房地产企业成本管理内部审计探索

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摘要：近十余年来，随着我国城市人口的大幅度增长，城市住房问题日趋紧张，促使房地产行业呈现出了高速发展势头，逐渐成为了我国发展的支柱型产业。对于房地产企业而言，若要想在未来的发展过程中实现可持续发展，除需加快开发和销售节奏外，更要重视开发成本的管控。而做好房地产开发各环节成本的管控，加强成本管理审计是一种十分有效的手段。本文主要针对房地产企业成本管理的内部审计策略进行探讨。

关键词：房地产行业；成本管理；内部审计；问题及策略

前些年，房地产行业呈现出较高的市场利润，吸引了大量的企业及个人投身房地产行业，但由于在其发展过程中管理不到位，导致出现了一系列的内部问题。特别是在当前，伴随着政府不断的加大楼市调控力度、规范市场，房地产行业的市场竞争日趋激烈，在此环境下，房企必须要加强自身的核心竞争力和企业公信力，但这种能力的提升并不是一蹴而就的，需要企业不断摸索前进，在此过程中，做好房地产开发各环节成本的内部审计，从而促进企业能够用最少的成本尽可能多创造价值，实现企业利润最大化则显得尤为重要。

1在成本管理过程中各个环节可能出现的风险探讨

1.1合同管理中可能出现的风险问题分析。一般而言，针对不同的合同会有不同的付款方式、结算方式，有不同计量方式，在此过程中要注意到每一个细节，避免因一点小误差导致企业产生不良的利益后果。因此，为减少不必要的风险损失，要求内部审计人员能够对各类型房地产业务的相关合同有深入了解，对于经常出现的问题能够有相应的研究，从而做到有的放矢。如在签订合同过程中，出现可能造成风险损失的情况有：合同的签订主体不合规，合同条款出现语义歧义，合同的主要内容与招标约定的条件不完全一致，合同的档案、相关资料不够齐全完整等。另外，对于合同文本、补充协议、合同谈判记录以及合同审批记录等重要合同文件也要予以重视，尽可能降低成本合同的风险。1.2付款管理中可能出现的风险分析。现阶段的房地产工程都相对较大，房地产企业的工程款、材料费用等涉及到的金额都较大，因此在付款的环节中要做到严谨认真，避免出现任何错误，一旦出现问题将会造成严重的损失。在此环节中，必须严格的执行合同条款，严格按照企业的规章制度对付款情况进行仔细的金额核对，并注意其中的付款时间安排，以保障项目在工期之内能够顺利完工。在进行付款环节中常见的风险一般有：付款的相关审核权限不够明确导致付款权责不清，付款的流程不完整造成意外风险出现，合同的付款方式不合规定导致资金出现风险等。因此，付款环节需引起重视，并应做好相应的风险防范工作。1.3结算管理环节可能出现的风险分析。房地产开发企业的结算管理是一项相对较为复杂的工作，由于结算管理的影响因素较多，比如结算对象的确定、成本的归集、分配结转等都会影响到成本在进行结算中的数据准确性。在此过程中常见的风险有：工程计量不准确，存在漏算、重算、错算的情况；工程量的计算与施工图纸有差异；材料价格的确定与市场价格存在较大出入；设计变更、签证不合理；确定的成本对象不够准确；核算数据不准确造成信息错误等。

2提升房地产企业成本管理的内部审计策略分析

2.1在合同管理环节的相应审计策略分析。在具体的审计工作开展过程中：①要仔细对比签订的合同内容是否和招标的内容相符，如合同协议期限、项目范围、关键技术指标、质量标准、验收标准、计价说明、付款条件、供货期、违约索赔等是否与招标结果一致；②要注意查看签订的合同条款是否说法严密，是否存在模棱两可的地方；另外要重点关注合同的审批是否是按照公司的规定进行，比如土地合同、设计合同、分包合同等均需由专业人员进行严格审核；③要关注合同相关资料是否完整齐备，以便于后续的工作开展。2.2在付款管理环节的相应审计策略分。在合同的付款环节，要开展的审计内容主要包括：核查付款的审批权限是否符合规定，是否完整；比对付款的条件与合同约定的条件是否一致，对方单位是否足额开具发票、是否出现超额付款等情况。此外，对于尾款问题的支付，要查看相应的合同计算是否正确，对出现的对账资料，罚款扣款、票据提供等要加强审核，规避相关风险。最后还应关注特殊的结算方式，如要求采用现金结算的，要注意审核付款过程中是否明确相应的收款银行和收款账号，检查收款户名和签约方姓名是否一致，出现不一致时要进行相应的核实工作。2.3在现场管理环节的相应审计策略分析。在这一环节中，主要的审计内容包括：审查施工单位是否符合相应的规范开展施工工作，是否按照图纸进行施工，对于施工质量和工程的工期能够达到合同中的相关要求。其次，要重点对增减工程的签证进行工作审查，审查施工企业报送的工程签证是否完善合理，对于减少的相关签证是否进行上报，所报的数量要进行核对。再次，在进行材料审查的过程中，要查看建筑用料是否符合既定要求，对于特殊材料、贵重材料、需求量大的材料要进行重点审查，关注材料的价格问题，避免出现虚报价格，造成成本提升。最后需关注签证的时间问题，因整个工期的签证问题影响因素较多，须注意签证的流转是否符合规定，有无相应的监理单位和各个部门的签证确认等，这些都要逐一确认，以防止在后续工作中出现工作隐患问题。2.4在竣工环节的相应审计策略分析。在工程即将竣工时，更须加强相应的审计核查，在此环节中，主要的核查工作如下：①要审查竣工的决算编制依据与国家的各项规定是否相符，相关的工程资料是否齐全，审批手续是否完善；②要重点审查变更工程和隐蔽工程的相关签证情况，对于变更的工程要开展相应的核查工作，核查其施工设计图和原投标预算书的各项资料，对于投标书中原有的项目却没有实施的部分要进行核减，对于增加的项目也要进行明确标注，防止出现重复资金计算；③在检查变更签证的过程中，要查看相应的手续是否齐全，填写的内容是否清楚、合理，对于工程中的隐蔽项目，争取提前进行介入，并能够对于隐蔽部位进行逐一验收，做好记录工作，便于日后的决算；④要关注材料的价格差问题，特别是对一些特殊材料或重要材料，要进行重点关注，可参考一般的材料价格信息，难以查询的要去市场上开展询价；最后要注意审查工程量计算书，审查计算书的相应数据是否准确，相关的计算步骤是否符合计算规则，在计算中是否出现错误或笔误等一系列问题，对于没有图纸的相关项目要进行现场核实，在一定情况下，也可采取实地测量的方式进行项目核实，保障项目能够顺利完工。

3小结

综上所述，在整个房地产行业发展过程中，其出现的相应竞争问题，已由原来的行业资源竞争转换为行业的管理竞争。但由于房地产成本管理涉及众多环节，涉及面较广，导致成本管理中的各环节均会出现一定风险，这就要求审计人员能够全面掌握业务发展的全过程，通过审计手段从各个角度来降低可能出现的风险，减少不合理现象所造成的损失。因此，房地产企业只有注重成本管理，加强成本的审计工作，才能在房地产成本上取得相应的竞争优势，并控制相应的经营风险，为企业实现可持续发展提供有力保障。

参考文献

[1]王进.房地产企业成本管理各环节的内部审计策略分析[J].中国乡镇企业会计，2016（11）：124-125.

[2]汤辉.浅析房地产企业加强和完善内部审计的有效策略[J].中国经贸，2012（12）：283-284.

[3]刘通.房地产企业加强和完善内部审计工作的有效策略分析[J].财经界:学术版，2012（2）：259-260.

作者:李佐兴 单位:云南城投置业股份有限公司