浅谈物业管理企业预算风险管理

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摘要：风险无处不在，风险管理不仅是一门新兴的管理学科，同时也是一门独立的管理系统。随着我国市场经济的全面发展以及社会体制的逐步稳定，企业风险管理也逐步成为当前企业管理的重要支撑。但在实际的企业经营过程中，由于各种因素的影响，特别是在现阶段市场相对开放、法规解禁、产品创新等因素的背景下，更是极大程度的提升了企业风险性。而从实际管理情况来看，良好的风险管理不仅能有效的降低企业决策错误率，避免企业损失过重的同时，还能在某种程度上提升企业的自身附加价值。借此，本文主要从预算的校对对物业挂办理企业中的风险管理进行研究与分析，以便更好的提升企业的风险防范能力。

关键词：物业管理；预算；风险管理；风险因素

从现阶段我国物业管理企业各项经营指标来看，随着我国改革开放的逐步深入与完善，物业管理企业在这样的改革与发展机遇并存的大环境下，怎样才能更好的提升自身经营管理水平与模式的转型和业务拓展，怎样才能在现阶段如此激烈的市场竞争中做大做强，怎样才能有效的提升企业自身预算管理与风险管理水平等都是当前物业管理企业所面临的重大课题。同时在竞争如此激烈，经济形势如此复杂以及法律保障体系逐步完善和走向成熟的关键时期，物业管理企业要怎样才能更好的保证自身利益不受环境的影响，都是当前物业管理企业所面临的重要问题[1]。

一、物业管理企业的相关性分析

通常情况下，所谓的物业管理企业主要是指性质为企业型经济实体，服务特性为综合性有偿服务的一种依照法定程序设立而从事物业管理活动的企业类型。从企业特性来看，独立核算、自主经营、自负盈亏等都是当前物业管理企业所具备的必要条件，它是一种具有独立企业法人地位的经济组织。它的存在是按合法程序，在满足相关资质条件的前提下经主管部门批准，能独立承担民事和经济法律责任和履行社会义务的市场组成部分，对促进社会的和谐与稳定均有一定的推动性[2]。

二、预算的相关性分析

(一)预算的基本概念：预算(Budget)，不仅仅是单纯的预测。通常情况下预算主要是指经相关法定程序审核批准的国家、企业、个人年度集中性财政收支计划。从当前我国预算管理来看，预算不仅极大程度的规定了国家、企业财政收入的来源和数量、同时也在某种程度上规定和反映了国家乃至企业以及个人财政支出的各项用途和数量，它对反映国家、企业、个人的财务收支情况具有较强的指导作用。同时在某种程度上还代表了企业或个人未来的某段时间内经营、资本、财务等各方面的收入、支出、现金流的总体计划，而从这个角度来看的话，超预算作为国家、企业、个人财务管理的重要内容，每一个责任中心都有一个预算，它的存在是借助于为执行以国家、企业、个人为中心一项财务关键计划，它的任务就是完成财务目标所需的各种资产的财务计划，并通过货币的形式将各种经济活动表现出来。(二)预算的作用分析：在企业管理中预算是最为常见也最广泛的技术性活动，它的存在不仅关系到整个企业的某几个部门是否运行正常，同时还关系到企业是否能保持良好的经济运行状态。一个预算就是一种定量计划。首先，预算不仅是用来帮助协调和控制给定期内企业整体资源的获得、配置和使用；同时通过编制预算还可以更科学、更合理、更有效的才看出企业的各种利益整合情况与运行状态，而通过种种更加优化的资产配比，更能有效的反映出企业的既定目标和判定目标的可行性。其次，预算是贯穿企业正式组织机构与非正式组织机构各项经营活动的预算与控制责任中心，通过预算，除了可以更好的测定绩效管理水平，还能有效的实现企业预算体系各项工作的顺利开展[3]。(三)预算的基本预算形式与时间的关系：在当前预算管理中，长期预算和短期预算是常见的两种预算形式，而区分两种预算的关键性因素则在于时间，简而言之则是指，无论何种情况下，预算使用者均会受到常规会计年度因素的适当影响，因此长期预算与短期预算实施的有效性则在于它的预算内容是否能被企业经营战略所采纳。例如，某物业管理企业某个管理项目的生命周期从它被引入期到淘汰期均有一定的时间界限。从很多方面来说，典型的预算是以年度为基础来编制的，然而由于报告、时间和控制等因素的影响，使得预算在实际的日历期间，也就是说在自然预算期内是与销售、生产和财务计划联系在一起的。但还应注意的问题是，在企业的实际经营过程中，实际预算期在很大程度上取决于企业准确预测的能力好坏。当然企业预算时间的在很大程度上又会随着经营的实际需求被分解为更小的时间间隔，例如企业生产和销售活动中的半年、季度、月份甚至是周等[4]。

三、当前物业管理企业的现状及存在问题分析

自1981年我国诞生第一家物业管理企业以来，物业管理企业的发展便逐渐拉开了帷幕，但真正的物业管理发展却是在上世纪90年代开始的。从当前我国物业的发展现状来看，它所存在的问题主要包括以下几方面：(一)管理与运行规范不到位：一是角色错位，从当前我国物业管理的实际情况来看，物业管理企业的角色错位主要有以下情况，即同一物业管理机构存在多重身份，例如某某物业管理企业主要经营项目是市场开发或房地产开发，但同时却将物业管理也纳入到自身的经营管理范围内，同时还以母公司的形式来干预物业管理企业，而未形成良好的委托或关系。二是我国物业管理企业的在实际的管理中存在某种意义上的超前性和设施不配套性。简单点的说就是物业管理企业对物业管理常常与物业的实际需求存在偏差，且以超前的方式与业主及委员会组织往来，这种现象在某些起步较晚的物业管理企业中极为明显，而这种方式在很大程度上严重的干扰了业主对物业管理企业的委托与权益。三是不正当竞争，从当前对物业管理企业的实际经营来看，不正当竞争在物业管理中是普遍存在的，其一是在竞争过程中以不正当的形式低价位争取客户，其二是在对物业管理企业管理过程中明面上搞招标，实际却是以内定的方式对自己组建的企业进行特殊照顾，这在市场竞争中是极其不利的[5]。(二)经费管理不到位或不充分：从当前的对物业管理企业实际经营情况来看，经费管理不打破位或不充分的因素主要包括以下几点：一是开发商所支付的管理基金长出现拖欠现象，继而导致各项对物业管理不能完全落实；二是对物业管理企业在经费管理方面，特别是收费标准、期限、方式等不规范的现象极为严重；三是在实际的经营过程中，对物业管理企业对所接管的物业验收费、质量保证金以及城市维护补贴等项目经费不到位现象[6]。

四、企业风险管理的基本构成要素

在其他企业风险管理中，风险管理主要包括五个基本要素，而在物业管理企业中，管线管理则在其他企业风险管理的基础上增加了几种，一是内部环境、二是目标设定，三是事项识别，四是风险评估、五是风险应对，六是控制活动，七是信息与沟通，八是风险监控。其中物业管理企业风险管理中，内部环境是物业管理企业的基本组织基调，它对企业的整体结果有某种程度上的约束作用的同时，还影响企业的战略制定、目标策划、经营组织和组织识别以及风险评估等。而从物业管理企业的内部环境来看，风险管理理念、风险偏好、董事会等都是企业内部环境中常见的风险问题。

五、物业管理企业风险管理的应对策略分析

(一)确立科学、合理、有效的风险管理目标：通常情况下，风险管理作为一项有目的的管理活动，它的有效开展必须建立在目标明确的基础上，才能有效的发挥物业管理的作用，如果脱离这种管理模式或状态，风险管理就流于形式，失去实际意义，当然它的实际运营效果与价值就无法得到评价与鉴定。简而言之则是物业管理企业在实际的风险管理中，其目标的实现最为简单的方式就是以最小的成本获取最大的安全保障。因此对涉及企业财务、安全、设备、物流、技术等管理是必须建立一套或多套完整的方案，使其形成一个系统工程，将风险管理目标与风险管理主体联合起来，确定管理目标的实现的客观性与可能性，明确目标管理原则与实施方案，并对其效果进行客观的评价[7]。(二)加强风险管理中的风险预测与引进相应的处理方法：在实际的物业管理企业中，风险预测的过程在很大程度上就是估算和衡量风险的过程，简单的说就是由风险管理人运用科学的方法，对所掌握的各种可能存在的风险统计资料、风险信息及风险性质进行系统性的分析和研究，确保物业管理企业中各项风险的发生频度和强度，为最终的风险处理方法的选择提供适当的参考依据。一是提升预测风险的概率，二是加强预测风险的强度。而所谓的引进物业管理企业中的风险管理处理方法主要包括，避免风险：比如为了更好的避免火灾可能给物业管理企业所造成的各种不良影响，将房屋出售或为了避免航空事故的发生，将物业管理的某些经营项目以陆路运输的方式进行运输等。预防风险：例如为了防止水灾导致仓库进水，可适当的增加防洪门、加高防洪堤等。自保风险：企业自己承担风险。例如适当的引进生产经营成本用于企业的收益补偿。转移风险：在风险可能发生前，通过实施各种不同的转移手段出售、转让、保险等将风险转移出去[8]。(三)建立物业管理风险管理体系，加强风险管理：随着市场经济的全面渗透，物业管理企业的企业风险概率也逐步加大，无论是从长期发展还是短期发展而言，这对物业管理企业的发展都是不利的。因此在物业管理企业的实际管理过程中，必须根据企业的实际需求建立相应的风险管理体系，继而对风险进行有效的识别、评估、反应。加强物业管理企业风险管理：从当前物业管理的实际情况来看，加强物业管理企业风险管理的途径主要包括以下几方面：一是加强物业管理企业的数据管理平台数据分析、处理与应用，将来自内部和外部系统的各种信息资料、来自云端的流化数据和非结构化数据等进行更加科学、合理、有效的简化管理，如降低企业财务和银行合作伙伴之间的实体连接点数量，简化付款和现金报告标准等。二是对企业的风险存在方式进行分析，将原始数据转化为企业信息。同时还可适量的对自助服务条例进行有效的配置，对用户和合作者进行数据的可视化和独特化管理，安全地与他们共享风险管理成果[9]。

六、结语

无论是在物业管理企业中，还是在其他行业中，风险在很大程度上是客观存在的，任何企业所面临的风险均可分为内部或外部风险。风险的存在不仅极大程度的影响了企业目标的实现，同时也极大程度的增加了企业的整体负担，因此为了更好的推进企业的全面发展和降低风险概率，物业管理企业管理者必须进行风险管理。首先，提高物业管理企业的风险管理意识，根据物业管理企业的实际经营状况医护应对风险的能力承接项目，在承接项目时必须做好承接的项目的评估制度，尽量避开和放弃风险因素较大的项目目标，有多少人接多少项目，杜绝好高骛远，盲目自大现象，这样才能有效避免物业管理企业中的各种不利因素，如人员不到位、人员与投标不符、资质低等。其次，物业管理企业应积极引进精细化、规范化和制度化管理模式，根据企业的自身情况科学、合理、有效的规章制度、岗位责任制。其三，针对物业管理企业的实际经营状态完善的监督检查机制，实施动态管理；物业管理企业各级领导、业务部门必须对实际经营项目进行检查与指导，加强与业主之间的沟通与交流，听取业主的意见。只有这样才能更好的推动物业管理企业的全面发展，降低可能存在的各种风险概率，使物业管理企业在实际的经营过程中更好的参与市场竞争[10]。

作者:冯华 单位:中航物业管理有限公司