房地产行业资金集中管理模式研究

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一、资金集中管理模式的定义和特征

通常资金集中管理采用的模式不外乎有三种，即总部统收统支的模式、总部拨付备用金模式和财务公司模式，纵观我国房地产行业集团资金集中管理模式主要采用的是总部统收统支的管理模式，如万科集团资金管理模式，是在万科总部成立财务管理部和资金结算中心两大职能部门，直接归董事会管理。各地区公司开立、核销账户，必须先向资金结算中心发起申请、经其审批、方可核算，最后资金结算中心备案。将地区公司项目预收款在当月规定日期划转预先设置好的资金账户统一管理；地区公司对外支付土地出让金等金额大的资金时，先由地区公司经办部门发起申请，按照预先设置的审核权限利用网络和信息化办公，由集团总部结算中心统一支付，这样便于集团财务核算，提高资金利用率。

二、资金集中管理模式的优势

1.资金集中管理能够更好的促进市场经济的发展，房地产行业由于涉及多个领域，尤其是就业领域，关系着社会的和谐、稳定，加资金集中管理促进各地区重点关注工程项目质量、进度等工作，资金筹措、支付等事项则由集团公司解决。免除了地区公司支付大额工程款所需资金等后顾之忧，资金集中支付保证了地区公司工程的进度、质量；在年末更是房地产行业资金需要量而且高度集中的时期，集团公司资金部门会提前根据预收款金额，合理统筹根据预算安排资金支付情况，足额及时支付。不仅能提高房地产开发商的品牌而且促进了进城务工人员、合作供应商的积极性，更有利的促进经济发展、社会的和谐。

2.资金集中管理能对企业的资金进行科学有效的配置、降低财务管理成本，提高资金利用率。通过设立专门资金管理机构或者组织对整个企业的资金进行监控或者进行有效的安排，能够提高财务管理的专业化，促进资金的运作效率。一方面集团集中资金管理利用便捷的网络和财务信息化平台，可以大大减少人力资源成本以及设备成本以及单据的传递成本，另一方面资金管理的目标在于站在企业战略高度上对企业的资金管理进行系统管控，集团按照各地区预先制定的预算进行统一的资金安排、管理，进行集团整体投融资运营，集中管理严格按照财政部出台的内部控制应用指引等执行，加强了企业内部控制等流程科学设置及企业现代化管理。

3.对资金进行集中管理是企业应对金融市场环境的有效措施和必然要求。企业资金科学管理为企业快速发展奠定了坚实基础，随着经济全球化和一体化的高速发展，资金管理不仅受国内金融市场影响，而且不断的受国际市场影响。目前我国的企业正越来越与整个世界接轨，如万科、绿地、雅居乐等大型房地产商，近年纷纷在国外市场研究、开发、销售自己产品，企业资金量不足的企业很难在国际市场立足，采取的措施就是积极在国际金融市场上市融资，或者让国际金融公司控股等，企业资金集中管理，有利于企业整体规划，合理安排资金的运用，能够降低运营风险，加强管理。

三、资金集中管理模式的几点建议

1.房地产行业作为我国的支柱产业，随着我国改革开发的不断深入和市场经济体制的不断健全，也极大的促进了房地产行业的健康、良性发展，但是在发展过程中，需要国家进一步完善房地产行业的法律、法规，尤其是金融市场的监管，资金集中管理无疑为房地产企业资金管理提供了一个新模式，也需要国家进一步建立、健全完善房地产行业的各项制度，为房地产行业提供更好的法律环境。

2.集团资金集中管理需要企业加强预算的制定和执行工作，企业在进行跨地区进行开发，就必须详细做好市场调研和前期准备工作，然后进行充分论证和结合企业的资金库存量来进行是否当前时期进行投资等，就要求企业扎实的做好预算的编制、执行工作，执行力不严，就对导致资金量投资、融资等决策的失误，给企业造成损失，房地产资金集中管理模式就要求企业做好预算工作，强化预算管理，为资金集中管理提供正确的金融决策。

3.资金集中管理需要企业加强审计等监督工作。资金需要量大而且周期长等特点，资金集中管理无疑为房地产企业资金管理提供了一个新模式，项目投入开发后，就需要企业加强审计监督，定期检查资金的运营情况，尤其是开发周期长、品牌定位高、需要资金量大的项目，就更需要加强资金预算、执行等工作，来发挥资金集中管理模式的作用，更好促进企业健康、平稳发展。总之，企业的发展也就是资金良性运行的发展，现阶段资金集中管理模式为房地产行业发展提供了好的管理模式，随着经济的发展，资金集中管理模式将会发挥更加科学、合理的作用，为企业加强管理，提高企业竞争力服务。

作者:康科锋 单位:荣禾投资集团有限公司