报与现实回报之间的利益差值。

(三）允许产权式酒店分割出售

在我国若将产权式酒店的建设用地定性为商业用地，将直接导致开发商无法将酒店分割出售,投资者不能进行登记进而取得单间客房的产权证书。因此为了能将酒店分割出售，开发商不得不通过违规操作将已获得的商业性质用地转换为住宅用地,进而引起一系列的法律问题。进一步地讲,禁止开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房间，是产权式酒店在我国发展的最大障碍。如果整间酒店有独立的产权证’但这一产权证不允许分割，那么单独的酒店客房即不能办出单间客房的产权证。由于没有进行登记,无法取得房产证，投资者实际上根本没有取得房屋所有权。允许开发商将产权式酒店分割销售,为购房者办理酒店单间所有权证奠定了基础。

进而单间所有权证的办理也直接解决了产权式酒店交易转让的问题。但仍有必要要求开发商与投资者之间签订“回购条款”,以解决如果产权式酒店经营状况不好，市场上不存在酒店的受让者,投资者无法退出经营关系的问题。这也是对建立退出制度的重要保障。因而，产权式酒店在我国健康发展的关键是要对其建设用地使用权进行准确定性，同时允许幵发商将酒店分割销售。只要允许开发商将产权式酒店分割出售，承认投资者的产权，建设用地定性问题也就随之解决了。上文提及的《海口市产权式酒店管理暂行办法》第7条规定：“商服用地、住宅用地、金融办公用地可兼容建设产权式酒店,用地性质和年限可以不变”，明确规定住宅用地可用于产权式酒店开发。同时其第3条规定产权式酒店可予以分割销售,第10条规定产权式酒店客房按套、间等房屋基本单元进行销(预）售，对产权式酒店分割销售问题做出肯定性规定。该办法第18条规定通过分割进行销售的客房按套内建筑面积分割登记，第19条规定客房产权人在办理客房产权登记后,可向土地行政主管部门申请办理土地使用权登记,对产权式酒店分割出售后房屋产权和土地使用权登记作出明确规定。上述规定对现有产权式酒店用地性质、分割出售以及产权登记等亟待解决的问题进行规定,是对产权式酒店法律问题的有益突破。

(四）明确产权式酒店可以成为区分所有的客体

产权式酒店存在区分所有的事实与作为住宅小区的高层建筑并无本质区别,因而产权式酒店可以成为区分所有的客体。确立了产权式酒店的区分所有权，即可设立基于成员权而成立的业主委员来解决酒店的管理、修缮等方面的问题。同时,为投资者分享酒店收益提供了法律基础。明确产权式酒店可以使用建筑物区分所有权,还有利于明确酒店配套娱乐设施的产权归属。因此,可以通过相应的物权法司法解释对建筑物区分所有权适用的客体进行具体规定，将区分所有的事实作为适用建筑物区分所有权的标准，而不考虑该建筑的具体用途和其是否为高层建筑。

作者：叶小丽单位：西南政法大学经济法学院