房地产企业成本管理措施

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摘要：随着近年来房地产市场竞争趋势的不断加强，房地产企业的成本管理工作的重要性在不断凸显。然而，目前房地产企业成本管理工作还有着一些十分突出的问题，给房地产企业开展成本控制与管理工作带来了十分不利的影响。因此，本文针对当前房地产企业中成本管理存在的突出问题，对房地产企业如何开展有效的成本管理工作展开研究与探讨。

关键词：房地产；企业管理；成本控制

一、房地产企业成本管理中存在的主要问题

（一）土地取得成本持续增加。随着我国经济政策的发展和房地产行业市场的变化，房地产行业成本构成发生了很大的改变。其中由于国家经济发展宏观政策的变化和房地产行业发展收紧的行业现状，目前国家各地区房地产企业的土地取得成本持续增加，我国土地出让方式和程序发生同新政实施前有着很大的不同，受到土地新政的影响，房地产企业土地取得成本大幅增加。在房地产开发项目中，土地取得成本主要包括房地产企业取得土地过程中支付的土地出让金，土地前期准备工作中的拆迁费用、安置费用以及企业支付的土地契税、土地使用税等。为了抑制当前房地产行业发展过快的现状、消除房地产企业项目经营开发中的泡沫，土地取得成本是国家实施宏观调控的重要方面。较之前的房地产开发项目相比，目前房地产开发企业土地成本在房地产开发项目成本中的占比越来越高，一些城市中，房地产项目土地开发成本甚至可以占到总成本的50%以上。因此，面对越来越大的土地成本压力，房地产企业应树立好正确的成本控制意识，做好土地成本的分摊工作，采用按照前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等不同项目做好按照相关制度规范进行房地产土地成本的分摊工作。（二）建筑工程费用和前期工程费用额度和管理难度增加。建筑工程费用是房地产项目开发建设中的主要成本，包括建筑材料费用、人工成本费用、工程设备费用及工程安装费用等。工程成本费用是房地产企业进行成本管理工作的重点和难点所在，在整个房地产项目成本中所占比例也最大。前期工程费用的增加和建筑费用管理难度的提升同样是近期房地产项目成本的增加的重要因素。前期工程费用主要包括临时设施费。三通一平费、地质勘查费、项目设计和申报审核费用。随着近年来建筑材料市场和人工劳务市场基础价格的不断攀升，同时房地产行业之间的竞争也在不断加剧，受到市场的影响房地产项目中的工程相关费用控制难度不断增加，给房地产企业的发展带来了巨大的压力。（三）市政公共设施等间接成本费用不断增加。房地产项目开发过程中，市场公共设施费用，如项目供电工程、燃气工程、供水及排水工程、通信工程等房屋基础设施费用和项目周边学校、市场、医院等配套设施开发费用对房地产项目整体的盈利性同样有着重要的影响。这部分费用在整个房地产项目开发过程中大概占比约在5%到12%之间。随着居民生活水平的提高和各合作行业的发展，房地产项目在开发过程中需要支付的该部分间接费用还在不断上涨，同过去房地产开发项目相比，如果不能采取有效的企业管理和成本控制手段，间接费用增长将成为当前房地产项目开发过程中的一大负担。（四）开发周期长、资金成本大，企业盈利空间被挤占。央行报告中提到：只要实体经济的合理融资需求得到满足，M2增速放缓可能是常态。从房地产行业发展的角度上来看，政策开始逐步倾向于支持实体经济发展，对金融、房地产行业进行限制管控。2017年7月17日国家设立国务院金融稳定发展委员会，M2再创历史新低，国家调控政策使得房地产行业的发展受到重大影响。房地产行业本身开发周期较长，有些企业在开发过程中存在开发停滞状态，更增加了企业资金成本，在项目开工前需做好完善的前期规划、立项及交付时间、加速销售进度，资金回流加速，减少资金的成本，“一鼓作气，再而衰，三而竭”有可能消磨自己员工的积极性，外界对项目本身的认同度会受到不利影响。

二、提高房地产企业成本管理能力的措施

（一）提高房地产企业管理过程中的成本控制意识。为了加强房地产企业对项目开发过程中的成本管理工作，首先在项目开发整个过程中要加强对成本控制理念的灌输和成本控制意识的培养。在房地产项目开发过程中，结合全面成本管理的现代成本控制思想，加强对企业成本构成的优化，在房地产企业财务部门、项目部门、建设部门和管理部门等各个相关部门建立整体成本控制与管理协作能力，加强企业全体职员对成本控制的认识和贡献，为企业的成本控制管理工作创造良好的思想和文化基础，将房地产成本管理工作作为项目开发中系统工程的一部分，在房地产企业管理人员、工程施工人员、工程技术人员树立起成本意识，让全体相关人员参与到成本控制的过程中去，实现对房地产项目建设事前、事中和时候的全面控制，从而真正实现企业成本的降低和效益的增长。成本管控真正落到实处，事前全局规划、立项审批、销售回笼资金做好筹划，对时间节点掌控做好监督，做到环环相扣，环环落实，不可抗力的因素排除之外，其他影响项目开发进度的因素遇到问题解决问题，避免拖拖拉拉，效率低下的行为。（二）立足市场形势，采取战略化、精细化、动态化的成本管理策略。为了实现对房地产开发项目有效的成本控制，企业应在房地产项目建设过程中对各方面成本费用，如土地取得费用、项目开发费用和人工、材料、工程建造等工程项目费用方面进行有效分析、评估和检验。立足市场的角度，对企业成本支出和项目收益之间的关系进行有效的论证。并采用科学有效的成本控制方法，将原有的以核算为主的成本控制方法调整为针对企业项目的盈利目标设定的成本有效规划、指导和控制的管理办法。通过这种办法，有效规避目前房地产项目开发产品销售跟不上，库存商品积压，资金回笼能力不足等问题造成的成本激增的问题。同时，在立足市场的基础上，房地产企业应通过有效的成本模型的测算建立具有指导意义的经济技术指标，并加强该指标在房地产上下游企业合同管理中的作用，通过合同管理与落实的形式落实提高企业的资金回笼效率、降低企业资金占用成本，以此为成本控制的关键点，实现对房地产项目成本的战略化管理。（三）借助网络信息化技术，建立相关成本信息库。在当前企业管理信息化的过程中，房地产企业的成本控制与管理工作可以借助当前大数据和云计算技术，对项目开发中的各类成本数据，如项目规划指标、成本构成比例、经济技术指标等进行收集和分析，形成有效的成本大数据资源库，为成本控制工作的开展提供有效的理论依据。同时，通过企业信息化管理技术，如ERP系统等网络化管理手段，可以对房地产项目中每个建筑阶段的成本实际发生情况、实际发生的成本构成情况、实际成本同预算成本之间的对比情况进行动态化的实时监控，从而为企业成本去向监控、投资进度的管理、资金计划的制定提供有效的数据保障，在复杂多变的市场环境中掌握更加有效的核心竞争实力。（四）注重隐性成本对企业战略决策产生的重要影响。在房地产企业中，隐性成本属于企业总成本的一部分，却游离在企业财务监督的范围之外。长期以以来，在企业进行房地产项目投资决策时，往往会忽视掉隐性成本对企业经济效益带来的影响，从而导致了企业战略决策的失误和企业收益减少的问题。针对这种问题，应从提高财务管理中对隐性成本的分析能力出发，加强对企业投资和项目进行过程中各项成本信息的控制、加强项目方案管理的方式，提高对企业隐性成本的控制能力，从而降低隐性成本的发生，保障企业在项目开发过程中的经济效益。

参考文献：

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[2]杨勣,陆戎.房地产项目成本控制影响因素浅析[J].特区经济,2017,(01):119-122

.[3]李月英.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].江西建材,2017,(01):219-220.

作者:李娜 单位:北京金第房地产开发有限责任公司