房地产开发企业信用管理模式探索

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［摘要］建立科学的房地产开发企业信用管理模式，是促进房地产开发企业经营行为进一步规范和房地产市场健康有序发展的重要保证。房地产从高速发展转向稳定发展的过程中，开发企业在开发和交易行为过程中也出现了一系列不够规范的行为，失信行为频发等问题给社会公众和相关部门管理带来了较大的负面影响。党和国家高度重视房地产开发企业诚信问题，新形势下房地产开发企业信用体系建设正在紧锣密鼓开展，在信用体系建设方面也取得了一定的进展，同时也存在着一些困难和问题。加强房地产开发企业信用管理，就必须统一好房地产开发企业的思想认识，通过责任意识、担当意识和信用建设工作意识来加强企业自律，通过行业自律来规范企业自身的经营行为，切实提升房地产开发企业的信用品质，为打造品质地产、建设品质楼盘创造条件，为促进房地产开发行业平稳健康发展提供一系列管理模式参考。

［关键词］房地产开发企业;信用管理模式;政府

党和国家高度重视房地产开发企业诚信问题，诚信建设是社会发展的重要话题。党的报告中明确指出要:“推进诚信建设和志愿服务制度化，强化社会责任意识、规则意识、奉献意识”。但是，从现实情况来看，房地产开发企业信用问题仍然层出不穷。

1房地产开发企业信用管理问题分析

一方面，房地产调控从严背景下，房地产开发企业仍然存在着开发和交易行为规范程度不够、失信行为频发等问题，从根本上来说这是房地产开发企业信用管理体系不完善、房地产开发企业信用管理标准全国各地不统一等造成的，在一定程度上来说也对社会公众和房地产相关管理部门带来了较大的负面影响;另一方面，房地产开发企业信用管理工作推进中信用问题仍然存在。国务院及中央部委也高度重视房地产开发行业，根据相关情况陆续出台房地产开发企业信用管理相关政策法规，信用管理工作热潮掀起。同时，成都、合肥、南京、深圳、天津、武汉、西安等地方，根据当地房地产开发企业信用情况提出了专门的管理政策，中国农业银行等相关金融机构针对房地产开发企业也制定了相应的信用评级办法。各地针对房地产开发企业所出台的相关政策及评级办法在实施过程中并没有取得明显的效果，主要表现为信用管理法律法规体系建设不足、政府政策宣传和监管力度有待加强、信用管理专业人才严重不足、地区信用管理评价标准不一、信用信息市场化程度有待提升等。

2我国房地产开发企业信用管理模式分析

2.1地方政府主导型。地方政府主导型模式主要以成都为例，2017年成都市根据实际情况更新房地产开发企业管理办法，以《成都市房地产开发企业信用信息管理办法》(成建委〔2017〕135号)为准则来对房地产开发企业经营行为进行管控，在采集与认定信用信息方面实施信用分加减标准，具体的特点包括以下四方面:一是坚持以政府为主导、各级主管部门联动管理信用信息，促进信用信息共享。根据成都房地产开发企业信用管理办法规定来看，是以信用管理主管部门为牵头，也就是成都市城乡建设委员会开发办为核心，统筹负责管理市内房地产开发企业的信用管理工作，同时各区县主管部门进行配合处理相关工作，他们则需要定期来收集整合房管部门、规划部门、工商税务部门等的信用信息，由市城建委开发办负责形成各部门信用信息收集协作和信息互联共享。二是突出房地产开发企业信用管理重点，制定科学的监管名单制度，以信用评分规则为基本要求，让评级结果成为房地产开发企业信用等级和重点监管的标准，在相关企业被纳入重点监管名单后还会公示并抄送相关部门。三是房地产开发企业的信用评级动态一直处于调整状态，根据实际情况随时抄送至相关市场主体。一切行为以市建设行政主管部门为引导，在信用加减分标准依据下房地产开发企业信用评分评级处于动态监督和动态公示中，被重点监管的房地产开发企业名单进入房管部门、国土部门、税务部门、工商部门等。四是根据房地产开发企业信用评级结果实施差异化管理措施，在评级考核过程中属于信用等级优良企业将会受到激励，相反的是信用等级差或已经发到信用预警值的企业，就必须接受重点监管，后续房地产企业在开发资质、资金投入支持、拿地、招投标环节都会受到限制。政府主导型的房地产开发企业信用管理模式，在实践中激励了信用优良企业，同时也约束监督了信用等级差的企业，综合效果较好。2.2行业协会自律型模式。行业协会自律型模式主要以深圳为例，深圳房地产开发企业信用管理规范主要是参考《深圳市房地产行业诚信档案管理办法》(深规土〔2013〕187号)，围绕着信息采集、资料整理建档、信用公示、信用信息查询以及信用管理和信息系统建设几部分进行。整个模式的特点主要包括以下四方面:一是在政府部门引导作用下，让行业协会发挥作用，政府和协会共同合作、权责分明进行管理。市政府房地产行政管理部门为房地产开发企业信用管理办法的制定者，主要是负责诚信管理工作，而房地产行业组织协会主要是辅助配合，来记载、评分和公示房地产行业企业信用信息，形成了政府主导、行业协会自律管理的良好格局。二是深圳市信用管理方法覆盖了全行业，具有相对完善的信用管理平台。通过网络搜索深圳市房地产行业诚信公示平台，可以看到企业信用信息披露的对象包括了房地产开发行业、房地产经纪行业和房地产估价行业以及其他板块的企业与从业人员，房地产全行业都得到了信用评价和监管。三是通过行业失信警示制度设立了严格的严重失信企业名单制度。由深圳市行业组织牵头，房地产行业失信警示制度发挥作用，严重失信企业名单公示，一旦企业或个人超过房地产信用计分标准，当事人就会受到行业协会组织发出的相关警告通知，严重失信企业一旦被纳入失信企业名单也会面临社会公示的境遇。四是缺乏科学的奖惩机制，造成房地产企业失信成本低。《深圳办法》较为细致规定了房地产企业信用评分评级，房地产开发企业正面及负面目录都有明确的清单，但是针对房地产开发企业的奖惩措施还不是十分全面。深圳市行业协会受话语权、社会影响力、执法权等因素的影响，在房地产企业失信方面难以提出精准到位的奖惩措施。

3完善我国房地产开发企业信用管理模式的探索研究

一方面，要从宏观层面出发制定符合全国范围的房地产开发企业信用管理体系框架。坚持“全国一盘棋”的核心思想，以房地产开发企业为核心，由中央、住建部等为引领，由各地方相关部门为分管单位，统一信用管理中心政策、征信机制、信用评价评级指标、信用管理奖惩措施，让地方多部门共同建设信用管理体系，形成信用平台共建共享。加强房地产开发企业信用管理评价，就要充分关注企业的经营规模、资质核查、开发经营能力、财务状况以及可持续发展能力等因素。另一方面，要从细微特征出发，让房地产开发企业信用配套管理，让资质管理制度、土地政策、金融政策挂钩的同时，建立多地方多渠道征信制度，实施房地产开发企业信息分类及综合测评机制，根据信用信息评级结果录入全国信用信息管理平台，做好房地产开发企业信用公示，提供社会公众投诉、相关媒体披露的渠道，形成社会全民监督守信的良好格局。

参考文献:

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作者:张慧阳 单位:南京财经大学