经济型酒店的结构布局及影响原因探析

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摘要：随着人民生活水平的提高，闲暇时间的增多以及消费观念的更新，国际国内商务与休闲旅游以异常迅猛的速度发展，我国进入大众化旅游时期，经济型酒店在此带动下也如雨后春笋般迅速成长。经济型酒店在空间布局上呈现出了一定的特征，这些特征受到了商业集聚程度、旅游导向、交通条件等因素的影响。同时这些特征也反映了一个城市的经济、旅游发展水平，因此成为城市和旅游研究的重要内容。本文在简要介绍我国经济型酒店的发展现状后，对南京经济型酒店的空间布局及其影响因素进行了分析，在此基础上，结合南京经济型酒店发展的实际状况，对其发展趋势进行了展望。

关键词：经济型酒店；南京市；空间布局；影响因素；发展趋势

经济型酒店最早出现于上世纪50年代的美国，而我国经济型饭店起步较晚。我国自1999年“黄金周”以来，大众旅游蓬勃发展，不同层次的消费者的需求也由单一化向多样化、多层次发展，高星级饭店满足不了消费者的需求，经济型酒店才应运而生。短短几年的发展，我国经济型酒店就形成了“锦江之星”、“如家”等知名品牌，良好的发展前景也吸引了美国雅高集团、圣达特等众多国际知名酒店集团旗下的经济型连锁酒店品牌纷纷进入中国市场，抢占新的商机。[1]

经济型酒店在城市中“圈地”发展，空间布局呈现出一定的特征。从20世纪80年代开始，外国学者就开始关注游憩设施的空间布局，但都停留在案例的表层。而国内的旅游研究起步比较晚，主要研究的也是星级饭店的空间布局，因此经济型酒店空间布局的研究存在很大的缺口。[2]研究经济型酒店在城市中的空间布局有助于了解城市旅游空间结构，并为酒店的规划提供良好的理论指导。本文主要对南京经济型酒店的空间布局进行实证分析。

一、经济型酒店的发展现状

经济型酒店是指按照普通商务旅行者、度假旅游者选择酒店的评价要素，重新设计建造的可能节约公共区间投资，提供有限的更有针对性的服务，提倡自助式服务，在保证质量的前提下降低投资和运营成本的新型饭店。[3]我国经济型酒店最早始于1996年，当时上海锦江集团下属的锦江之星作为我国第一个经济型酒店品牌问世。近年来，经济型酒店发展速度是惊人的，其发展现状主要表现如下：

（一）经济型酒店数量迅速增加，国外酒店连锁纷纷抢占中国市场

根据《2007年中国经济型饭店调查报告》显示，截止到2007年初,我国共有现代意义上的经济型饭店连锁品牌近100家,已开业饭店数超过1000家。此外,国外经济型酒店一般要占酒店市场份额的70%,而国内这个比例尚不足10%,因此,经济型酒店在我国具有巨大的市场空间,这样的现状使得速8、雅高等国外品牌纷纷抢占中国市场。从表1可看出,我国前十强的经济型酒店中绝大部分还是本土品牌。但同时也可以发现06年前十强的增长率差距较大,莫泰168、速8两家国外品牌的增长速度明显较快,增长速率超过了除7天外的其他本土品牌，可以肯定,未来几年中,我国经济型酒店的竞争将更加激烈。

表12006年中国经济型酒店供应前十强（截止到2006年12月31日）

序号品牌成立时间已开业客房数已开业饭店数已开业饭店数较05年增长率

1锦江之星19971688511871%

2如家快捷酒店20021616213478%

3莫泰16820031127262160%

4中州快捷200444302812%

5速82004424942147%

6万里路青年酒店200231627787%

7格林豪泰酒店2004287321——

87天连锁2005281825317%

9维也纳酒店20052168939%

10雅悦2006186315100%

资料来源：2007年中国经济型饭店调查报告

（二）与相对稳定的高星级酒店市场相比,经济型酒店的市场供应具有强烈的反差性

在市场运营中，经济型酒店与高星级酒店的反差性主要表现在三个方面：一是经济型酒店处于较为高速的成长期。我国星级饭店在80年展很快，但随着大众市场对中低档酒店的需求增加之后，星级酒店的增长速度变慢。经济型酒店正好满足了客源市场的需求，同时经济型酒店的成本比较低，可进入性比较高，因此发展非常迅速。二是本土品牌占据较大的市场份额。从表1中我们可以看到，在2006年经济型酒店供应前十名的经济型酒店中，本土的经济型酒店开业店数占据了很大的市场。三是经济型以收购酒店并进行改造为主。《2007年中国经济型饭店调查报告》显示,在现有经济型酒店改造前的物业中,属于酒店改造的比例为51%,而新建物业为13%,说明了经济型酒店的良性发展对改善原有酒店资产质量、盘活国有资产、提升社会资源使用效率所起的重要推动作用。[4]

（三）一级城市的客房平均出租率有略微下降

经济型酒店发展迅速，数量不断增多，经济型酒店之间纷纷抢客营销,造成客源在很大程度上被分流,平均出租率下降。为了吸引客源，经济型酒店纷纷进行降价竞争，门市价有所下降，经济型酒店的市场秩序受到破坏。根据《2007中国经济型饭店调查报告》显示,2006年经济型酒店平均出租率下降约7%,平均门市价下降119元。在竞争激烈的一线城市,比如北京、上海,平均出租率下降趋势尤其明显,但在杭州、南京等二线城市目前还没有出现明显的下降趋势。[4]

二、南京经济型酒店的空间布局特征

南京作为华东地区的港口城市，是“六朝古都，十朝都会”，有着非常丰富的旅游文化资源，同时南京又是江苏省的省会，经济、交通发展迅速，经济型酒店纷纷强占南京市场，在空间布局上表现出以下几方面的特征：

（一）以主城区为核心，郊区为边缘地带

核心—边缘理论是关于区域空间结构与经济发展变化的理论模型，[5]南京经济型酒店的分布也遵循了这一理论。南京主城区包括下关区、玄武区、白下区、秦淮区、鼓楼区、建邺区六个区，南京经济型连锁酒店到目前为止约有60余家店，在主城区范围内的就有50多家，形成了核心区域。而在江宁区只有如家快捷、万好万家连锁各设有一家分店，位于江宁区政府的附近，在雨花区只有两三家经济型酒店位于雨花台烈士纪念馆以及中华门景区之间；六合、浦口等地的经济型酒店更是少之又少，而且多数是不知名的个体经营，由此可见经济型酒店的选址一般是选择经济比较发达的主城区。

（二）核心区域内的经济型酒店多位于繁华地带

新街口是南京最繁华的地段，积聚了南京三分之二的大型百货商场和娱乐设施，珠江路、玄武湖等与新街口相邻；夫子庙地区，民族旅游、风味美食、娱乐及购物设施有机结合，逐步形成了城市游憩商业区；湖南路是南京著名的步行街，商业发达，从图1中我们可以清楚的看到在这些商业中心的附近分布着较多的经济型酒店，同时夫子庙和湖南路附近的比新街口附近的多一些，这应该与商业中心的地价有关。

（三）向交通干道附近高度聚集

南京经济型酒店的分布表现了对交通便捷的高度认同。首先，饭店向交通干线附近集聚的现象十分突出,其中尤以大桥南路—鼓楼—内桥、汉中门—中山门两条线路最为集中，两条线路是交叉的，以新街口为交点，在这附近分布着大约30家以上的经济型连锁酒店，在水西门大街、长乐路、御道街等交通干线附近也分布着多家经济型酒店。其次,随着道路级别的下降，酒店的数量也随之下降。在主干道附近的经济型酒店占多数，而在瞻园路、瑞金路等次干道附近也分布着少数几家经济型酒店。此外，在交通枢纽之地也有大量经济型酒店。传统研究认为城市对外交通的枢纽也是饭店的集聚地，[6]从图1中我们看到，在中央门、汉中门附近经济型酒店分布很多，莫泰、锦江之星、七斗星、如家都有自己的一席之地，新锐力量“7天”也向此地发展，这与传统研究是相符的，但在火车站附近的经济型酒店却比较少，只有两家四星级的酒店。

图1南京经济型酒店的空间布局图（圆点为经济型酒店）

（四）经济型酒店组团布局较为明显

据调查可以看出，经济型酒店在主城区的分布也是形成了一个多中心的组合团体，以新街口、夫子庙、湖南路等为中心。以夫子庙为例，夫子庙是南京的旅游胜地，秦淮风光著名，旅游资源丰富，周围分布大量的商业购物网点，交通条件便利，娱乐设施齐全、还有着丰富的风味小吃，经济型酒店纷纷在此圈地发展。“金一村”、“汉庭”、“如家快捷”等资深经济型连锁品牌在此都有一席之地，“7天”自2007年打入南京市场后在夫子庙已有三家连锁分店，这些经济型酒店共同形成了一个饭店群。

（五）向旅游风景区适度的靠近

南京是历史文化名城，具有丰富的旅游文化资源，是我国七大旅游热点城市之一。1997，南京被评为“中国园林城市”，1998年，进入中国首批优秀旅游城市之列，中山陵、夫子庙、秦淮风景区也入选了“全国旅游胜地四十佳”，2004年，明孝陵被评为世界文化遗产。玄武湖公园、雨花台烈士纪念馆、总统府、南京大屠杀纪念馆、中华门等也吸引了很多的中外游客，从图1中我们可以看到在这些著名景点附近都分布着经济型酒店，夫子庙附近的经济型饭店数不胜数，锦江之星的分店开到了朝天宫附近，但在中山风景区附近经济型分布不多。

三、经济型酒店空间布局的影响因素

影响经济型酒店在城市空间布局的因素很多，分析这些影响因素对城市空间规划有很大的帮助，对新的经济型酒店的选址也能提供一定的参考作用。影响南京经济型酒店空间布局的因素主要有以下几个方面：

（一）经济发展水平对经济型酒店空间布局的影响

南京地处沿海开放地带和长江的交汇处，经济发展迅速，来宁商务旅游、休闲旅游的人口日益增长，大众旅游的蓬勃发展对经济型酒店产生了大量的需求，经济型酒店在南京的分布日益增多。南京的主城区分布着大量的商业中心，电子、汽车工业、石化等支柱产业，总体来说，主城区的经济发展速度要远远高于郊区，所以南京经济型酒店呈现出一种以主城区为中心，郊区为边缘地带的分布。

（二）地价水平对经济型酒店空间布局的影响

在城市建设中，地价水平是影响商业设施布局的重要因素，加纳在1966年提出的商业中心空间模式表明：高级别职能部门占据者地价高的地段，而级别低的职能部门只能占据商业中心的边缘。[7]由此可见，不同的商业部门对地价的承受能力是不同的，必须要根据成本与效益的分析来选择最适合自己的支付能力的城市区位。对城市游憩设施而言，墨菲等研究证明了饭店、旅馆、娱乐业等在地价峰值区布局的经济能力。[8]但是经济型酒店规模不大，对地价的承受能力不是很高，一般繁华的商业中心的地价都是比较高的，所以经济型酒店往往以次商业中心作为自己的主要发展区位。

（三)交通条件对经济型酒店空间布局的影响

交通条件是影响经济型酒店选址的重要因素，交通条件较好的地方不仅有利于经济型酒店的经营与促销，同时也为客源市场带来便利，增加可达性。[9]客源市场对交通的要求主要包括两个方面，一是城市内部交通网络发达，二是城市对外交通比较发达，南京经济型酒店多数分布在交通干道以及交通枢纽附近就证实了这一点。但火车站附近的经济型酒店几乎没有，有可能是火车站的嘈杂、环境的不安定因素使得客源市场舍近求远，同时城区内发达的交通也掩盖了对外交通枢纽的优势。

（四）设施的聚集程度对经济型酒店的空间布局的影响

经济型酒店本身是靠降低成本来提高自身的竞争力，主要提供的是住宿和简单的早餐服务，但是目标市场的需求除了简单的住宿需求之外还需要餐饮，交通、购物等需求，所以经济型酒店往往与完整的配套设施组合在一起。竞争往往使同种行业的商业设施趋于分散，从而增加自己的市场范围；但是竞争也会导致联合，形成一个商业圈，增强集聚效应。[10]经济型酒店分布在一起短期来说会增加彼此之间的竞争，但从长远来说，会形成一定的组合优势，增强经济型酒店与星级酒店之间的竞争优势，获得长远发展。

（五）景区等级与规模对经济型酒店空间布局的影响

旅游景点等级、规模不同，对游客的吸引力也不同。中山陵风景区、夫子庙的景区范围广，景点级别较高，每年接待的游客数量也远远高于其他的景点，因此在附近的酒店的经济效益要远远高于普通景点的。但是在著名景点附近的地价也是很高的，经济型酒店虽然倾向于向景点级别高的、对游客吸引力大的景区附近靠拢，但往往因为地价原因而多向中等景点附近靠近，在中山陵附近经济型酒店分布较少就证实了这一点。

以上是针对经济型酒店空间布局的主要因素进行的分析，当然人口密度、城市的总体规划等对经济型酒店的分布也有不同程度的影响。

四、南京经济型酒店空间布局的发展趋势

据国家统计资料分析，国外经济型酒店与豪华酒店的比例是7:3，是非常合理的金字塔型，而目前我国经济型酒店占饭店业的比例只有10%左右，处于不协调状态。有关资料还表明，2020年，中国将成为世界第一大客源国，对经济型酒店的需求是日益增加的。[11]目前南京经济型酒店占酒店总量的30%左右，有很大的发展空间，更多经济型酒店将落户南京，结合南京经济型酒店的发展现状，笔者认为南京经济型酒店的空间布局将会呈现出以下发展趋势：

（一）由城市中心向郊区不断扩张

目前，南京经济型酒店的空间布局以主城区为核心，数量仍在不断的增加，在不久的将来一定会处于一个饱和状态。江宁、亚东城、浦口目前的经济目前都在不断的发展之中，住宅区也大量增多。开发区的大力发展，大学城对商业以及服务业的强大需求，地铁的开通都会吸引经济型酒店的入驻，同时郊区目前的地价相对于新街口等地有很大的优势，在经济型酒店的承受范围之内。

（二）向景区边缘聚集

人们对自然、休闲的追求使得大众旅游日益发展，旅游队伍也在不断的成熟，对景点周围的配套设施需求也增加。夫子庙景点周围的经济型酒店较多，但是中山风景区周围却以星级饭店为主，因此有很大的市场潜力。莫泰168连锁酒店发现了潜在的商机，于2008年初在中山陵与夫子庙之间开了一家分店，入住率很高，由此可见其他经济型连锁酒店日后也会向景区的外缘不断靠拢。

（三）向河西新城区不断发展

河西新城位于南京西南，规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地。同时河西新城是南京新的立体交通枢纽，由快速路、主干路、次干路、支路构成，有5条地铁线经过，交通十分便利。绿博园、奥体中心、会展中心等都位于新城之中，将来的客源市场非常广泛，这些都将吸引经济型酒店向河西新城发展。

总之，经济型酒店在南京有很大的市场发展潜力，在未来的几年中，经济型酒店的数量将会日益增多。经济型酒店的空间布局对经营效益、城市规划等都有着很大的影响，因此在经济型酒店的选址中，一定要综合考虑空间布局的影响因素，遵循市场的规律，合理规划，从而获得更好、更长远的发展。

参考文献：

[1]崔冬冬，潘进．浅析中国经济型酒店的发展现状及战略选择[J]．中南财经政法大学研究生学报，2006(6)：105-109．

[2]张玲．广州市星级饭店空间布局分析[J]．社会科学家，2007(2)：127-129．

[3]吴军卫．中国经济型饭店发展浅谈[J]．商场现代化，2006(2)：66-69．

[4]刘麟麟．我国经济型酒店的发展现状与前景[J]．技术与市场，2007(10)：88-89．

[5]余瑞林，张红．武汉市星级饭店空间布局研究[J]．云南地理环境研究，2006，18(4)：90-94.

[6]Pitter，W．Hotellocationinbigcities[M]．Berlin：Reimer，1986．

[7]胡志毅，张兆干．城市饭店的空间布局分析－以南京市为例[J]．经济地理，2002，22(1)：106-110．

[8]R.E.Murphy．Thecentralbusinessdistrict:astudyinurbangeograghy[M]．Longman，1992．

[9]文吉．广州市星级酒店空间发展格局[J]．经济地理，2006，26(3)：451-455．

[10]高觉民．南京都市商圈及其空间体系构造[J]．南京财经大学学报，2004(5)：13-18．

[11]郭雅婷．我国经济型连锁酒店空间扩张模式的研究[D]．上海：上海师范大学，2007：2．