目标成本管理在房地产开发企业的现状

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［摘要］随着社会的发展，房地产行业成为当前发展最迅速的行业。但房地产开发企业在进行成本管理中出现了一些问题，经过长期的经验积累，得出目标成本管理是最科学、最有效的管理策略。房地产管理工作原本就很复杂，再加上房地产开发项目本就具有一定的风险性，管理人员也无法预测，所以为目标成本管理工作的开展带来了许多困难。基于此，文章阐述了当前房地产开发企业在进行目标成本管理中需要注重三点内容:一是房地产开发项目目标成本的含义和基本构成;二是房地产开发企业进行目标成本管理时出现的问题和当前的实施现状;三是房地产开发企业实施目标成本管理的策略。

［关键词］目标成本管理;房地产开发企业;管理问题;改进策略

在社会迅速发展的背景下，房地产开发企业开展的项目活动越来越多，规模越来越大。从某种角度上来说，房地产开发企业开展的项目活动具有一定的特殊性，并且与其他工程建设活动有非常大的差异，比如资金投入量大、投资风险较高、开发周期长、工程寿命长、收益高等特殊性。因此，成本管理工作对房地产企业的发展有非常重要的作用，企业通过实施目标成本管理有效地降低了企业运行的成本，也提升了市场竞争力，为企业带来了极大的经济效益。所以对目标成本管理开展更深入地探索研究是非常有必要的。

1房地产开发企业中目标成本管理的内涵

1.1房地产开发项目目标成本的含义

在企业预算前提下目标成本管理工作才得以实施，也就是说，结合企业经营目标，在成本预测、决策和目标成本测定的前提下，开展分析、控制、考评目标成本的管理工作［1］。目标成本管理体系的核心是管理，实施的手段是核算，效益是最终目的，进行事前测定成本、控制日常成本消耗以及考核事后工作，最终形成成本体系，而且是多层次、全方位、全过程、全部企业的一种体系，主要目的就是实现少投资多获益。

1.2房地产开发项目目标成本的构成

在实施目标成本管理时，首先需要进行正确定位，之后通过可行性的研究，在保证获得目标利润的前提下，进行目标成本控制，从而达到目标成本管理体系的最终目标。但目标管理是把房地产开发企业经营的性质、特点以及成本形成过程结合在一起，之后对开发活动所产生的成本进行管理。这一过程中，成本项目都包含以下内容:其一，土地征用费和拆迁补偿费;其二，建筑安装费用和基础设施建设费用;其三，工程前期费用和公共设施建设费用;其四，其他开发费用。一般情况下，房地产企业会结合成本项目的研究成果，再决定把开发过程中所产生的费用纳入务必计入的成本核算中。这一过程中，需要注意的是，其他开发费用、公共设施建设费用和物业前期管理费用、土地出让金等都不属于可控成本，除了以上开发中所产生费用都属于可控成本［2］。

2目标成本的管理在房地产开发企业的现状

2.1目标成本管理现状分析

2.1.1房地产开发项目定价过程众所周知，我国房地产开发项目的定价方法有四种:购买者导向定价、成本导向定价、可比楼盘定价和竞争导向定价。而目前房地产开发企业最常使用的是可比楼盘定价法。这一定价方法的原理是通过多因素决策方法把定性评价转变为定量评价，以此来杜绝房地产开发项目定价中出现决策者的主观臆断或个人情感，从而避免经济损失和负面影响［3］。2.1.2目标成本的编制过程目标成本编制是房地产开发企业进行成本管理时重点关注的一项内容。在实施目标成本管理时，开发企业应当把创造利润作为出发点，以此进行目标成本的编制。同时，在编制及确定目标成本时还需要企业讨论、修订、监督及审批，只有这样才能顺利执行目标成本，其权威性才能得到企业的认可。当目标成本签发后即可生效，并且还可以作为后续成本控制的有力依据。但目前，许多企业由于编制目标成本的水平较低，所以不能很好地达到指导成本控制的需求，甚至所编制的目标成本与实际脱节。此外，在编制目标成本的过程中，还存在缺乏严谨性、科学性、随机性以及精准度不够的问题。且存在这些问题是因为编制人员缺乏清晰的思路、不够重视编制工作，造成编制过程流于形式、目标成本控制较难的问题。2.1.3目标成本的分解过程近年来，一些房地产开发企业进行目标成本管理时，还存在目标成本分解过程不合理的问题。具体来说，企业管理人员在进行成本分解时，只考虑了相关负责人和负责部门该承担的成本控制工作，没有全面考虑到影响成本控制的因素和成本管理过程中的时间因素，导致后续成本管理工作中出现种种困难，对很多预期控制工作的进度造成影响［4］。2.1.4目标成本的执行过程通常情况下，企业一致认为在施工图阶段只要实现目标成本测算，就能开始进行动态控制，而且还可以将其作为依据，向各部门传达责任成本信息。在执行目标成本的过程中，需要依照目标成本开展管理活动，并将责任明确到各个环节、各个部门以及每一位执行者。企业都是通过动态控制进行的，主要目的是及时地获取成本信息和成本之间的差异，来保障实施的成本控制在目标成本内。通常情况下，实现动态成本有四种方式:资金管理、合同管理、特殊管理以及非合同管理。2.1.5目标成本的总结过程房地产开发企业进行目标成本总结时都有这四点内容:动态成本、责任成本、结算及决算与目标成本的对比［5］。据相关调研结果表明，许多企业在分项工程完成结算或决算后，都会对比和评估结算成本和目标成本的差异。这一做法主要是为了找到两者之间的差异，之后分析存在差异的原因。许多企业还会召开结算会和决算会，以此来分析减小偏差的改进措施，防止后续工作中项目出现较高的差异。企业可以通过对比之前的造价指标来预判项目竣工的成本，并在所积累的经验数据中找出差异存在的原因，之后制定具有针对性的措施来减小差异。

2.2目标成本管理存在的问题

2.2.1目标成本认识不深刻房地产开发中会投入大量的资金，投资的周期也比较长，再加上开发项目的种类也比较繁多，所以在开发过程中会涉及许多因素，如产生不可控因素、产生不确定因素、出现更高的难度等［6］。致使成本结构也变得越来越复杂，最终对成本控制工作带来严重影响，比如受国家有关政策的影响、受市场波动的影响、受企业管理水平的影响等。近年来，许多房地产企业都在实施目标成本管理进行成本控制，大致的流程是在预算成本的前提下完成事后结算，但是企业和管理人员都没有真正理解目标成本管理的思想，导致浪费了大量企业资源。而且造成这一问题的原因是管理人员对目标成本认识不深刻，忽视成本控制的重要性。2.2.2目标成本控制不严格从上文得知，大多房地产开发企业进行方案规划时都没有较强的成本控制意识，在施工过程中过于注重工程项目的主体成本，忽视了对各种设备费用和附属项目建设费用的控制。当前，许多房地产开发企业都没有确立规范的成本管理制度和成本控制制度。甚至一些企业虽然设立了专门的成本管理部门或者工程预决算部门，但工作流程依旧是事后核算工程成本，所以对工程全过程的开发没有进行成本控制。或一些企业虽然确立了相关规范的制度，但却没有严格按照制度进行成本控制，导致这些制度流于形式，不能真正起到成本控制的作用。2.2.3目标成本流程不完善近年来，许多房地产开发企业都开始应用制度来约束目标成本执行流程，同时也逐渐引入测算办法和测算模板来完成相关工作［7］。但是在执行目标成本的过程中许多企业都发现流程还不够完善。而造成这一问题的主要原因是专门负责成本管理的人员在执行相关流程时带有个人办事风格，本身成本控制工作就具有复杂性，再加上企业没有制定出明确合理的工作守则，所以很难通过制度流程动态掌控成本控制的变化，也不能真实地了解工作人员遵守制度的程度。而且企业自身的特点和管理模式，也是出现这些问题的重要原因。此外，房地产项目的实施有人员数量和作业效率的要求，但由于企业没有意识到这一点，所以制度流程的监督力度不够，或者部分企业虽然确立了流程制度，但没有严格按照制度实施，流于形式。2.2.4目标成本编制不准确有效的成本管理理念能够推进成本管理工作，所以就需要企业不断完善成本管理编制，以此来实现成本控制。但目前，许多房地产开发企业确立的目标成本编制都不够准确，所以不能确保目标成本管理工作的顺利开展。其中，最突出的问题有目标编制时间短、各部门配合不积极、编制方案的指标不够明确、没有以往的参考数据等，这些因素都在很大程度上影响了目标编制的准确性。

3目标成本的管理在房地产开发企业的改进策略

3.1加强目标成本管理体系构建

一般情况下，开发企业进行管控工作时重点关注以下三点内容:质量、成本和进度，而且目标成本管理要求实现这三点。所以，对成本管理造成影响的不只是经济指标，项目的施工进度和工程质量都会对成本管理造成影响。也就是说，这三点互相制约，只要落实这三点内容，企业才能顺利构建目标成本管理体系，从而全面提升企业的竞争力［8］。笔者认为，企业可以从四点来加强对目标成本管理体系的构建:注意价格对目标成本的影响、寻找目标成本和工程品质间的平衡点、跨职能合作、发挥价值链作用，以此提高决策效率和工程质量，来获取更大的经济效益。

3.2提升目标成本管理流程制度

房地产开发企业进行目标成本管理时，目标成本管理的制度是该体系的核心内容，从编制目标成本到实施该体系再到总结这一过程，都会对项目运营以及企业管理带来影响。再加上开发项目的实施节奏比较快，所以企业也处于快速运转状态。目标成本管理的各个流程是环环相扣的，所以需要规范化流程制度，来确保各个流程之间的紧密性。通常情况下，管理流程在实际运行时可以分为5个过程:科研目标成本的估算和计划目标成本的测算，以及目标成本的确定、控制、总结，总体流程还要经过多次调整、审批、指导和更新，如这一过程已确定目标成本，就不能随意改动，如需调整还需决策部门的批准。

3.3实行切合实际的成本控制方法

近年来，目标成本管理逐渐成为房地产开发企业进行成本控制的主要手段，在实施过程中，如果企业只是一味地借鉴和模仿其他企业的管理方式，这是绝不可取的。所以就需要企业根据实际状况来实行成本管理，但这一过程中，管理方式要满足实际经营理念和管理水平，同时还要满足项目特点和组织结构。当然，企业还要适当地学习其他企业的成功经验，积极引进先进的成本控制手段和方法。

3.4完善成本编制准确性的策略

在完善成本编制的准确性时，需要严格对待编制的目标成本数据，尤其是投资开发部门所提供的各项收费文件和节点，以及设计人员提供的建筑功能数据和规划设计指标，还有工程负责人提供的建筑材料标准。除以上三点，还要注重营销管理人员提供的营销数据，以及财务负责人提供的财务数据。在进行成本编制时，需要注意将详细的工程建造信息、材料标准说明和重要设备材料的成本分析纳入编制内容。此外，要想充分发挥目标成本管理的作用，还需要房地产开发企业了解成本管理工作的现状，才能使编制的成本内容更具准确性。也就是说，需要企业内部各个部门积极配合各项成本工作，把精准的数据传送于成本部门，以此来准确化编制管理内容。与此同时，还需房地产企业不断分析以往开展目标成本编制工作时应用的数据信息，因为在编制新内容中参考以往的数据信息，同样也可以准确化企业所编制的管理内容。

3.5加强对目标成本管理实施的监督

除以上四点，实施目标成本管理体系最有效的措施还有一点，就是加强对目标成本管理实施的监督。具体来说，就是创建一支监督目标成本管理的团队，要求这支团队全面了解目标成本管理实施中的实际状况以及实施中出现的问题，以此来提升目标成本管理的价值。此外，企业还可以创建考评制度，奖励严格执行目标成本管理环节的人员，对没有落实这些环节的人员作出相应的处罚。这种方式不仅可以调动人员工作的积极性，还能在很大程度上提高目标成本管理水平，使得房地产开发事业有更好的发展。

3.6构建成本管理数据库

近年来，房地产事业的发展速度越来越快，而且开发规模越来越大，项目结构也随之变得复杂繁多，所以就要求房地产开发企业信息化成本管理，因为只有这样才能全面掌握相关信息，跟随时代的发展潮流，明确了市场发展优势。所以企业应当构建成本管理数据库，来控制追踪成本资金，实时了解项目开发进程，把项目风险掌握在一定范围中，以此来加快资金周转速度。当然，企业还应把目标成本管理工作分摊于各部门，以及每一位职工。因为只有这样，才能具体化目标成本，实现成本管理的最终目的。

3.7分析目标成本

分析目标成本的工作是和日常成本控制、成本核算同步进行的。所以需要相关负责人深入了解掌握项目开发的进度。当然，相关管理人员还要掌握设备材料的采购状况，实现实时控制。此外，还需成立专门的成本核算部门，计算开发中支出的所有费用，无论是不是直接费用和间接费用，都需要按照目标成本中的标准来计算。一旦发现偏差，还应作出合理的反馈，找出原因后修改调整。

3.8充分利用和发挥计算机在成本管理中的作用

从上文得知，目标成本管理工作非常的复杂烦琐，同时还具有较强的实践性。企业在编制目标成本的过程中需要采集、汇总、分解相关信息，如果日常作业手段仅凭手工计算的方式是无法满足相关需求的，所以企业应当充分利用和发挥计算机在成本管理中的作用，以提高工作效率。具体有五点:一是应用成本管理软件能够集中反馈各个项目的成本数据，及时了解各项目实施的动态和利润状况，企业所做项目定位以及相关决定更具精准性;二是应用成本管理软件可实现信息共享，如合同条款、采购状况以及合同价等，都可被企业内各部门互相借鉴;三是相似项目间可实现比较，最大程度降低成本压力;四是应用成本管理软件可以实现实时控制，企业可以及时地统计以及变更签证造价;五是应用成本管理软件可以加强财务与成本数据的调用，提高工作效率。

4结语

综上所述，在社会经济飞速发展的背景下，各个行业都有了非常好的发展和较大的进步，房地产开发行业也不例外，为了能顺应时展，在激烈的市场竞争中占据一席之地，开始不断进行改革工作。其中，加强成本管理成为该行业最关注的问题，经过多年的积累，发现目标成本管理体系可以有效改善管理工作，提升成本控制的效率。但还需相关人士在实施过程中积极探索优化方式，来提升目标成本管理水平，从而实现稳步发展。

参考文献:

［1］张显安.房地产开发企业成本管理研究［J］．财富时代，2020(5):210－211.

［2］刘博.房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究［J］．时代经贸，2019(4):48－49.

［3］郭文忠.浅析中小房地产企业的目标成本管理［J］．山西广播电视大学学报，2018，23(3):90－94.

［4］蒋富洋.目标成本管理在房地产开发企业中的运用［J］．房地产导刊，2019(17):256.

［5］刘佳.目标成本管理在上市房地产开发企业中的应用研究［J］．纳税，2019(4):262－263.

［6］王丽娜.基于房地产企业目标成本管理研究［J］．房地产导刊，2019(8):248.

［7］司岩峰.浅谈房地产开发项目目标成本管理研究［J］．中国房地产业，2017(10):40.

［8］房和平.房地产开发企业开发项目成本管控研究［J］．纳税，2018，12(36):215－216.

作者：李彬 单位：北京网桥工程监理有限公司