房地产企业成本管理探讨

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摘要：随着我国经济的迅速发展，我国的房地产业越来越火热，房地产企业如雨后春笋般增加，房地产市场的竞争也越来越激烈。如何在如此激烈的市场竞争环境生存和发展，成本管理的好坏是一个关键性因素，是值得每个房地产企业认真思考的问题。本文将从目标成本管理的概念，分析我国房地产企业在目标管理方面的不足，并提出适当的建议和措施，对目标成本管理在房地产企业的应用做分析研究。

关键词：目标成本管理；房地产企业；应用

住房是人们的刚性需求，房地产企业从事的房地产开发工作直接关系着广大百姓的住房问题。如今房价一天比一天高，与房地产开发中不恰当的成本支出也有关系，抛开市场因素，做好房地产企业的目标成本管理工作，使房价控制在合理范围内，是完全可以做到的工作。如果房地产企业不能有效控制成本，做好目标成本管理工作，必将不能适应这日趋激烈的市场竞争环境，终会被淘汰。

一、目标成本管理的概念

目标管理是美国著名管理学家德鲁克首先提出的，他认为，并不是有了工作才有目标，而是正好相反，是有了目标之后才能确定每个人的工作。而目标成本管理是目标管理的原则，对每个环节的成本考虑和管理，能够保证各个分目标的实现，进而实现总目标。从世界来看，美国的目标成本管理方法是作业目标管理，虽然其中存在某些问题，但美国作为目标管理的原创者和先行者，从思想萌芽到最后的成本管理方法形成，是新创造，值得学习。而日本作为经济的后起之秀，从照搬照抄开始，在无数的管理实践中慢慢形成具有日本特色的目标成本管理理论。而我国经济起步较晚，但发展迅速，显然还没形成自己独特的目标成本管理体系，所以需要不断用实践来丰富具有我国特色的目标成本管理理论。

二、我国房地产企业目标成本管理中存在的问题

（一）缺乏规范的成本管理制度和体系。由于我国市场经济起步较晚，各房地产企业尚未建立规范的成本管理制度和体系。虽然房地产企业逐渐重视起企业的成本管理，但由于缺乏经验和相关人才，一直没在企业内部建立起规范的成本管理体系，造成企业管理人员就算想进行管理也无处下手的局面。企业在极其被动的情况下实施成本管理，没有专门部门负责，成本管理工作自然难以达到理想效果。（二）设计变更等现象难以有效控制。由于一个房地产项目的开发涉及众多企业和部门，还有部分政府部门，管理起来就愈显困难。在项目开发中，偶然发生的设计变更现象更是让房地产企业头疼。难以有效的对涉及其中的各部门进行统一协调和安排部署，房地产难以第一时间就掌握变更的情况，又因为缺乏有效措施来尽可能避免变更的产生，使房地产企业在项目开发中更显被动。面对牵一发而动全身的变更，房地产企业只有制定有效的应对措施，才不至于使局面失控，增加成本。（三）无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本。市场是变化的，在项目开发的过程中，房地产开发的相关成本有些已经随着市场变化而发生改变，而房地产企业往往掌握不到第一时间的动态成本，总要等到项目完工后才能核算出项目的实际成本。这样就无法及时在项目开发过程中发现成本控制上存在的问题，问题得不到及时解决，造成核算成本远超过预期，然而房地产此时也回天乏术。（四）难以实时了解大量工程合同的执行情况。由于房地产开发是一个庞大的系统工程，在实际操作过程中，企业需要对外签订各类工程合同，特别在项目周期长，工程量大的时候，对外合同数量多的房地产企业头晕眼花。要想同时对全部合同进行监督，是件非常难的事情。另外，部分合同在实际执行过程中还会发生变更情况，这让房地产企业对这些合同的监管难度又上了一个阶梯。这些问题的出现导致房地产企业对合同信息不能及时掌握和共享，出现一系列重大工作失误。（五）难以制定精确的资金计划。作为工程量浩大、投资巨大的房地产开发项目，资金链的管理也十分困难。由于项目工程周期长，外包工程多，房地产企业想在短时间内制订出一份精确的资金计划，几乎是不可能的事情。建设原料的成本浮动，外包工程的变更情况，这些情况房地产都难以及时掌握，制定起精确的资金计划就更是难上加难。另外房地产企业就算投入大量人力来制定计划，但制定出来的计划往往没有长时间的有效性，导致企业领导不能及时根据精确的资金计划作出正确的决策。（六）难以及时追踪各类原材料的价格变动情况。项目的各类原材料成本在整个工程的成本占有重要的比重，所以房地产企业十分注重原材料成本核算。但由于项目原材料涉及面广，房地产还要同时和施工方、设计方等各专业厂商进行合作，就难以在原料成本上投入更多的人力。这就导致无法房地产企业无法及时了解原材料的种类、型号、报价、优惠幅度、产品质量等信息，从而难以在材料采购方面合理进行成本管理。（七）缺乏对合作厂商的全面跟踪管理。由于房地产开发工程量大，导致企业需要同时和施工、设计、材料供应等各类型的厂商合作。房地产企业难以做到对每一个合作厂商的有效跟踪管理，甚至有时候对合作厂商背景都不能够深入了解。这就让房地产企业难以及时了解这些厂商在具体工程施工中的表现，缺乏对合作厂商的全面跟踪管理，不利于房地产企业在实践中进行动态成本管理工作，难以有效提升企业间的合作水平。

三、房地产企业目标成本管理的建议

（一）目标成本的制定。房地产企业在制定其目标成本的时候，一定要以市场为导向，以客户满意为标准，合理制定目标成本规划。在制定前期，要对房地产市场进行调研，了解客户需求，根据实际情况先制定一份简要规划，再对原材料市场、用工市场以及相关合作企业进行深入了解，比如了解原材料的价格及近年来的价格波动趋势，用工市场的一般薪酬标准，合作企业的信誉度和相关工程资质。在完成这些工作的基础再经过多次测算来制定目标成本。（二）目标成本的分解。目标成本的分解就是指将总成本逐级分解，可以按照工程进度分为前期成本、中期成本和后期成本，也可以按工程模块分解为土地获得成本、主建筑工程成本、装修成本、配套设施成本等一系列小成本。之后做出详细的成本明细，以表格形式呈现，简洁明了，便于查看。将成本逐级分解计算出小成本后，最后再得到总的目标成本。（三）目标成本的执行。目标成本的执行是一件十分复杂的工作，涉及到项目面临的风险问题。而对项目进行合理的风险预估也是十分重要的，它能帮助房地产企业进行更为细致目标成本管理。在目标成本的执行过程中对风险的有效控制是目标成本执行工作成效的重要保证，从事前控制到事中控制，再到事后控制，都需要房地产企业投入更多的人力资源进行管理，充分协调各部门和合作企业，做好一系列的系统工作，保证目标成本的顺利执行。（四）目标成本的分析与考核。根据制定的目标成本规划和执行工作，结合工程的实际情况开展项目开发过程中对每一个责任主体的目标成本的分析和考核工作。并且成本分析和考核工作要渗入到工程项目的每一个流程之中，发现问题并及时解决问题，防止工程出现大变动与其他意外情况，做好目标成本管理的收尾工作。（五）建立完善的合作商信息库。在房地产的目标成本管理时，可以考虑设立企业优秀合作商库，将信誉良好，工程质量过硬的企业纳入房地产企业的信息库，双方平等互利，加强合作。另外，要增加合同的约束力作用，在合同中明确供应商责任，对违约内容及时追责。事后对合作商进行内部评估，确定相关合作商能否进入信息库的资格。房地产企业应该拥有良好的供应商库，这样不仅能够减少前期洽谈的时间，还能够保证工程按质按量完成。由于都是已经合作过的企业，所以对今后再次合作的目标成本管理工作也是大有益处的。

四、结束语

总而言之，房地产企业的目标成本管理工作是一项十分复杂的工作，并不是一朝一夕就能做好的，但房地产企业还是要努力做好目标成本的管理工作，以适应市场需求，谋求更好的发展。

参考文献：

[1]李刚.房地产企业的目标成本管理———以龙信房产公司为例[J].经贸实践,2017,(17):146+148.

[2]韩淼芳.房地产项目成本控制问题及对策研究[D].南昌大学,2017.

[3]王青.房地产企业成本控制[D].湖北工业大学,2017.

作者:顾秀敏 单位:郑州名门地产有限公司