公共管理与公共服务用地基准分析

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一、引言

公服用地因其使用的公益性，一直以来属于划拨用地，2016年年底，国土资源部提出“市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务项目基准地价，依法评估并合理确定出让底价”的意见，第一次将公服项目用地纳入基准地价体系中。

二、公共管理与公共服务用地的内涵

根据基准地价评估流程，首先明确基准地价评估的范围和内涵，公共管理与公共服务用地在2017年的《土地利用现状分类》中属于一级地类，包含：机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公共设施用地、公园与绿地。除此之外，由于公服用地的公益性和划拨性，通常将特殊用地中的部分用地包含其中。

三、公共管理与公共服务用地定级

按照《城镇土地分等定级规程》的要求，城镇土地级别更新工作所需工作底图应采用能覆盖城镇土地定级范围的城镇地籍图、地形图或规划图，并选取对公共管理与公共服务用地定级价格产生影响的因素因子，根据相应的计算公式，分别计算各因素因子的功能分和服务半径，公服用地定级根据其不同用地类型的盈利性可参考“工商住”的影响因素因子，见表1。考虑到各定级因素因子对土地质量区位的敏感程度，确定公服用地定级因素因子作用分随服务半径的衰减程度，见表2。

四、公共管理与公共服务用地基准地价评估

公共管理与公共服务用地的价格基本由两部分组成：土地平均取得成本和开发成本。根据《城镇土地估价规程》中基准地价评估的方法，市场比较法和收益法需要交易案例的支撑，公共服务项目用地一直以来属于划拨用地目录，市场交易案例极少，因此可以选择成本法进行基准地价的估算。成本逼近法的计算公式为：VE=Ea+T+Ed+R1+R2+R3式中：VE：土地价格；Ea：土地取得费；T：有关税费；Ed：土地开发费；R1：投资利息；R2：投资利润；R3：土地增值。采用成本逼近法评估基准地价具体计算过程如下：1.根据定级结果，参照土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费确定末级和次一级的土地取得费，若估价区域较大，所定级别较多，应计算末级和次两级的土地取得费。2.参照耕地占用税补偿标准和基本农田保护条例确定耕地占用税和耕地开垦费。3.根据土地开发标准结合实际情况确定土地取得费。4.投资利息率为估价期日中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率，根据公式计算投资利息：投资利息=（土地取得费+有关税费）×[（1+投资利息率）n-1]+土地开发费×[（1+投资利息率）n/2-1](注：n为开发周期，设定正常开发周期为一年)。5.考虑估价区域土地开发投资收益实际情况设定投资利润率及土地增值收益率，计算得到投资利润及土地增值收益。6.经年期修正得到末级和次一级或次两级的土地价格。建立地价———单元作用分值指数模型，将其他级别的单元作用分均值分别带入公式，得到各级别基准地价。7.结合具体地块情况分析各级别基准地价是否符合实际，建立修正体系。

五、结论

采用成本逼近法测算公服项目用地基准地价，对目前进行的公服用地基准地价评估有较强的实用性和可操作性。公服用地由于其自身的权属特殊性，在未来宗地估价中还需要结合实际情况确定合适的价格，公服用地的使用也需要更多相关法律法规来约束管理。

参考文献：

[1]中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)[S]．中国标准出版社,2017．

[2]中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)[S]．中国标准出版社,2014．

[3]陶玉厚,栾倩,蔡锷.公共服务项目用地基准地价评估探析[J].中国市场,2018(18).

[4]王欣.我国公共管理与公共服务用地价格评估研究[D].河南理工大学,2010.

作者:李晓杰 李纯斌 张帆 单位:甘肃农业大学管理学院