产权式酒店法律问题研讨

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一、产权式酒店概述

（一）产权式酒店的定义

产权式酒店是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（一般拥有产权证），分别出售给小业主。小业主将客房委托酒店管理公司统一出租经营，并且享受酒店的经营利润分红或者是固定比例的投资回报，同时享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。①

（二）产权式酒店的发展

产权式酒店由“时权酒店”（timesharehotel）演变而来，兴起于上世纪70年代，酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以转售、转让或者交换。②经过长期的发展，产权式酒店又逐渐演化出两种类型：退休住宅及有限自用的投资型酒店公寓。前者是一种所谓留后路的退休住房投资方式，后者则是本文所指的产权式酒店，是一种“分时度假+房产投资”的旅游地产。

二、产权式酒店中存在的法律问题

（一）产权式酒店中法律关系

产权式酒店经营模式中存在四方主体，或称四方利益集团。一方为投资者，即购买酒店单个房间的“所有权人”；二是酒店管理者，即对酒店的经营进行管理的主体，其往往同时是酒店整体的所有权人，即开发商；三是消费者，即入住酒店的客户；四为政府有关部门。第一层法律关系是存在于投资者与酒店管理者（开发商）之间的房屋买卖法律关系。投资者与开发商签订房屋买卖合同，购买酒店中的一间或几间房，投资者由此而取得所购房间的所有权。第二层法律关系仍存在于上述二者之间，双方再行签订房屋租赁合同，投资者将所购房间出租给酒店管理者，出让酒店房间的占有权、使用权。出租不是目的，目的在于发生第三层法律关系，即委托管理关系。第三层法律关系是投资者委托酒店管理者负责酒店所有房间的整体经营管理，投资者不但可以收取租金，还可以采取包底分成的形式分享酒店的经营收入，同时获得一定时间的免费入住权等。第四层法律关系发生在消费者与酒店管理者之间，消费者入住，与酒店管理者签订租赁合同，存在租赁关系。但是消费者在与酒店管理者签订租赁合同的时候并不知道客房的真正所有权人，而实际上也的确没有与真正的房产所有权人发生交易往来。

（二）产权式酒店中的潜在问题

1.产权式酒店的建设用地性质错误前文所述的产权式酒店经营模式四主体中包括政府，但并未在法律关系中展开论述，是因为政府被笔者视为主体之一缘于酒店建设时在用地申请上，涉及规划局对其是按商业用地批准还是住宅用地批准。产权式酒店在进行立项时是以酒店项目立项，这是理所当然的，既然是酒店，是参与市场经济运行中的主体，其商业性质便是与生俱来的，但是产权式酒店最终取得的房屋所有权性质却是住宅性质而非商用性质，之所以会出现这样的情况，是因为产权式酒店的经营是有违我国现行相关法律的。根据《商品房销售管理办法》和《房地产广告暂行规定》等相关法律法规及规范性文件，开发商是不可以将酒店以商品房形式进行销售的，实践中为了能够将单间客房出售给投资者从而满足产权式酒店的经营模式，各开发商都以住宅项目进行酒店建设立项，但是在后期的运用上以酒店方式进行经营，因此取得的是住宅性房屋所有权证书。这样的运营模式如果严格按照规定，是无法合法生存的，而实际却如此执行下去，虽然这时一种带来财富的新型经营模式，却也不得不说是对现行法制的一种破坏。

2.投资者无法取得房屋产权证对于投资者，之所以加注双引号称之为购买酒店单个房间的“所有权人”，是因为该“所有权人”的权利是存在瑕疵的。虽然投资者与酒店原所有权人的确签订了房屋买卖合同，并履行合同义务出资购买，但并不能够取得房屋产权证书。原因在于，根据我国相关法律规定，开发商不得擅自分割销售原始批准设立空间的商业用房间。③即酒店整体按照法律规定已取得了“大产权证”，而这一产权证是不可以分割成一个个单独房间的小产权证的。所以投资者虽然事实上支付了相应的购房款，并按合同约定可以对房屋进行占有、使用、收益，却无法取得合法的产权证书，无法符合法律规定的进行处分。最大的问题在于，按照我国物权法及相关规定：“不动产所有权采取登记生效主义”，即不动产所有权的转移必须经过变更登记，不登记则不发生所有权转移的法律效力。这就意味着，投资者在出资后得不到房屋所有权证的情况下，仅享有对酒店原所有者的债权，一旦发生法律纠纷，则只能通过《合同法》来调整。可是根据物权优先于债权的基本原理，如果发生“一房二卖”的情形，即开发商将产权式酒店的客房出售给投资者后，再将酒店所有权整体出售第三人，而第三人是完全可以依法取得酒店整体房屋所有权证的，是不存在任何法律规定上的障碍的。那么投资者就只能依据债权向开发商主张违约责任赔偿，而不得向第三人主张物权。

3.回报率承诺之风险开发商对于投资者所承诺的回报率难以保证且有违法律之规定。投资者之所以对于产权式酒店的经营模式倍感兴趣而积极投资，主要是受其高于银行利率数倍的回报率的吸引，但这种高回报率同样意味着高风险。产权式酒店的经营利润在出售房屋时是按照80%—100%的入住率计算的，这种乐观估计使得经营过程中一旦实现不了，则会出现亏损的局面，投资者不但没有利润可分，前期投资的成本也将收不回来，并且因无法取得房产证而无法出售，最终将被彻底“套牢”，只能寄希望于酒店管理者能够经营有方，尽早营利。此外，国家工商行政管理局1998年颁布的《房地产广告暂行规定》中明确规定“，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有固定投资回报的承诺”，由此可见，购买产权式酒店时，以高额固定回报收益吸引投资者存在集资之嫌，有违国家相关金融监管规定的要求。一旦发生纠纷，投资者往往会因交易中存在此类条款而被认定合同无效，那么其所期望的利益自然无法得到法律保护。

4.投资者与开发商之间法律关系混乱在产权式酒店经营中，投资者是从开发商手中购买房产，后发生租赁关系和委托管理关系的对应主体也应是开发商，但此两种关系的发生往往通过一个合同而建立，实践中往往在签订租赁合同中约定由开发商进行管理或由开发商再行委托管理者进行管理，按期给予投资者一定的回报。这就产生了两种甚至多种法律关系杂糅到一起，并存在混乱的部分。如果是租赁合同，那么承租人是需要支付租金的，但合同中并无租金的约定，而是在设立委托管理关系时约定了对投资者的回报，这笔回报究竟是租金性质还是仅为吸引投资者的条件，或是委托经营管理中的费用，其性质是不明确的，这一问题不明确将导致合同性质以及签订合同主体之间的法律关系不明确。而且，在租赁合同框架下，合同终止后承租人是需要返还原物的，开发商和投资者之间可以约定回购，但是如果不回购，实际上投资者根本无法收回房间物尽其用，客房单独不能发挥起功用。④这就有违租赁合同的本质，说明投资者与开发商之间实际发生的是委托管理关系。

三、促进海南产权式酒店发展的对策建议

（一）立法规范产权式酒店的建设用地使用权

既然根据现行的法律法规，产权式酒店经营的建设用地性质问题不存在合法性依据，那么对此问题的解决上，要么严格执行法律规定，维护法制权威，严禁产权式酒店经营模式的运营，或者在立项时便不以酒店整体立项；要么通过立法为产权式酒店的建设用地性质留有生存空间，新增专门的针对性规定。笔者赞同后一种方式，因为产权式酒店的经营在海南已经发展得红红火火，而且引起了一定的关注。实践中也的确存在很多使各方主体共赢的成功运作，因此，完全禁止难以现实有效实施，倒不如通过立法为其广开通道，也有利于规范管理，促进其长远发展。

（二）完善退出机制

按照现行的规定，投资者无法取得房屋所有权证书，针对此问题进行立法改革不尽现实，所以有效维权的手段是建立完善的退出机制。即当酒店经营状况不佳，无法收到合同约定收益，或者出现“一房二卖”情况时的救济方式。对此问题，笔者认为，既然这已经是众所周知的现实情况，那么可以在购买房屋合同中明确约定退出条件，特别针对“一房二卖”情形拟定特殊条款，由此防范投资者的损失。

（三）引入担保公司为经营主体

目前的经营主体仅限于除政府以外的三主体，但是为保证投资者稳定的收益，防范因酒店经营失败而导致投资者血本无归，笔者建议引进担保公司，为酒店经营提供一般责任担保或连带责任担保，可以只保本金，也可以只保收益，如此不仅为投资者提供了保障，也为酒店的经营减轻了压力。产权式酒店已在海南大量存在，但是由于立法的滞后性和投资市场不断变化的影响，其在面临客观收益的同时也面临着巨大的风险。其实产权式酒店作为一种经济发展的客观现象和必然产品，其产生、初始阶段性的无序发展和逐渐规范都属必然，这一过程必不可少的则是采取相应的法律措施进行规范，使其得以推广发展。