物业管理制度立法缺陷

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1物业管理立法滞后

我国物业管理在五十年代就传入香港，八十年代传入内陆，在学习国外的物业管理模式的基础上，我国在住宅小区开始实行物业管理，当时由于缺乏物业管理方面的法律，造成许多物业管理纠纷没有法律依据，很多问题不能解决，在此基础上近几年才开始特别注重物业管理的立法，颁布施行了许多法律法规。深圳在94年颁布了国内第一部物业方面的地方性法规，而深圳在八十年代时就存在了物业管理，中间有十年多的时间缺乏基本的法律规范。其他各地的立法活动也都晚于实践的发展。在缺乏法律规范的情况下，物业管理行业受到较少的束缚和制约，使一个新兴行业的发展存在问题无法得到及时清理和整顿，出现物业服务企业侵犯业主权益，无法保障业主自治权实现，这些问题的存在，阻碍了着物业管理行业的发展。随着经济的发展，社会生产力的不断提高，也推动着物业管理稳步前进，同时也出现了许多新的物业管理纠纷，出现了许多新的问题。

在实践中，物业管理住宅小区在不同程度上存在管理机构不健全.;管理机构没有经费来源;业主自治机构法律地位不明确;管理工作不到位等问题。这些问题都需要相关立法给予充实。

2物业管理法律体系不完善

现有的物业管理缺乏一个科学完整的物业管理理论体系的支持，物业管理立法滞后物业管理实践，这就导致各物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务模糊等等，出现了许多物业管理的问题，阻碍物业管理的发展;由于我国物业管理法律体系缺乏系统性、科学性，在有些地方性法规的制定过程中常常局限于对国外成功经验的模仿，很少有符合中国国情符合地方情况的的地方性法规，使其成为空洞的法规外壳，有些还有不协调之处，违反中央立法原则规定的内容。而且我国的物业管理法律体系中配套性的法规较少，地方法规彼此之间也不一致。如杭州规定“决定聘用或解聘物业管理公司”的职权属于业主大会，而深圳则规定“聘请物业管理公司的职权属于业主委员会”，两市对业主委员会职权的规定明显冲突。

此外地方物业管理条例内部也有诸多矛盾之处。几乎每一部地方物业管理条例中都多少存在矛盾之处，这不仅造成各地的物业管理条例相互冲突，就是同一部物业管理条例内部也难以协调，破坏了我国物业管理立法的统一性。

3缺乏专门物业管理方面的法律

物业管理法规有很多是以地方政府职能部门规章的形式存在的，尚无全国统一的物业管理方面的法律，国家制定的物业管理政策主要体现在住建部的有关法规和各种地方性法规中，自然反映出现行的物业管理方面缺乏高位阶的权威性的专门物业管理法律规范，物业管理领域存在着大量的立法空白和误区。而且我国物业管理的法律法规原则性很强，缺乏可操作性。近年来社会各界都要求制定位阶高全面性的物业管理基本法，来规范物业管理行为，促进物业管理朝着法制化的方向发展。由于没有物业管理方面的全国性的专门法律，各地方性法规缺乏纲领性的指导，使其呈现出一片散乱，严重影响了物业管理行业的健康发展和物业管理的市场化进程，不利于全国物业管理法制的统一。虽然这几年我国在物业管理的立法中也有相应的规定如《物业管理条例》、《物权法》，及去年最高法颁布实施的两个物业管理方面的司法解释，但并没有改变我国物业管理立法上的薄弱和缺位问题，这就需要我们加强立法，制定立法层次高、全国性、统一性的物业管理基本法。