房地产开发项目造价控制与成本管理

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摘要：近几年，随着房价的不断增长，普通百姓购房越加困难，政府开始加大对房地产业的宏观调控力度。房地产业为求更好发展，只能在造价和成本管理方面进行改变，以获取更大效益。

关键词：房地产开发；项目；造价控制；成本管理

房地产开发通常都历时久，涉及人员多，工程多，需要投入较大的资金，同时政府的政策变化和经济市场的变化，也影响着房地产开发企业的效益。因此想要实现利益的最大化，除了寻找合适的销售路径之外，就只能从控制合理的造价、进行有效的成本控制来实现。本文就房地产开发的前期决策、项目实施、竣工之后这三个阶段如何进行成本管理和造价控制展开了讨论，并分析了房地产项目成本的管理运作机制。

1前期决策阶段进行成本管理

1.1实行设计方案招投标制度认真比选方案

在进行前期的决策时，对施工的具体方案还有楼盘的施工设计都应该做到精挑细选，可以通过举行招标比赛来进行方案评比，从先进性、合理性、准确性、严密性这个方面来进行评比，选出最适合的方案。便于在后期进行楼盘销售时，能够抢占先机，有效保证房地产开发企业的利益。在招标开始之前，应对施工单位进行严格的审查，根本上杜绝有企业招标之后再转标给别的企业的现象。做好招标文件的编制工作，造价管理人员应该结合实际情况，对影响工程的各个方面都做出详细的分析，同时做招标文件中所需要的费用反复的推敲，这对之后进行造价控制有很大的影响。在招标中选择合理低价的施工方，根据招标文件中的成本报价选择价钱最为合理的，而不是价格最低的，避免投标单位恶意压低成本中标，在后续的施工中出现质量问题。此阶段对成本控制影响较大,占造价控制的10%。

1.2增设设计合同条款有效控制设计成本的支出

经过方案评比，选出合适的设计单位之后，在签订设计合同时，要增加关于项目设计变更及修改的费用额度限制条款，对项目进行中途，设计变更涉及到的变更内容以及变更金额的参考设定一个衡量标准。确保设计单位在进行项目设计时，不会乱收取费用和乱增加费用，同时，一旦设计单位超出合同中规定的金额，房地产企业就可以根据合同内容来扣款。通过这样的方式，成本估算的时候也会更加明确，对有效控制成本起到一种保障作用。

1.3建立严谨的投资估算程序

投资估算是整个前期决策过程中较为重要的步骤。在进行投资估算时，要先进行实地考察，对施工处的地质、水质、以及供电、运输等自然环境有个大致的了解，然后从现实出发，让估算有证据依靠，除此之外，还要考虑到外界因素，比如在实际施工当中出现的安全隐患造成人员伤亡的现象、经济市场的波动，使投入的资金在符合实际基础的情况上再留有余地，以便应对突发问题。除此之外，还要和同类项目进行比较，做出充分的分析，从而做出全面、详细、且复合实际的投资估算。

1.4建立项目法人监督机制

每个项目都必须有相关的监督机制，推行项目法人责任制，能够明确整个项目从前期筹划到后期施工过程中所有资金的使用途径，同时也能够对在项目施工中偷拿回扣的事情起到监督作用，一旦发生，责任落实到人来进行赔偿。

1.5建立成本控制体系

除了对开发中所需的成本进行估算外，还可以据房地产市场的利润，来大致估算出施工完成之后所获取的利润，通过估算出来的大致利润，对开发房地产项目所需的成本来进行推算，根据推算出来的开发成本根据实际需求进行分解，明确各个项目所需的大致资金，和开支所需要花费的资金，来拟定费用标准。由于对各个项目都已经有了大致的估算，因此使得成本控制和利润所得有了可预见性。

2在项目实施阶段进行造价控制

2.1严格控制施工过程中资金流动

施工中途进行工程变更时，首先要根据施工的具体过程，看看是否有工程变更的必要，其次对需要变成的工程进行资金估算，避免施工单位工程变更时做假方案。施工过程中，要严控建筑材料，在乙方购买完材料之后，建筑方应该对材料进行严格的核实，看材料是否为建筑方提供的品牌，然后再核实材料的型号、数量、规格，将核实的结果做好详细的记录，如果乙方供给的材料和建筑方所要求的材料不一致，就禁止其进入施工现场。如果没有做好详细的审核就让乙方所供材料进入施工现场，应该在结算的时候在结算金额中扣除。建筑单位都是支付进度款时，施工方一般都会先将进度工程量提供出来，然后建筑方应该派工作人员对工程完成进度进行详细的审核，确认其完成所承担的项目，符合合同规定，并且没有质量问题，再由工作人员上报给建筑方，在结算进度款时，应该结合施工中的实际情况，而非完全以招标清单来计算。

2.2开展技术创新节约成本开支

在实际施工过程当，材料费一般占直接工程费的70%左右,对建筑方的投资金额占用了绝大部分。因此，要在施工过程中，在确保主体施工技术方案可靠的基础上,提倡广泛使用新技术、新工艺、新材料、新办法等,利用技术进步的最新成果来缩短工期节约成本。

2.3做好降本增效

房地产开发企业可设置不同小组来准确跟进各个施工项目，尤其是对投资项目的控制，更应该由专职人员负责，这样能够促进管理职能分工的科学化和规范化。同时根据成本管理的需要，建筑商应该制定好详细的成本管理条例，每一项条例都应该根据实际施工需求，对不同项目来进行完善和实施。从大到小，从客观到具体，层层落实责任制，房地产开发企业对施工现场制度的把控、进度的把控、定额的把控、合同的把控才能落到实处，从根本上控制住成本。

3工程竣工以后的造价控制

一般竣工后都需要将结算书、竣工图、施工中的会议纪要、相关合约等进行审计。需要根据竣工图，对现实的施工现场进行核实，看看是否一致。在实际审核的时候，如果建筑方和施工方存在关于施工项目的争议，建筑方应该召开内部会议，根据实际情况以及存在的问题进行讨论，建筑方达成一致后可以派相关人员去和施工方进行协商。如果协商不成，就可根据合同原则，寻求法律途径，由法院来进行裁决。

4结束语

房地产开发项目是集合多个环节为一体的综合型项目，其造价控制和成本管理更是贯穿了从项目开始筹划到项目竣工进行楼盘销售的全部过程。

参考文献：

[1]苟爱芳.房地产开发项目的工程造价控制[J].陕西建筑,2009,(05):56-58.

[2]向德发.房地产开发项目工程造价的全过程控制[J].中国西部科技,2006,(01):57-58.

作者:王敏 单位:四川省新铁投资有限公司