商业地产成本管理略谈

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一、商业地产开发企业成本管理策略

1商业地产开发的目标成本管理商业地产开发的目标成本管理属于事前控制，将控制重心放在生产开始之前的预测、决策和准备阶段，将不必要的消耗和支出控制在事发之前，尽力使成本方案达到最优。目标成本管理是以目标管理的理论、方法为指导原则，结合公司发展的现状提前做可行性研究，充分激发公司内部潜力，运用科学的手段确立该时期的成本额度和成本管理的目标。然而我国的投资公司发展起步晚，在成本管理方面存在众多问题，例如没有完善的成本管理制度体系、管理观念与管理方法不科学、执行力不够等。目标成本管理的关键在于控制，控制项目成本制定的过程中的一系列活动：预测、计划、实施、核算、分析和考核等等。（1）建设目标成本管理制度。投资公司应成立专门部门或个人负责目标成本管理，设定规范的各类规章制度、合理的岗位职责和严格的控制流程等。商业地产开发项目是一个复杂的过程，涉及多个公司、部门，如果没有合理的规章制度和岗位职责，会使整个流程混乱，增加不必要的耗费。（2）实时监控掌握项目合同进度。目前大多数商业地产开发投资公司都是在项目合同洽谈结束后才进行目标成本的核算，但是这样缺乏在项目开发过程中的控制，容易造成超合同付款现象。投资公司应该在项目开发的全程内实时了解最新的动态成本状况，这样就会避免合同签订后的才发现无法弥补的问题。2商业地产开发的设计阶段成本管理商业地产开发的设计阶段工程成本管理主要体现在对工程造价的控制。我国投资公司在对设计阶段的工程造价控制还存在一定问题。设计方案应在对实际情况充分调查后，针对环境、交通规划以及建筑用途等方面，准确制定详细的设计方案。然而我国目前的绝大多数投资公司只是为了通过政府等相关部门的审批，设计了简单的建筑布局后就进入施工设计阶段，没有预先进行合理的造价推算，最后根据后期的施工图进行造价计算。这样的设计流程的出的成本必然不是最优的结果，由此造成的额外成本消耗也是巨大的。（1）提高商业地产开发的设计水平。投资公司应该选取专业的商业地产开发人员，用先进的设计理念与科学的设计方法进行设计工作，并且严格按照设计流程完成设计。在设计过程中，投资公司还要充分考虑工艺、材料、技术等方面的选取与采用，运用合理科学的设计方法，使商业地产项目的性价比达到最优。（2）为设计阶段提供充足的准备资源与时间。投资公司一般为了加快投资速度与较少前期投资现金，大都减少为设计单位提供设计所需基础数据，甚至压缩设计时间和降低设计费用，这些都会使设计质量受损，而最终反作用于投资公司的经济效益上。所以，投资公司应该注重设计阶段，为设计准备充足的地质、环境等基础数据与资料，避免后期施工造成损耗过大等现象的发生。3商业地产开发的施工阶段成本管理商业地产开发的施工阶段成本管理是整个商业地产开发项目的关键环节，是对前面的目标和设计最终实现的过程。为了确保达到最初设定的成本预算，投资公司要认真严格对待此过程的经济问题，最大限度的控制商业地产开发成本，以获得最大的经济效益。（1）优化施工方案。优化施工方案是降低施工成本的主要途径。投资公司应组织专家对施工方案进行审评和更改。确定合理的施工工期和各阶段施工工艺的选择。投资公司要及时把握现场施工的实际情况，遇到技术等问题不要自己武断决定，要咨询现场工程师科学解决，努力寻找节约商业地产开发投资的潜力，从而控制施工阶段成本，获取更高公司利益。（2）建立材料询价制度，严格把握项目材料成本。商业地产开发的工程材料费用一般要占总开发60％的成本，显然投资公司必须牢牢控制材料成本的支出。投资公司应该设立专门的材料询价制度，确保购入的材料在保证质量的前提下，达到成本最低。尤其在发生设计变更的情况时，投资公司更应该坚持先算账、后花钱的原则，随时掌握商业地产开发费用额度，避免产生超预算现象。同时，做好投资公司对商业地产开发项目的支付控制和管理，防范出现现金流缺口给投资公司造成财务风险。4控制商业地产开发项目的管理成本商业地产开发管理是一个庞大的项目管理，涉及到多方面的管理人员，其中产生的人力、管理成本也是非常巨大的。投资公司需要设立合理的相互制约的组织部门，配置科学的管理模式，提高管理者能力与素质，制定有效的员工激励制度，来减少人力资源的损耗与管理成本。虽然对公司员工进行培训会增加投资公司的人力成本，但是有效的培训会提高员工专业能力与素养，有利于实现投资公司的战略目标，减低公司运营成本，促进效益的提升。此外，对于投入运营的商业地产企业来说，做好招商工作，选配合理的物业管理单位与运营单位，也是做好集约化管理，节约成本的重要途径。

二、结论

综上所述，商业地产开发企业必须树立科学的优化成本管理理念，通过具有前瞻性的市场分析，合理的优化各阶段成本，达到成本管理的最优，以优异的成本领先战略取得较高的经济效益和股东利益，最终在激烈的市场竞争中处于不败之地。

作者：崔婧单位：大连时代豪庭物业管理有限公司财务部