住宅建设用地使用权期满续期法律争议探讨

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摘要:本文结合住宅建设用地使用权期间届满续期问题进行探讨。第一部分说明目前住宅建设用地使用权期满续期问题争议所在，并分析法条适用和法律关系;第二部分结合法理角度解读了物权法自动续期规范路径的合理性;第三部分阐述了对于续期问题的谱系化情形分类;最后借鉴房地产税政策，提供了续期收费模式在争议解决上的执行建议。

关键词:住宅建设用地;使用权期满续期;法律争议研究

一、住宅建设用地使用权期满续期问题争议点及法律关系分析

今年，温州市很多市民在买卖二手房时发现自己房产的所属土地使用权证在3月过期，很多交易无法完成，如果要续期则需要缴纳土地出让金，数额标准政策上也仍不明朗，很多使用权到期二手房交易因此受到限制。在2004年，深圳也发生过类似的问题，深圳政府据此印发了《深圳市到期房地产续期若干规定》，规定补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。虽然不补缴也不会影响房屋使用，但会对过户转售等问题构成限制。根据《物权法》(自2007年10月1日起施行)第64条，私人对其合法的收入、房屋不动产享有所有权，其年限是永久的。同时，第149条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但是，2007年同年8月修订通过的《城市房地产管理法》第22条规定土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。也就是说房产所有人要续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。《物权法》和《城市房地产管理法》对于住宅建设用地使用权期限届满续期问题形成了规范冲突，一是到期后自动续期，另一是到期后需要申请，申请获批后需缴纳土地使用权出让金并重新签订土地使用权出让合同，相反未申请或者申请续期未获批准还将面临土地使用权被国家无偿收回的风险。从法律关系上来看，房产所有人是房屋的产权所有者，受物权法保护，与此同时，特定房屋的土地所有者是国家，从我国的社会性质来讲即全民所有，房屋所有人对于所在土地只有使用权而没有所有权。房屋所有权本没有期限，但土地使用权却并非永久使用。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条第1项规定居住用地使用权最高年限为七十年。随着时间的推移，一部分土地出让使用合同将面临到期的问题。如果国家直接无偿收回土地，必然侵犯公民的房屋居住权，根据“有恒产者有恒心”，房屋及土地使用权问题是关乎民生的重大事宜。据此国家大批量无偿收回使用权到期土地的可能性不大，但对于土地使用权如何续期，是否需要审批申请，是否要收取一定的土地出让金，收费的标准应当如何计算，以及物权法所规定的自动续期如何理解，是否需要在立法和司法解释上给予进一步完善等问题产生了很大的争议。如果得不到有效解决，将导致民众对于法律产生不确定性预期和情绪上的不信任，进而影响国家政策的稳定性和社会关系的和谐度。因此该问题亟待解决，刻不容缓。

二、住宅建设用地使用权期满续期相关法律适用研究

正如上文提到的《物权法》和同年稍早颁布的《城市房地产管理法(修订)》针对土地使用权届满续期问题采取了不同的法律规范态度，有必要对二者的效力竞合关系给予明确解读。从法律位阶来看，《物权法》是由国家最高权力机关全国人大通过后公布施行的基本法律，而《城市房地产管理法》是由全国人大的常设机关全国人大常委会通过后公布施行的法律。从法律位阶效力上《物权法》要高于《城市房地产管理法》。从法律适用上而言，根据新法优于旧法的原则，《物权法》自2007年10月1日起施行，《城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，2007年8月30日十届全国人大常委会第29次会议修改。《物权法》相对于《城市房地产管理法》来看应属新法，应优先适用。

三、住宅建设用地使用权期满续期争议解决机制构建

(一)物权法立法解释应完善自动续期规定

自动续期指不需要重复签订土地使用权出让合同，类似于劳动合同法鼓励签订无固定期限合同，使合同实现长期性和稳定性。笔者认为，针对自动续期问题应采取谱系化结构方式进行规范，即出台相应的物权法立法解释和配套的司法解释，针对土地使用权人的不同情形给予分类执行。方案如下:针对危房改造和国家征地政策，应采取有条件自动续期，例如，危房改造应责令房屋所有人及时加固房屋，以防范出现危害自身和公共利益的风险，在房屋改造达标后给予自动续期;国家对特定土地进行使用权到期征收，可以给予房屋所有人以旧换新的政策，并给予征收补偿或者搬迁新的土地免收一定的土地使用出让金等规定。针对土地使用人未变更的情形，应依照物权法第一百四十九条，进行房屋使用权自动续期，此自动续期不应违背房屋所有人的居住权，也不应再次收取同等期限费用，如果收费也应采取象征性收取少量费用等方式。针对二手房交易情形，土地使用权发生流转，则应在过户转售过程中及时清算土地使用权人应支付的土地使用权出让金，费用可由原土地使用权人和新房主共同承担。不发生房产交易的情形则不需要二次支付土地使用权出让金。

(二)借鉴房产税政策

有学者提出可以借鉴房产税征收政策，在房屋使用权到期后，自动续期，并在续期后将续费模式变为更长期持续的缴纳较少比例的土地税，这样既能解决未来长期持续的城市土地使用权续期问题，也能使国家获得源源不断的财政收入。①笔者较认可这一税收模式，但仍需要进行立法技术上的细化。应当区分单套房和以房产作为投资的多套房所有人等不同情形，收费比例有所区分。对于只拥有一套房的地上权使用者，房屋是其赖以生存的居所，不应征收土地税或者适合征收极少量的土地税，并且对于没有固定收入来源的失业人群和老龄化群体，收税可能存在现实难度，也可以采取国家定向补贴的方式来弥补不足，否则容易造成更大的社会不满情绪和房屋土地矛盾;而对于拥有多套房屋的投资者而言，国家根据房屋数量适度按比例收取土地税和房产税是合理的，也是出于稳定经济的考虑。但税率上应遵循统一性和地方性的协调发展原则，不应采取一刀切的方式，应根据不同房产类型、区域间的地价热度差异和房产所有数量、房产面积等多方面采取灵活的税率阶梯制度。

作者:李雨明 单位:北京化工大学文法学院

参考文献:

［1］朱广新．论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应［J］．法商研究，2012(3)．

［2］王强．我国城市住宅建设用地使用权续期问题研究［D］．首都经济贸易大学，2015(5)．

［3］杨立新．住宅建设用地使用权届满续租的法律问题［EB/OL］．中国民商法律网，2016－4－18．

［4］葛剑锋．住宅建设用地使用权自动续期问题研究［D］．西南政法大学，2014(3)．

［5］侯纲．关于住宅建设用地使用权续期的讨论［J］．现代城市研究，2013(9)．

［6］胡世锋．住宅建设用地使用权有偿续期及其困境破解———兼评＜物权法＞第一百四十九条“自动续期”的规定［J］．中国房地产，2015．2．