国内不动产登记错误的法律制度探究

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本文作者：张威工作单位：郑州轻工业学院

登记错误制度是物权法登记制度群中非常重要的一种制度，它承载了权利人在登记错误时有一个合理和合法的去维护自己权益的途径。我国物权法第二十一条确立了不动产登记错误制度：第一款规定当事人在何种情形下需要承担损害赔偿责任；第二款规定了登记机关登记错误的赔偿责任，并在承担责任后享有向造成登记错误人的追偿权。然而规定的过于粗糙，所以会在实践中造成诸多麻烦。本文在分析错误登记制度的基础上试图廓清这一条的适用主体，适用条件和法律后果，以求能助益于法律实践。

一、登记错误概述

（一）登记错误之基本含义

在不动产登记过程中，由于各种原因的存在，保证所有登记的完全正确性是不可能的。然而，何为登记错误，学者间却持不同意见。王泽鉴先生认为：“土地登记所以发生不正确，系原登记有无效和可撤销之原因。”［1］有学者指出，目前学界的通说认为：错误登记是指由于登记机关、当事人或者第三人的故意或过失导致登记簿上记载的权利与物权的实质状态不一致的情形，包括登记有误或者登记有遗漏。［2］实质上，笔者认为，登记错误是登记没有表明真实不动产物权的状况，在实质权利和登记权利间出现了不一致的情形。登记错误是一种已经发生的客观存在的现象，不能因为没有非法律责难的原因出现就否认其错误。既然出现错误就肯定有因为错误而受到损害的人，根据损害赔偿法“损害必以弥补”之原理，［3］必须有能够承担赔偿责任的组织或者个人。这才是错误登记的核心问题所在。

（二）登记错误的法律特征

前述我们简略讨论了登记错误的基本含义。然而基本含义只是抽象概括出了什么是登记错误，而没有廓清到底什么样的情形下才属于错误登记。笔者以为，登记错误的法律特征可以概括为：1.登记错误是一种客观的事实存在。无论原因行为如何，如果登记权利和事实权利存在冲突就说明登记出现了错误，不能因为错误之原因没有过错就否认错误的存在。所以说，登记错误首先是一种客观存在。2.登记错误是有原因的错误。虽然登记错误是一种客观存在的事实存在，但是这仅就登记错误本身而言。如果没有原因关系，何来错误的结果关系。所以登记错误是有其原因的。从主体的角度而言，造成错误的原因主要有三种：第一，登记机关的行为导致的登记错误；第二，登记当事人的行为造成的登记错误；第三，其他人的行为造成的登记错误。仔细分析，只要存在登记错误，原因行为概莫能出这三种主体的行为。3.登记错误造成的损害必须补偿。登记错误存在会给真实权利人造成损害。如果损害没有救济的途径或者无法得以救济，有错不纠不赔，那么将会造成登记丧失其公信力的基础。为了维护登记制度的公信力必须严格登记错误的责任机制，为因登记错误而受到损害的人提供救济机制，并修复真实登记状态的更正登记制度，而且在讨论登记错误之救济途径时，不仅要考虑外在于登记制度的救济途径，更要关注登记制度内部的救济途径。［4］总之，登记错误虽然是一种事实存在，但是上升到法律层面就必须遵守法律的规则。综合分析登记错误的法律特征可以看出登记错误行为应该是事实行为造成的损害赔偿的基础法律关系。

二、我国物权法关于登记错误的法律规定

（一）物权法第二十一条规定与相关法律法规的关系

我国物权法第二十一条是关于登记错误的一般规定：第一款规定了当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。该款规定主要是提请申请的当事人损害赔偿责任，而且以提供虚假材料为前提进行的申请登记。第二款规定了登记机关的损害赔偿责任，该条规定不以登记机关存在过错为前提，只要存在登记错误以及由此对他人造成了损害。从我国目前有关房屋登记的法律法规规定看：法律层面的主要有《城市房地产管理法》，属于法规、规章层次的有《城市私有房屋管理条例》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《房屋产权产籍管理暂行办法》和《城市房地产权属登记管理办法》。这些法律法规和规章主要集中在城镇房地产，而不涉及乡村房地产。且这些规定侧重于行政管理，属于行政行为的范畴。在我国关于房地产登记行为的论述中，基于此也认定为不动产登记行为为管理行政行为。按照以前的法律规定，例如我国2001年修订的《城市房地产权属登记管理办法》第37条规定因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。很容易可以看出，虽然登记机关要承担登记错误的责任，但是这种责任的归责原则采用了过错责任原则，［5］受害人要承担繁重的过失举证责任，且赔偿责任仅限于直接损失，往往把受害人推向举证不能而导致败诉，或者即使胜诉获得的赔偿也无法弥补损失的困难境地。而这种规定本身即违反了《民法通则》和《国家赔偿法》对于公务行为的归责原则。但是，因为法律的不统一导致该管理办法得以畅通无阻。而物权法的出台从根本上改变了前述法律法规多方规定，冲突严重的弊端且修正了登记机关承担责任的归责原则，成为法院裁判登记错误案件的法律依据。

（二）对物权法第二十一条的评价

物权法第二十一条奠定了我国不动产登记错误制度的基础，确立了当事人造成登记错误的过错责任归责原则和登记机关所规定的登记机构因登记错误而承担的责任是无过错责任。［6］衔接了《民法通则》和《国家赔偿法》关于职务行为的无过错归责的赔偿原则，但是规定的过于粗陋。我国物权法对于不动产登记采用登记生效主义，未经登记的物权，不生物权效力。根据物权法第十一条、第十二条的规定，可以看出我国物权登记机关对登记采取实质审查的态度。然而，即使是实质审查，也难免不会被故意为自己利益而提供虚假材料的当事人或者第三人所欺骗，造成登记错误。尤其是在第三人故意提供虚假材料的情况下，是否要受到法律的制裁物权法没有明确的规定。笼统地以当事人概括之可能要造成法律解释的不一致。因为无论是否有过错，登记管理机关都要承担赔偿责任。之间的区别仅在于是否享有追偿权。如果存在当事人或者第三人故意或过失，管理机关对该当事人或者第三人享有追偿权。如果是由于登记管理机关自身的原因导致的登记错误则要直接最终承担责任。而自身的原因无论是否具有过错，都要承担责任。对本条的理解不同在于，在由于当事人或者第三人的故意或者过失造成登记错误给其他人造成损害的，当事人如何起诉的问题，如果起诉登记机关，登记机关是否享有抗辩权的问题。如果享有抗辩权，则登记机关可以要求受害人必须先行起诉民存在过错的当事人或者第三人。只有在起诉无法达到赔偿之目的时才有权起诉登记管理机关。如果不享有抗辩权，则因错误登记的受害人可以在起诉存在过错的当事人或者第三人和登记管理机关之间进行选择。如果以登记机关为诉讼的对象，则登记机关在赔偿后可以向存在过错的当事人或者第三人追偿。从保护真实权利人和不动产登记的公信力方面看，必须让登记机关对其任何错误登记负责，起到保证登记公信力的保障作用，其中，登记机关成为登记错误赔偿责任的连带担保机关。

三、登记错误制度的法律适用

由于物权法第二十一条仅仅是概括性地规定了登记错误的赔偿，在适用时由于人们理解和所处环境的不同可能会有不同的解释，造成法的适用上的不统一。法律适用的不统一将会影响法的指导和预测作用的发挥，使人们无法预期自己行为的后果，导致法律权威的损害。因此，必须使法律在适用上有一个比较统一的标准，使不特定的人理解法律和支持法律并尊重依据法律作出的判断结果。根据我国物权法和相关法律的规定，及有关法理，廓清法律适用的规则主要包括其主体要件，行为要件，结果要件及过错要件的界定。

（一）登记错误法律制度适用的主体要件

法律是人类行为的标准，所以法律制度的存在必然涉及到主体性的存在。登记错误法律制度也不例外，必须存在在其中承担责任的主体和因登记错误而受到损害的一方当事人。否则，登记错误法律制度无法启动。根据我国物权法第二十一条的规定，我国登记错误法律制度适用的主体主要包括三类：当事人，登记机关和因登记错误受到损害的他人。然而，前述在评价该条规定的时候笔者曾明确过，主体的规定并不完善。在侵权时，未必是登记当事人有意造成登记错误的，其因无过错将不会承担责任。如果是第三人采取欺诈等违法行为导致当事人为错误的物权登记，该第三人是不是就不受登记机关赔偿责任后的追偿存在法律规定上的模糊性。笔者以为，必须把这种主体列入该制度的主体适用范围，方显法律主体规定方面的周详。

（二）登记错误法律制度适用的行为要件

这里的行为要件是指行为人客观上违反了法律的规定，行为具有违法性。［7］168然而，行为包括法律行为和非法律行为，两者都有可能导致登记错误的出现。在因法律行分引起的登记错误情形下，如果物权变动模式不同，结果也不同。如采用物权变动意思主义的立法下，意思表示一致时即发生物权变动的效力，不存在登记，也就无所谓登记错误。在债权形式主义的立法下，物权变动的原因行为影响物权变动的效力。所以在原因行为无效或被撤销而为涂销登记已经办理的登记以及登记记载与有效的原因行为内容不一致的场合，即产生错误登记。［8］例如瑞士民法典明确规定：凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记，为不正当。①在物权形式主义立法模式下，债权行为效力不影响行为效力，所以只要物权行为有效，并且登记记载与物权行为的内容一致，就不存在错误登记。［8］我国物权法基本采用了物权行为独立性理论，所以只要物权行为有效，并且登记记载与物权行为的内容一致，登记错误就不存在，不产生登记错误的损害赔偿。至于债权行为所产生的法律关系，则由合同法等民事法律调整。同样，非法律行为也会引起物权登记错误。但是，这种错误与物权变动模式脱离了关系。错误的标准是登记薄上是否反应了非法律行为引起的物权变动的真实情况。如离婚裁判导致的不动产分割，如果登记机关的登记没有反映该真实状况，则发生登记错误。此外，依法产生的物权变动也会产生登记错误。例如，根据物权法第二十八条至三十一条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文件或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力及继承或者遗赠，还有合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。而且这种物权是丧失了处分权的物权，经过登记后才发生物权效力。其中如果登记没有反应物权变动的真实状况，就产生了登记错误。

（三）登记错误法律适用的结果要件

所谓结果要件就是登记错误造成了他人的损害，即损害事实的存在。而且结果要件应当具有确定性，必须是一个客观存在的事实。［7］169还只要存在这种事实就有了违法主体承担责任的结果基础。因为法律结果的客观性，在判断是否存在损害方面的判断一般不会出现失误，在此不予过多论述。

（四）登记错误法律适用的过错要件

过错是行为人在实施违法行为时的主观心理状态，包括故意和过失，这是过错责任的主观要件。而无过错责任的承担则不要过错条件，而我国物权法关于登记错误法律适用因造成登记错误的主体不同而适用不同的归责原则。根据物权法第二十条的规定，可以看出在登记错误涉及到平等当事人之间的纠纷时，仍然适用过错责任原则。即当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担损害赔偿责任。但是涉及到登记机构登记错误责任时，没有过错要件的要求。这说明，法律赋予登记机关职责的同时，强化了责任的承担，和《民法通则》第一百二十一条及《国家赔偿法》第二条的规定接轨。这在建立服务型政府和建立不动产登记公信力上有极大助益，也是人们相信不动产登记内容的一种公权利机关的担保。我国物权法明确规定了不动产登记错误制度，在不动产登记制度群具有制度安全阀的作用，是不动产登记出现错误的一种事后救济手段。该制度对于促进和完善我国不动产登记制度将会起到不可或缺的作用。