物业公司成本管理现状及策略

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摘要：随着我国城市化进程的加快，物业管理公司已经成为城市运营过程中必不可少的一部分。在目前物业管理公司的现状来看，物业公司在运营的过程中成本在不断的增加，使物业管理公司无法进行扩展。

关键词：物业公司；成本管理；现状；优化策略

一、物业公司成本的构成

物业管理公司的运行模式与一般的生产经营型企业相比是有很大的差别的。其他的生产经营公司在进行工作的过程中都是有相关的生产经营场所的，而物业管理公司是根据客户的需要，到客户要求的地点工作。物业管理公司属于服务行业，又区别于其他的服务企业。因此，对于物业管理公司来讲，进行企业的管理的难度与复杂程度与普通的生产经营相比要高很多。物业管理公司的成本管理构成较其他的生产经营成本管理难度较高，因为物业公司的成本组成相对比较分散，其分散的程度与公司所服务的内容有关。一般来说，很多的物业管理企业的服务范围包含居民区的治安维护、公共绿地的维护和公共设施的维护。有的公司还包含消防业务以及对于公司所经营的公共场所进行支出，导致成本增加而且成本的呈分散趋势。

二、物业管理公司成本特征

（一）物业管理公司成本存在于多项工作之中。对于物业公司来说，物业管理是属于服务行业的一个性质，所以其在公司的运营过程中会需要较大的人力与物力成本，比如说对维护治安业务来说，物业公司需要配备比较庞大的治安队伍，以及进行区域性的环境维持以及环境建设与检查工作时，需要投入较大的人力与物力。此外，在物业管理公司的业务范围还包括对小区内的房屋以及配套设施进行维护，在这一过程中，也需要较大的人工成本。因此，对于物业公司来说，在公司运营的过程中也需要较好的运营成本。物业管理公司公司的成本存在于各项业务中，并且成本相对来说比较高。（二）物业管理企业成本的发生在地域上分布面广。随着我国经济的不断发展，越来越多的地区城市化发展已经完成，伴随着居民楼以及绿化面积的增多。使得物业管理公司的竞争在愈演愈烈，面对庞大的市场蛋糕，每一个物业管理公司都想在蛋糕中分得一杯羹，因此在不断的扩大着公司的服务范围，扩大企业规模，导致成本增加。（三）物业管理企业成本监控线长。随着物业管理企业的服务范围在不断的扩大，导致物业管理公司成本监控线增加。就目前的物业管理公司来讲，所服务的范围大，但是每一个范围内的工作工种细分非常到位，对于物业管理公司来说，在进行管理时，要把每一个地点都覆盖到，并且要求在时间上不能间断，导致物业管理公司的成本监控线需要设计的面非常的广，随之成本也增长了许多。（四）物业管理公司成本监控困难较多。物业企业为了在市场中不断的增大竞争力，需要不断的对所服务的地区进行扩张，因此物业管理企业就有地区涉及广泛的特点。在企业发展的过程中，在每一个地区的市场中都有自身的特点，在进行管理时就应该因地制宜的进行管理，不能够制定统一的标准对于不同的地区进行监管，对不同的地区来说，也需要采用不同的管理模式，导致企业的成本增加。

三、物业管理企业成本管理的现状

（一）成本管理起点的滞后性。按照当前的物业公司的成本管理现状来说，对于成本的管理工作是在物业够公司进行服务工作接管之后进行的，但是决定物业经营成本高低的并不是在运营的过程中，而是在物业公司在对所服务的单位进行物业管理规划设计的阶段，导致物业成本管理存在的问题不能及时的解决，究其原因，这是由于成本管理的滞后性导致成本管理的作用大大削弱。因此，对于物业管理企业来说，应该把成本管理的中心从后期的管理向前转移。（二）成本管理思路设计不全面。目前，物业管理公司进行成本控制的手法还停留在减少工作人员，提高工作人员效率或者减少公司的日常开支来完成的。这种方法是通过企业的内部控制来完成对于成本控制的。物业管理公司未对市场影响进行判断，未能把企业内部的成本与市场等外部影响因素结合起来，使企业的成本控制工作不能够落到实处。（三）成本管理方法的局限性。在物业管理公司进行成本管理与控制的过程中，依然采用标准成本法以及责任成本法。这两种方法虽然在过去的一段时间内发挥了巨大的作用，但是已经不能够适应时代的变更了。标准成本法和责任成本法是从企业的角度进行成本管理的方法，这两种方法的精髓为差额管理，简单来说就是在企业在确定工作目标之后，预先对工作成本进行估算，完成之后，根据实际的费用与目标成本之间进行差额计算，对得到的数据进行分析评价，找出发生差异的原因，进行成本控制。即根据企业经营目标和经济效益的要求，预先制定成本控制的标准和目标，核算后对产生的实际成本和标准成本之间的差异进行分析、评价、考核，以确保经济效益目标的实现、对企业内部的费用进行了核算控制，没有站在业主的角度衡量成本，只能导致物业管理企业忽略了市场竞争，忽视了与业主相配合，对企业的长久发展带来很多问题。（四）成本管理主体的单一性。在其他行业的公司进行成本管理时，会有相应的成本管理部门或者成本管理小组，这些成本管理部门或者成本管理小组都是具有多年实际工作经验的人，专业素质非常的强，能够对市场的变化以及企业运作过程中产生的成本有及时的反应，会根据相应的变化对成本管理有一个有效的方案制定。但是在物业管理公司中，一般对于企业成本的管理与控制人员一般为企业的财会人员，相比于其他企业的成本控制与管理人员，财会人员缺乏对未来市场的判断以及及时作出反应的能力，并且由于物业管理公司所设计的范围较广泛，造成财务人员不仅要应付日常的财会工作还要做好企业的成本管理工作，导致工作效率不高，造成对企业的成本管理的疏忽。

四、完善物业管理企业成本管控的对策

（一）完善细节管理。对于成本管理的工作过程进行细化。物业管理公司想要做好对公司成本的控制不应该仅仅的整个公司的整体层面进行成本管理机制的建立起，还要根据企业的特点进行成本的控制的细化工作。物业管理公司有着服务范围比较广设计的行业比较多的特点，因此做好各个过程的成本控制是物业管理公司成本管理的重要步骤。举例说明，物业管理公司所涉及的公共绿地维护，由于所在地区不同，导致有些地区的绿地维护具有时效性，拿东北地区来说，在冬季维护时只需要对于绿地做好保温工作即可，而不需要大费周章的每天都对绿地维护是否到位进行检查。在进行成本控制的过程中，只有把每一项小成本控制到位，就能够很大程度上减少成本。（二）提升科技含量。物业管理公司是出于服务行业的企业，在进行成本控制的过程中不应该仅仅的从所见公司开支上入手，可以对企业的服务手段进行提升，使企业的服务手段科技含量增加。举例说明，比如说引入科技含量更高的服务设备，这样不仅能够提升服务的标准，还能节约人力成本。此外，在企业的运行过程中，应该企业应该引入更加高效的管理手段，运用合理科学的管理手段也能够很好的减少企业的运营成本。（三）发挥集中优势。在物业管理公司进行成本管理的过程中，应该从公司的总部开始，统一的对于成本管理的方案进行制定，发挥公司总部集中的优势。在成本控制的过程中，各个管理单位不能进行分裂式的发展形势，加强同一业务范围内的信息共同和共享，建立企业内部的信息共享平台。在企业采购过程中应该进行物资的集中采购，通过总部大批量的采购方式能够有效的降低成本，使总部的集中优势得以发挥。如果物业管理公司的规模已经足够大，公司可以考虑建立起公司本身的物料配送中心，集中配送可以有效的降低采购的成本还能够使公司在企业中竞争力增强，是物业管理公司的企业发展战略的的重要组成部分。在人工成本方面，企业可以建立公司的人员培养与输送的制度。总公司从宏观的角度进行人员的调配，能够使公司整体全面的发展，降低人员成本。

五、结语

本文针对物业管理公司成本的构成以及成本的特征进行了阐述，针对物业管理公司成本管理的现状进行了研究，并提出相关的优化措施。

参考文献：

[1]金玲.公司财务信息失真及其控制机制研究[J].经济师，2015，（08）：100-101.

作者:常玉娟 单位:陕西地建房地产开发有限责任公司