新政策背景下房地产企业财务管理策略

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摘要：随着国家改革的不断深入、房价的持续升高，房地产行业已经成为了国家目前重点关注的一个行业。为了更好的保障民生，国家不断颁布政策对房价进行有效调控。在这样的背景之下，房地产企业如何调整自身的发展方向、确定发展策略，这对房地产企业未来的发展来说至关重要。本文将主要从新政策背景下，房地产企业财务管理问题着手，对房地产财务风险的成因进行分析，并根据房地产企业财务管理的现状提出加强企业财务管理、解决财务管理问题的相关具体措施，希望能够有效促进房地产企业的可持续发展。

关键词：新政策；房地产行业；财务管理；成因；措施

一、新背景下房地产企业财务风险分析

就房地产企业来说，其在运营的过程中需要大量的资金支撑，可划分为资金密集型产业，因此，房地产企业在发展的过程中很容易面临资金投入时间较长、变现能力变弱以及周期过长等问题。再加上国家政策的不断调整，经济环境的不断变化，我国的房地产企业在财务管理方面将会面临较大的风险问题，处理不当甚至有可能会影响房地产企业未来的运营情况。

1．资金结构缺乏平衡性

就我国的房地产企业来说，其在财务管理方面首先面临的一个风险便是资金结构的不平衡性，企业在经济环境不断变化的情况下很容易遭受企业资金链断裂等财务风险问题。具体来说，我国部分大型的房地产企业近年来的资产负债率平均在74％左右上下浮动，截至到2016年为止，大约有70％的房地产企业的资产负债率保持增长趋势，甚至远远高于其他部分行业的资产负债率平均值，房地产企业对信贷的依赖性增加。一般来说，我国的房地产企业为了获得更多的银行贷款，其往往会将自身的建筑物、土地等进行抵押，以此来获得有效贷款。但是近年来，随着国家调控力度的加大，各类货币政策和财政政策不断地颁发，房地产企业主要面临着经营成本增加的问题，且消费者的购买热情减弱，多持观望态度，由此，房地产企业销售量不足，销售资金回笼所消耗的时间周期较长，房地产企业面临资金链断裂等财务风险问题。

2．房地产行业税收增加

为了有效的控制房价增长问题，及时抑制“炒房”现象，我国加大了对房地产行业的调控力度，并通过调整房地产企业所得税、增值税办法来达到调控的目的。在这样的政策背景之下，我国房地产行业相关企业的所得税预征率提高，房地产企业增加的税款金额增加，企业资金负担加重，企业很有可能面临资金流动困难问题。同时，伴随着国家对房地产行业的关注度的增加，我国主要的税务机关也会适当增加对房地产企业财务问题的监督力度，而为了保证财务管理的效率和水平，房地产企业的财务管理成本势必增加。

3．对成本管理缺乏正确的认识

房地产企业在整个经营的过程中会涉及到多个方面，其不仅会涉及到工程招标、开发设计，还会涉及到土地权等问题，且这些因素的涉及会对企业未来的发展产生重要的影响。而就实际操作中来说，我国仍面临着盲目拍卖土地权等现象，房地产商在拍卖土地时，忽视了土地的真正价值和价格，盲目竞拍，导致高价买下非同等价值的土地权，企业的经营成本增加。同时，企业在对项目进行开发时，由于缺乏对成本管理缺乏正确的认识，成本管理意识不足，其很容易忽视工程造价管理，盲目重视施工的造价控制，从而导致成本管理体系缺乏，项目开发各个环节缺乏有效衔接。

二、加强房地产企业财务风险管理的相关措施

1．注重对房地产企业财务风险控制

（1）加强房地产企业融资管理。房地产企业作为资金密集型企业，其在日常经营的发展的过程中需要有大量的资金支撑，因此，为了有效解决房地产企业资金困难问题，企业需要借助多种融资渠道、选择多样融资方式，可分别采取发放可转换公司债券、银行贷款等方式。其次，为了有效降低因为人民币升值、借款基准率下降而引起的财务风险，房地产企业需要采用现金要约这一方式，及时回收部分优先票据。与此同时，为有效提高房地产企业的融资管理能力，企业需要根据自身的实际发展特点以及管理特点构建起完善科学的融资资金管理制度，规范资金管理流程，并促进融资方案的审批授权流程的完善，及时根据市场情况的变化来进行有效的调整，确定融资方案的科学合理性，确保企业执行力的增强。同时，房地产企业还需要努力扩展自身的融资渠道，分散融资风险。

（2）加强对企业现金流量的控制力度。企业在日常经营过程中，其现金净流量额会面临负数和正数两种情况，但若企业长时间现金净流量保持负数，那么企业的正常生产经营活动很难顺利进行。因此，为了有效的避免这种情况的出现，房地产企业需要适度强化对应收账款以及对现金支出的管理力度。同时，企业在编制预算时首先应以企业自身的发展需求、发展现状为基础，优先确保运营资金的充足，并对现金预算的具体实施情况进行实施监督。由于房地产企业发展的特殊性，其受外部影响较大、工程开发需要经历较长的发展周期，因此，企业在执行预算时，更需要通过对预算制度的及时的调整，来提高预算的科学性。

（3）强化对赊销用户的信用控制。为了尽可能降低坏账出现的频率，企业可从以下的多个方面对进行具体管理：第一，以客户情况为基础确定应付款政策。例如，房地产企业在制定销售政策时，可根据不同地区的销售情况、消费者的购买力适当的调整。可鼓励消费者以全款的方式买房，如果消费者选用分期付款方式时，企业需将付款时间控制在合理期限内。第二，了解客户信用情况。并根据客户的信用情况来适当控制客户的购房方式。第三，建立岗位责任制度，明确各个岗位的具体责任，规范不同部门、不同岗位的工作流程，将按揭、物业、销售等环节落实到每个具体的责任人手中。第四，加强应收账款控制，定期统计应收账款情况，并对快到期或已到期等应收账款及时催收，严格按照相关合同手续处理违约客户。

2．选择稳健的财务策略

对于房地产企业来说，为了保证其资产规模的可持续扩展、保证绩效的有效增长，企业在确定财务策略时，应更多的倾向于稳健型财务策略。以企业的利润积累为资产扩张的重要来源，以有效资源利用率为主要目标。在确定财务策略时，应注重财务的中分配、负债低、高收益特征。（1）强化对投资活动的控制。房地产企业需要以大量的融资来保证新楼盘的开发，以资金的大量筹集来实现企业利润的有效增加。因此，房地产企业在进行财务管理时，可将现有资金科学组合，提高资金的使用效益，并注重加强资金周转速度，增强对企业资金成本的控制力度。（2）降低人员的流动性，构建薪资激励制度。过高的人员流动性不利于企业整个的发展，特别是高管的频繁离职，甚至会导致企业短时间内的发展停滞。因此，为了避免人员的过分流动，企业首先需要营造良好的企业文化，帮助员工形成主人翁意识，除了构建科学的薪资激励制度之外，企业还可适当对表现优秀的高管及其他管理人员进行升职或者是股权奖励，从而提高员工的责任意识，增强员工工作的积极性。

3．加大金融租赁房产的开发力度

随着融资渠道的不断扩展，融资方式的多元化，房地产企业在筹集资金时，可以选择以租赁公司的售后回租流程作为资金获取的一个渠道，并可将其用于新楼盘的开发资金。同时，房地产企业在选择“售后回租”这一方式时，还可以保证原来经营项目的正常运行，并形成新的现金流，充分利用“每个季度返息、每年返本”方式，且融资结束后，及时赎回原有的房地产项目。当然，随着租赁型房地产的不断发展，房地产企业为了进一步实现自身产品线的扩展，构建起长租公寓型市场，其可大力推行租售并举的这一方式，充分利用租赁和买卖二者有效结合的方式来不断开发新市场。

参考文献：

［1］任丽新．房地产开发企业财务管理存在的问题及应对策略分析［J］．经营管理者．2017，（06）．

［2］王洪波．石欣悦．浅析中国房地产企业财务风险成因及控制策略［J］．社科纵横．2017，（10）．

［3］黄冠华．“房子是用来住的，不是用来炒的”［J］．政协天地，2017，（01）．

作者:贺建涛 单位:青岛海洋投资集团有限公司