经济适用房法律制度探讨

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一、我国经济适用房法律制度实践中存在的问题

我国经济适用房法律制度自实施以来，其住房保障作用明显，取得了不少成就，但其作为一项社会公共制度，也难免会存在一定问题，这些问题对我国经济适用房法律制度的施行效果产生了很大的消极影响，使其本应发挥的住房保障作用大打折扣。我国经济适用房法律制度在实施过程中存在以下问题：第一，数量不足，供不应求。自上世纪九十年代我国经济适用房法律制度开始实施，全国各地涌起了一个建设经济适用房的浪潮，大批经济适用房建成，大量城镇居民的住房需求得到了基本满足。但近年来，随着农村居民涌入城市的脚步逐渐加快，我国城镇人口数量已达到饱和状态。然而在我国现有国情之下，社会财富分配不均，能充分满足自己住房条件的人并不多，城镇人口中大多为中低收入者，这些中低收入者欲想在现有房产市场上购买一套住宅还十分困难，因而购买经济适用房的需求在这些人群中就很大。因此，尽管我国现有经济适用房规模不小，但在这样一种社会大环境下也会显得经济适用房数量较为紧缺，经济适用房在市场上就会出现供不应求的情况。第二，售价过高，社会中低收入家庭仍然无法承受，其住房保障作用得不到有效体现。经济适用房以保本微利为其基本原则，按照国家相关规定，房地产企业开发的经济适用房在出售时其利润不得超过成本的百分之三。而成本既包括建造房屋所需各项基本费用，也包括了相关配套设施费、拆迁征地费等费用。此外，有些地区的经济适用房不仅其单套面积远远超过了国家规定的面积六十平方米的标准线，其建设单位还将经济适用房打造成不符合中低收入家庭入住条件的高标准的豪华住房。这样综合计算，经济适用房的建造成本就比较高昂，其出售价格自然较为昂贵，社会中低收入者大都不具备承受如此高昂价格的能力，于是很多人的基本住房仍然无法得到保障，经济适用房的住房保障作用得不到有效体现，而这也有违我国经济适用房法律制度设立时的初衷。第三，建房选址不当，配套设施不完善，不符合利民的原则。经济适用房的建造作为一项利润低的保障性住房项目，地方政府不会把城镇内较为优越的区域划拨给相关开发单位用以建造经济适用房，其往往都是将经济适用房选址于城镇边缘区域，而这些区域的交通条件都较差，有些甚至会对人们的日常生活造成严重负面影响。而在经济适用房的建造过程中，有些不良开发商为牟取私利会偷工减料，而这会直接致使建成房屋质量不过关，经济适用房住宅小区的相关配套设施也不够完善，这些问题的存在让入住的居民为此又承受新的住房负担，让本就经济条件不够宽裕的中低收入人群陷入一个新的困境，也与我国经济适用房建造的利民原则不相吻合。第四，政府相关监管工作不到位，经济适用房成了腐败之源。权力滋生腐败，这句亘古不变的话也适用于经济适用房法律制度的推行过程，主管经济适用房建设的政府相关部门的一些有权人员以权谋私，把经济适用房法律制度当成自己的摇钱树。在经济适用房小区内开着豪车、用着奢侈品的情况也屡见不鲜，这些经济适用房的购买者本不具备购房资格，只因为他们与相关有权人员熟识或给予了这些有权人员一定利益才能顺利取得经济适用房。此外，还有些经济适用房建成后直接出售给公务员，这也与经济适用房法律制度的宗旨不符。这些人占有了本不充分的经济适用房资源，他们会借此进行投资活动，使真正具备购房条件的中低收入人群要想获得物美价廉的经济适用房变得愈发困难，而政府相关部门的监管不力是这些情况出现的重要原因。第五，政府缺乏积极性，其支持力度不够。地方政府财政收入的很大一部分来自于土地经营收入，但各地的土地资源有限，而经济适用房的建造不仅不可收取土地出让金，还会占用大量土地资源，这就直接影响到政府财政收入。另外，根据国家相关规定，经济适用房建成后可以减免多项税款，而这又在另一方面减少了政府的财政收入。因此地方政府无法调动其积极性，对经济适用房建造项目的支持力度也不足。第六，相关立法不足，令行不止的情况时常发生。迄今为止，我国涉及经济适用房的高位阶规范性法律文件很少，由国家发改委等七部门联合的《经济适用住房管理办法》为该领域最高效力阶层的规范性法律文件，从严格意义上说，《经济适用住房管理办法》只能算是一个部门规章，还达不到法规的法律效力。我国经济适用房法律制度仅有这样一个较低效力等级的部门规章作为其纲领性文件，这导致很多地方性法规都不受其强制性约束，这无疑给该制度的推行埋下了许多隐患，各种令行不止的现象接连出现。

二、我国经济适用房法律制度的完善

时代在变化，相应的社会制度也不能故步自封，何况任何一项制度在实践过程中都会存在其薄弱环节，需要针对这些薄弱环节提出制度完善建议，该项制度才不至于在实施过程中受到过大的阻碍。针对我国经济适用房法律制度在社会实践中存在的问题，笔者就这些问题提出相应的建议，以此推动我国经济适用房法律制度的完善。其一，吸收社会慈善组织及个人捐赠，拓宽经济适用房建造的资金来源。我国经济适用房建造的资金来源以政府出资为主，以房地产企业出资为辅，其资金来源较为单调，且无论是政府还是房地产企业建造经济适用房，其最后都毫无疑问要收回成本，后者还可在允许范围内获得一定利润。即使在这样的情况下，很多中低收入家庭也很难负担得起经济适用房的出售价格。如果可以吸收社会上慈善组织以及个人的捐赠，不仅可拓宽其资金来源渠道，还可在一定程度上降低经济适用房的建造成本，其出售价格将相应降低。而这一方法也具有较强的可行性，因为经济适用房的适用对象为社会上的弱势群体，这也是在做慈善事业，可调动起很多慈善组织及个人的参与。其二，做好选址工作，并完善相关配套设施建设。就经济适用房的选址，相关负责单位要充分考虑到其周围的交通、医疗、教育等与人们日常生活息息相关的条件，真正需要购买经济适用房的家庭都不富裕，他们日常出行主要还是乘坐公交车、出租车等公共交通工具。如果经济适用房选址不当，这无疑对于他们又产生了一个新麻烦，增加新的生活负担。把经济适用房建在城镇经济中心既不科学又无法实现，当然更不能把经济适用房建于城镇偏远区域。对于这点，政府相关负责单位在选址时要规划好。除此之外，经济适用房相关配套设施建设工作也很重要，这往往直接对居民的生活安全感产生影响，相关负责单位也要给予充分重视。其三，政府应加大其支持力度，扩大经济适用房建设规模。经济适用房法律制度对于保障我国中低收入人群的基本住房条件能起到很大的积极作用，可促进我们所生活的社会走在一个繁荣稳定发展的道路上，政府要充分意识到这点。另外，我国经济适用房的现有规模还无法充分满足中低收入家庭的住房需求，政府应加强其投资力度，扩建经济适用房，使我国经济适用房市场达到供需均衡的状态。各地方政府要充分意识到其在我国经济适用房法律制度实践过程中扮演的重要角色，充分调动自身的积极性，全力投入到经济适用房的建设中去。其四，完善相关立法工作，加强监管单位的监督工作，严惩违规违法行为。任何社会制度都需要强有力的法律文件来做支撑，世界上一些发达国家关于其国内的保障住房制度都制定了多部高效力等级的规范性法律文件，能够对其制度的实行产生很大的积极作用。而如上文所述，目前我国还没有专门性住房保障法律法规。因此，我国欲完善经济适用房法律制度，必先制定和完善相关法律法规。除此之外，我国经济适用房法律制度在实践过程中的违规违法现象之所以屡禁不止，还有一个重要原因就是政府相关监管单位的监督不力，对以权谋私的情况没有及时有效处理。因而，相关监管单位应加强其监督管理工作，相关有权人员一旦出现违规违法行为，必将处以严厉的处罚措施。

三、结语

近年来，我国经济得到了飞速发展，房价也在飞涨，收入不高的人们很难让自己的住房得到基本保障，这会造成有大量人的住房问题得不到解决，这将会使整个社会都变得不稳定。在这样一个社会大环境下，经济适用房法律制度所发挥的住房保障功能就显得尤为重要。而我国经济适用房法律制度自施行以来，为大量中低收入家庭提供了住房保障，其积极作用显而易见。经济适用房法律制度作为一项社会制度，在实践过程中难免会出现一些问题，这会对其实际效果产生一定负面影响。笔者相信，通过一系列的制度改善措施，我国经济适用房法律制度会愈发成熟，也能够进一步提升其住房保障的作用。

作者:范嘉诚 李欣荣 单位:南昌大学法学院