城市拆迁中物权保护研究论文
时间：2022-12-14 06:08:00
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论文摘要：物权（特别是不动产物权），关于公民的切身利益，是公民的最基本权力之一，因此，相关立法的成败直接关系到国家政治、经济建设秩序。但是由于种种原因，在当前的房地产开发热潮中，政府、开发商在强制拆迁中，普通存在着侵害私人财产问题，造成人民群众对立情绪，从而引发了社会的极大不稳定，破坏人们对法制的信心。鉴于此，本文建议通过立法对拆迁行为严格限制。使拆迁行为按照法律规范进行，必须依法进行，做到有法可依。使拆迁双方享受平等权力。引入听证机制。从拆迁决策的民主参与到公共利益标准的引入到事先补偿，公平补偿制度的建立本文将详加论述。这将是本文的主要内容。
关键词：物权；公共利益；听证；事先补偿；隐性损失
民法上将人的权利划分为人身权和财产权，其中财产权又分为对人的财产权和对物的财产权。对物权事实上是财产支配权的代名词，它抽象了物权、知识产权和准物权所具有的表彰权利人支配特定客体并排除他人非法干预的功能。因此，物权法是人们从事社会经济活动，取得、让与、占有、使用、收益和处分财产的最基本的法律规则。而物权法确认合法财产具有同等法律地位，体现了对相同事物给予相同对待的自然正义原则，为个人合法财产提供了稳定的法律保障。这将增加个人创造社会财富的动力。对物权本质的认识，目前通说认为德国学者的权利归属理论最令人信服。即物权的直接支配、享受利益和保护的绝对性，最终来自于法律将物直接归属于权利主体，物权在此前提基础上才有可能成为支配特定物而享受其利益的绝对性权利。由此得出，权利主体获得了法律赋予的特定物归属权后，对特定物直接支配，享受利益并同时排除他人对支配与享受利益的侵害干预是物权的本质。然开发商、政府部门暴力拆迁、侵犯公民产权的事件层出不迭。土地是一切生产活动的源泉，是居民财产中最主要的一部分私人财产。因此完善拆迁相关立法及实施尤显重要。
一、拆迁中物权保护的不足
在一个法制社会，权利保护的不足依然体现在法律的制订与实施中。
（一）拆迁相关立法的问题
第一，由城市房屋拆迁原则所体现的相关立法精神很难保护动迁户的合法利益。我国城市房屋拆迁的原则有“符合城市规划的原则；有利于城市旧区改造和生态环境改造的原则；保护文物古迹的原则”而没有保证被拆迁人合法利益得到合理补偿的原则。没有合法财产平等保护的原则。处处体现了国家利益和社会经济建设的效率优先的原则而忽视了立法所追求的公平、正义、合理的理念。
第二，法律规定的拆迁程序中过于强调政府管理部门的行政权而忽视了群众的参与（特别是与拆迁休戚相关的被拆迁者）使得本就无力的程序更是化为乌有。
第三，征地补偿的规定相对滞后。现行相关法律关于补偿的标准有二：1、货币补偿的原则和标准。根据《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定，拆迁房屋的货币补偿应坚持等价有偿的原则，即按被拆迁者房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构形式、成新（新旧）程度、楼层、朝向等因素，以房地产市场估价给予补偿。2、产权调换补偿的原则和标准。产权调换的面积按照拆除房屋的建筑面积计算。另外加上拆迁安置补助费和经济损失补偿费（拆迁安置补助费包括三种：一种是搬迁补助费，另一种是临时安置补助费，第三种是停产、停业损失补助费）都未涉及对被拆迁人非财产隐性损失的补偿。非财产的隐性损失包括人文环境的破坏损失；包括感情寄托损失补偿还包括新居环境的适应补偿。纵然国家需要政治，社会需要管理，要求个人必要时作出让步，但让步决不等于牺牲。国家可以以合理补偿的形式给以平等的交换来达到保护公民合法财产的平等保护。
最后，还有法律本身存在的问题。目前人民法院审理拆迁行政案件尚无相应的实体法依据，只能依据2001年国务院重修的《城市房屋拆迁管理条例》以及相关的地方性法规、部门规章和规定等。而由于拆迁事项涉及居民最主要的一部分私人财产，属于私权范畴，以行政法规，部门规章或地方法规来规范拆迁中的民事法律关系，严格的说也不具有合法性。
（二）拆迁实施中的问题
某些地方领导干部在“绿色GDP”政绩观的指导下，加上现存法律的不足与漏洞，在房屋拆迁的具体实施中严重存在着权力异化的现象，即背离了人民赋予行政机关组织管理权利的根本目的。他们只为利益不求公平。
试举案例，分析违法拆迁的背后利益
被拆迁的人从化市街口小镇桥开发区的3幢商铺位于105、106国道的咽喉要道，系从化市最早开发的商贸区域，于1990年经有关部门批准建设，由当时的从化县河东房地产开发公司负责开发的。该地段铺位当时的售价为1400—1500元/平方米。
由于小海开发区是在国道拓宽改造前开发的，并有24米以上的建筑退缩地带，故当时并没有影响到国道的正常使用。
1994年，105国道广州至从化段进行了扩建改造。接着，从化市出台了《关于加强从化市国道两旁建筑管理的通知》中规定：“凡1992年8月24日后不符合广从公路宽度要求的建筑，都是违章建筑”，而从化市街口镇小海桥开发区的商铺是在此规定之前建设好了的，因此并不违章。
1998年8月7日，从化市政府出台了《关于拆除105国道小海地段违章建筑及占道经营的通告》，将小海地段的建筑定性为违章建筑，决定对该地段建筑物进行清拆。
但是，由于当时给出的补偿参考价格由市政府做出，其价格为200元/平方米，远远低于当时购买的价格。为此，小海开发区的部分业主聘请了广州羊城会计师事务所来重新评估，其评出的价格为4288元/平方米。在价格相差悬殊的情况下，业主起诉了拆迁人，且官司打赢了。
在此情况下，于1999年2月10日，由从化市规划局组织的拆迁队伍只对部分违章建筑和已签合同的商铺进行了清拆。据悉，这些被拆迁的建筑和商铺基本上属于集体性质企业的物业。而那些私有性质商铺的业主们通过法律途径暂时保住了自己的合法财产，它们分别是从化市街口小海区四幢19、20号，三幢24—27号。
2003年，从化市政府方面再次做出了拆迁小海区四幢19、20号等商铺的决定。此次拆迁给出的最充分的拆迁理由和依据就是国道整治和市政建设。
此时给出的补偿标准仍然由从化政府定为200元/平方米，后来在业主的抗争下，政府又单方面指定评估公司进行评估，其价格为2500元/平方米。而此标准依然远低于市场价格。因此，双方仍然没有达成协议。
实际上，早在2004年4月，广东省出台的《关于防止和纠正城镇房屋拆迁中侵害居民利益行为有关问题的通知》中就指出，涉及城镇房屋拆迁项目，包括市政及公用设施项目，要严格按照国家和省出让土地使用权的有关规定，在当地土地交易机构通过公开招标、拍卖或者公开上网竞价方式进行出让，选择有实力的开发建设单位实施房屋拆迁及项目的建设，并监督其严格按照规定落实补偿和安置费用，不得以市政、公用设施建设需要为由，降低拆迁补偿和安置标准：涉及城镇房屋拆迁估价，要严格按照建设部《城市房屋拆迁评估价指导意见》要求的程序和方法进行。市、县建设或房管部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，由被拆迁人通过投票或由拆迁当事人抽签等方式选择。
由此来看，从化市政府在拆迁小海区商铺问题上，显然与该《通知》规定大有出入。但是，从化市政府仍然于2005年3月7日，决定对从化市街口小海区四幢19、20号进行强制拆迁。此次拆迁值得质疑的地方是，如是国道整治和市政建设，与从化市街口小海区四幢19、20号商铺并排成列的还有四幢数十间房屋和店铺，它们多数是1994年广从公路扩建后兴建的违章建筑，但拆迁的为何仅仅是小海区四幢19、20号商铺？
实际上，这种不顾一切的违法拆迁，其背后蕴藏着巨大的经济利益。
从化市信访办在1999年3月，写给小海地段商铺业主关于拆迁补偿问题情况的回复中曾提到：“拆除该排商铺是落实市委、市政府关于建设若干专业市场的需要。为促进新的经济增长点，市委、市政府决定大力培育从化市第一个专业市场——联发摩托车市场，而该排商铺位于市场出入口，影响了市场的整体结构和外观的整洁美化”。
有知情人透露，此地拆迁后，可推出商铺建筑面积约1900多平方米，按照从化此地段的地价，每平方米建成后可售价13000元/平方米，而政府补偿给业主的价格为2500元/平方米，因此，该项目做下来至少可赚上2000万元。
从上述商业利益说明中，我们可以从侧面看出从化市政府如此不顾一切地强行拆迁小海地段商铺的根本动力。
（一）加强法制的规范化建设
1、厘清公共财产和私人财产的界限，制订平等保护的物权法。
2、以物权法为基础，以立法的形式重新规范拆迁行为：将制订《拆迁法》提上立法日程重新规范拆迁行为。
3、纠正违反上位立法的地方政府规章
（二）加强法制的合理化建设
1、回归立法的精神的合理化。
从效率与公平理念来看，一般来说，效率要服从于公平。但不同的社会，不同的国家或同一国家，同一社会在不同的发展阶段和不同的社会环境下，其侧重点是不同的。我们新中国建立初期，秉着“效率优先兼顾公平”的经济建设指导思想，我们初步建立了门类齐全的独立的工业体系，迅速恢复了国民经济的生产。但随着社会的进步，国民人权意识的提高。公平、公正的信念已深入人心。人权保护以于1982年编入宪法。此时只有公平、效率的有效结合，社会主义法制才能够为社会所接受和承认，才能富有连贯性与一致性的发挥效用以。2004年3月14日通过并实施的宪法修正案第二十条中“宪法第十条第三款‘国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地进行征用’修改为‘国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地进行征用并给予补偿’”就是对人权的尊重与平等的保护。所以制订“合法利益平等保护”为原则的《物权法》、《拆迁法》急需提上立法日程。那些以牺牲部分合法利益来谋求GDP的社会发展观急需改变。
2、引入听证程序，加强拆迁的程序合理化。
1982年宪法的第四次修改的最大亮点是人权入宪。在受到宪法和法律保护的人权中，作为公民的社会经济权利这定的财产权，是长期被轻视、极易受损害的一类基本权利。2004年3月14日通过的宪法修正案第二十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”如果行政机关真正出于公共利益的考虑而采取强制规划、征收、征用等特殊行政措施，以公共利益为由来限制公民的基本权利，当属实质法制主义的一种体现，似乎无可厚非。但行政管理实践中的大量典型案例和经验教训表明，“公共利益”是个筐，什么都往里装。公共利益为一个高度抽象、易生歧义和弊端的概念，如果不严格限定，极易出现滥用现象。为此我们引入听政程序，让公众参与拆迁决策。
（1）对公共利益的标准进行听证。《法制日报》中一篇《判断“公共利益”的标准》中概括如下：
①合法合理性。财产权是公民不可侵犯的基本权利，只有在法定条件下才可出于公共利益的考虑依法对基本权利加以克减和限制，故需法定与合法的原则，也即法律保留和法律优先，各国立法中关于公共利益的表述，主要有概括规定、列举规定、概括与列举相结合的规定等三种方式，其中性是必须具有“公众或公众有关的使用”之内涵。此外，关于公民利益的考虑，还应符合比例原则，具有必要性与合理性。如果征收、征用之目的的可通过其他代价较小的方式实现，则无必要征收征用。
②公共收益性。综观各国立法和行政实务，许多国家对公共利益之公共性的理解都日益宽泛，凡国家建设需要，符合一般性社会利益的事业，都被认为具有公益性，例如国民健康、教育、公共设施、公共交通、公共福利、文物保护等公共事业发展的需要。公共利益的受益范围一般是不特定多数的受益人，而且该项利益需求往往无法通过市场选择机制的到满足，需要通过统一行动而有组织的提供。政府是最大的、有组织的公共利益的提供者，它利用公共权利征收征用土地为全社会提供普遍的公共性服务。
利害关系人可以据此标准对拆迁人的决策进行干预。对非为公共利益的拆迁可以提出质疑。
（2）对拆迁人的拆迁补偿标准进行听证。对非合理的、非充分的补偿可以提出质疑。
（3）拆迁受理审核机关要严把审批关口。使“听证意见书”作为房屋拆迁审核的必要提请文件。拆迁人对被拆迁居民的合理质疑不能或者没有合理、合法解答的，审核机关应拒绝发放拆迁许可证。
3、引入公平补偿原则、事先补偿机制，加强拆迁过程中实体法制建设。
天下没有免费的午餐。运用公共权利追求公共利益必然会有代价，这就造成公民权利的普遍牺牲和特别牺牲。有损失就要有救济，特别损害应给予特别救济，才符合公平正义的社会价值观，这是现代法制的一个要义。这种救济主要表现为法定条件下的公平补偿和事先补偿，它体现了现代法治的基本要求——实体公正。与正当补偿、适当补偿等提法相比，公平补偿的提法也许更符合市场机制的要求，更接近私权利与私权之间的交往法则。事先补偿则体现了政府诚信和法安定性的要求。
（1）以市场为基础、扩弃补偿范围、增加隐性损失的补偿。涉及城镇房屋拆迁项目，包括市政及公用设施项目，要严格按照国家和省出让土地使用权的有关规定，在土地交易机构通过公开招标、拍卖或者公开上网竞价方式进行出让，选择有实力的开发建设单位实施房屋拆迁及项目建设，并监督其严格按照规定事先补偿，不得以市政、公用设施建设为由，降低拆迁补偿和安置补偿。涉及城镇房屋拆迁估价，要由资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构（具体标准由政府公布，公民投票确认）进行合理、充分的评估，其中可以考虑给予包括隐性损失。
（2）要把事先补偿引入相关物权保护建设，作为房屋拆迁的必备条件。
政府是社会组织的最高形式，依法有管理社会的职能，它代表着社会的公共利益。由此意义上讲，个人利益应该让步与政府决策，但让步并不等于牺牲。根据合法利益平等保护的原则也不应该有牺牲，而是合理等价的交换。在次交换的过程中，公民明显处于弱势。因此为更好的保证公民合法权益得到补偿，引入事先补偿将有助于公平正义的实现。
一九四九年以主席为领袖的中国共产党领导中国各族人民取得了人民民主的伟大胜利，建立了中华人民共和国。从此，中国人民掌握了国家的权利成为国家的主人。让每位公民享受民主，分享社会建设带来的利益应该成为新政府为政的宗旨。
（三）落实法制的实施建设
1、改善党、政领导干部的为政模式，以科学GDP为政绩考核标准，来防止利用公权任意践踏私权的现象。科学GDP包括绿色指标、公平指标、效率指标、可持续发展指标等。
2、加强权力监督。以公共利益为由强制克减和限制公民权利，极易造成政府与人民之间的紧张关系，尤其是在出现公共危机而行使行政紧急权利上更易于以公共利益之名越权和滥用公共权力，故需有效的监督制约，着是建设有限政府、法制政府的要求。除了把以公共利益为由行使公权力纲入舆论监督、社会监督等民主监督视野中，更需要加强对于这一公权力行使过程的违宪审查、司法审查、上级监督、专门监督等国家权力性监督，这是“以权力监督权力”的机制和判断标准。国内外的行政诉讼实践证明，通过司法审查来监督和判断行政征收征用措施是否真正符合公共利益的要求，确保公民权利，是一种有效的监督制约机制。
3、简化权利救济。如果行使公权利后不承担责任，任何公权力掌握者都会滥用权力，故须完善相应的责任机制。当某个公权力掌控者以公共利益为由克减和限制公民基本权利之后通过监督机制判定侵权，则应严格追究其责任，使其付出相应代价。这是建设责任政府、法制政府的要求。我国也有行政和司法救济途径，但都过于烦琐，加上相应实体法制不规范和健全而引起的个别地方的执法腐败，使人民对公权力丧失信心。相信通过以上在实体和程序方面的补充。违法拆迁肆意侵权的事件将大大减少。在法制完善、民主增强的时代，侵权行为将得到突显，且变的简单不那么复杂。这时权力监督机关只要与民主监督有效结合，将必然减轻人民的诉累，有效保护公民的合法权益。
三、结论
土地是一切生产活动的源泉，和谐社会中的科学发展观需要在土地资源的规划、管理、保护和合理利用中充分体现。伴随着社会主义市场经济模式的建立及其发展，我国已正式开始草物权法，肯定在不久的将来，我国会产生全面的、合理的、规范归属程序的、系统的物权法。
【参考文献】
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③张晓晖：广州从化暴力拆迁触目惊心背后藏巨大经济利益
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④杨富斌、韩阳：《土地与社会公正问题》中“关于解决当前土地问题的对策”载《法学杂志》2006年第155期
⑤莫于川：判断“公共利益”的标准
[z]./news/n3232c52.html
⑥梁慧星、陈华彬主编：《物权法》法律出版社，1997年版
⑦史尚宽主编：《物权法论》中国政法大学出版社，2000年版