大学新校区建设合同管理研究

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摘要:在高校新校区的建设过程中采用BT模式进行工程管理，由于该模式在研制过程中不够严谨，容易造成业主与投资方责任不明确等现象。通过规范合同条款项目、使双方在权利及义务协议上层次化分明、加强合同管理等方式进行完善化处理，能够降低建设难度，降低项目的协调难度，有效提升工作效率。

关键词:BT模式，合同管理，高校

1概述

随着国家对教育事业的投入，高等教育发展迅速，全国各高校不断扩大招生规模，这也造成了高校现有的教学和住宿等设施紧张，为了达到办学条件和学校发展的统一，许多高校开始建设新校区。由于高校新校区建设所得到的财政拨款极少，因此，建设所需资金只能自行解决。目前，一部分高校都在新校区建设中运用BT模式，由BT承办方融资先行建设，建成后将原有校区土地出让进行回购，这样就缓解了高校融资压力，降低了财务风险，同时还能有效的控制工程造价。但是，由于BT模式尚不成熟，且BT项目涉及融资、投资、建设、回购等一系列活动，参与人员较多，法律关系复杂，对高校基建人员专业能力要求较高，因此，要重视合同管理。根据高教区的整体建设发展规划以及目前大学新校区建设的实际情况，考虑两点办学给学校师生带来的诸多不便等因素，经学校领导研究并报上级主管部门决定，出让大学老校区，变两点办学为一点办学，整合两校区的教学、资金资源，集中精力发展建设新校区。大学与建设集团友好协商签订合作协议书，双方按照“锁定土地价格、锁定建设内容、锁定建设标准、锁定建设费用、锁定建设工期”的原则由建设集团预收购整理老校区土地，采用BT(建设—移交)方式负责投资建设大学新校区。2建设模式分析通过市委、市政府的指示，市教委的组织协调，大学与市房地产开发经营集团有限公司完成了合作协议书的谈判，即将签署《大学校区土地预收购及新校区建设合作协议书》。锁定土地价格，锁定建设内容，锁定建设标准，锁定建设费用，锁定建设工期，大学二期BT项目组织架构如图1所示。

3甲乙双方风险分担方案分析

《大学老校区土地预收购及新校区建设合作协议书》接近于一份合作框架协议，对于甲乙双方就老校区土地出让及其新校区建设等一揽子合作界定了基本的框架。通过分析该协议相关条款，可描述出其风险分担方案，表1列出了协议中比较明显分配的风险条款。1)第二条:土地价格———虽然协议中明确一经确定土地价格，则为固定合同价，双方各自承担估价不当风险。但由于信息不对称及专业能力等限制，甲方相对处于弱势地位，加之新校区二期工程的资金短缺，使之在与乙方的议价博弈过程中可能处于不利地位，致使土地出让价低于其价值或市场价，从而甲方相对面临更多风险;2)第五条:建设费用———建设费用中由乙方包干的费用项主要包括“建设投资费用、财务费用及建设管理费”三项，相应承担政策或物价上涨引起的成本增加风险;甲方则面临建设投资费用中综合单价估价与组价不合理(过高)风险、财务费计取比例过高等风险。由于甲方不可能了解乙方的实际工程成本或管理成本，在此类费用确定过程中仍然面临更多的风险;3)第八、九条:甲乙双方的权利、义务———甲方的主要风险在于需要负责处理项目建设中所涉及的各种相邻关系(或第三方风险);而乙方则需要代替甲方继续履行此前已经订立的设计合同及与当地农村签订的相关协议;且甲方对于项目规划、设计与实施方案拥有确认权。虽然此类风险分配比较明确，然而在合同执行过程中可能是未来出现争议较多的部分，尤其在乙方代位履行甲方签订的合同或协议方面，风险分配的效率未必能够理想。

4建设费用分析

4．1建设费用的构成。通过协议书相关界定，该协议中建设费用主要构成如表2所示。由表2中建设费用各子项费用的计算依据可知，本协议书中建设费用确定是否合理关键在于双方准确确定以下参数:1)建设规模。协议书“第三条建设内容”中明确BT项目建设规模共计30．61万m2。在协议中，存在如下两个问题:a．第8个单体工程“综合运动场”属于建设内容之一，但未予以明确其建筑面积(为0);b．具体的建筑面积需以施工图为依据计算，且受到规划部门允许的控制范围约束。因此，未来项目实施过程中实际的建筑面积是否达到约定的建设规模并不确定。然而，建设投资费用的计算在协议中规定以“约定的建设规模”为依据，从而此项费用的计算可能不合理。2)综合单价。新校区工程包括图书馆、学生宿舍、教学楼、食堂等各种单体工程，而确定建设投资费用时将上述各种单体工程均以一个固定的综合单价(4600元/m2)包干，虽然计算简单，但甲方面临的风险是显而易见的:a．各种性质不同的单体工程的造价估算(概算、预算)指标必然存在差异，将上述单体工程均以固定的综合单价涵盖，由于甲方的性质及其信息缺失，综合单价估价/组价过高的风险较大;b．乙方由于其建设管理经验或信息优势，未来设计管理过程中存在调整单体工程建设规模(总建设规模不变)的道德风险，即减少单体工程综合单价较高的建筑面积，适当扩大单体工程综合单价较低的建设规模，使得甲方利益受损。3)财务费计取基数。由目前提供的协议书来看，财务费的计取基数=建设投资费用×50%+预付定金，其中:建设投资费用界定明确，而预付定金的界定及其计算方法均存在一定问题，原因如下:a．预付定金的界定(见协议书第七条)。预付定金=土地价格－建设包干费用=土地价格－(建设投资费用+财务费用)。从该协议书的本质上看，似乎可以将育梁路土地出让价格的一部分视为新校区采用BT模式建设的回购款的资金来源，从而“土地价格－建设包干费用”的差额亦可理解为甲方以土地出让金支付回购价款后的收益。因此，此项费用的定位、是否全部计算财务费用需要进一步斟酌。b．计算方法。由上述分析知:预付定金=土地价格－(建设投资费用+财务费用)，而财务费用=(建设投资费用×50%+预付定金)×(6．31×115%)×1．5。即，预付定金=土地价格－［建设投资费用+(建设投资费用×50%+预付定金)×(6．31×115%)×1．5］。上述计算式为一方程，计算相对繁琐。4)财务费用计算周期。协议书第五条规定，财务费计算周期为1．5年，因未知该协议中有效期时限，在此未有明确结论。5)财务费用计取比例。按协议书第五条规定，财务费计取比例为央行一年期贷款利率6．31%上浮15%，按本协议书分析，乙方可能的收益来源主要有:a．BT投资收益(主要通过财务费用);b．BT项目总承包管理/施工收益(协议书未明确施工发包层次的约定，具体情况不明);c．校区土地挂牌出让收益/开发收益。另外，按重庆、深圳等地BT项目实践，财务费用或融资费用以央行同期利率下浮一定比例为惯例，此处的上浮及其比例对于甲方相对不利。

5结语

本协议书包括十二条，各条内容中以自然段形式对于各款约定有一定区分，然而本协议书仍存在一定的层次问题，尤其体现于双方权利、义务约定部分，通过详细列示条、款号的方式可使本协议书具有更好的层次性。BT模式的合同内容涉及项目融资、投资、项目建设、设备材料采购、回购付款等方面的活动，在项目实际实施中，常由于合同条款不够全面和规范，使项目业主和投资方的权利义务在合同中不够明确，两者之间出现矛盾纠纷，影响项目的工程质量与工期，甚至影响项目的最终回购。因此，要完善项目的合同管理，增加条款，降低项目建设的风险，明确双方的责任、权利和义务，降低项目协调的难度。

参考文献:

［1］周穗芳．开发区基础设施建设投融资问题的思考———以南宁经济技术开发区为例［J］．法制与经济(下旬)，2012(5):67-69．

［2］冉萍．BT模式对高校园区建设融资的可行性研究［J］．经济问题探索，2009(16):85-87．

［3］张晓东．关于合同能源管理的会计核算问题分析［J］．知识经济，2019(23):151-152．

作者:侯俊琴 单位:太原市市政工程设计研究院