租赁权物权管理论文

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内容摘要：租赁权作为一种债权，上溯至二十世纪止，其仅具有使用、收益的权利。随着社会经济的发展，租赁权被赋予了新的生机——其具有了损害赔偿请求权和妨害排除请求权，这使得租赁权具有了物权化的概念。本文作者从租赁权的历史演变着手，深入分析了租赁权作为一种债权，在经济形势的驱动下，具有了对抗第三人的效力。由此所引出了对租赁权性质的探讨、适用及债权物权化在实际生活中的体现，说明租赁权的债权性质已在悄然发生着变化。作为债权与物权相互关系的一隅，租赁权的性质转变体现了，在近现代经济市场中，物权及债权在整个经济社会中所扮演的角色。本文从租赁权物权化的切入点着手，意在探讨渐渐浮出水面的债权物权化优越性问题，诣在说明深层次的法律产生机理。

关键词：租赁权物权化债权

《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一规定的立法原则是买卖不破除租赁：而立法宗旨即为租赁权的物权化，也即我们通常所说的“债权的物权化”。

一、租赁权的历史演变

租赁指当事人约定一方以物租于他人使用收益，他方支付租金之契约。德国将租赁分为使用租赁和用益租赁，日本将其称为赁贷借。我国民法将其称为租赁。租赁作为一种契约，一种债权债务关系，在早期的民法上，承租人只具有向出租人本人主张对租赁物的使用、收益的权利。罗马法对于租赁契约的效力这样阐述：“在物的租赁中，承租人只是持有物，换言之，他完全依赖于出租人，仅仅取得针对出租人的债权。”即承租人不能直接针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违反让其平安无扰地享用物时，也同样如此。承租人不能针对买受人要求得到保护(买受人可以得到权利)，他只能针对出租人提起有关的诉讼。出租人通常应当在买卖契约中要求买受人尊重租赁人对物的租用，但是，如果买受人违背这一条款，却只能针对出租人提起诉讼。这种情况曾经被扼要地表述在中世纪的以下谚语中：“买卖使租赁终断。”

承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益，租赁权不能对抗第三人，这种权利配置反映了重视所有权，相对轻视使用、收益权的观念。该种观念的产生是由社会经济发展状况所决定的。在古代世界，买受人和出卖人通常在经济上是平等的，但对于出租人和承租人之间则可能恰恰并不如此。例如在农业承租中这种不平等的表现更加没明显：农业承租人通常是小农，而出租者通常则是奴隶主或地主，贫富程度的两极分化及压迫制度使二者之间不平等的讨价还价的地位愈加强化。但是法学家并不是社会的改革者，他们只知道保守现状，从而也为维护自身的利益。由此，相对轻视使用、收益权可见一斑。可以这样说，古代的租赁制度缺乏彻底性。由于所有权的优越性，承租人地位甚为脆弱，约第一次世界大战时各国多制定特别法，以补充民法之不足。虽然各国对特别法的规定不大相同，但大体上均在强化承租人的地位。主要体现在租赁权的对抗力上。租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让人租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同。租赁权作为一种债权，其逐渐向物权发展的立法趋势，现已为许多国家所采纳。

二、租赁权性质探讨

依上所述，租赁权是否具有对抗第三人的权力，是探讨租赁权性质的出发点，在这种情况下，承租人的租赁权性质如何大体有如下三种学说：

(一)债权说

这一学说认为承租人对租赁物使用、收益的权利并非当然地因租赁契约的成立而成立，而是因租赁物的交付取得。但是这种对他人之物使用收益的权利，与物权人能直接支配其标的物的独立权利并不相同，而是从属于租赁权的权能。即当租赁物的所有者发生了变动，租赁者即物权来排除这种妨害，这种学说不利于维护交易的安全。《法国民法典》沿用了罗马法的体例，在《取得财产的各种方法》中规定了租赁契约，该规定对租赁权的效力进行了论定，“买卖破租赁”更加说明了该租赁权的债权性。但该学说为大多数国家立法所不采。

(二)物权说

这种观点认为，虽然许多国家立法都将租赁列入债编加以规定，但租赁权仍然是一种物权。债权是请求他人为或不为一定行为的权利，而物权在定义上的分歧是促使此项学说产生的症结。对于物权的定义，大体可分为四类：第一类，着重于对物的直接支配性的定义；第二类：着重于直接支配与享受利益的定义：第三类：着重直接支配与排他性的定义：第四类着重直接支配、享受利益与排他性的定义。由此可见，如何来评定一种权利是物权的标准促成了租赁权的物权说。租赁权对租赁物的使用、收益，是对物的直接支配，且这种支配正是租赁权的主体，承租人请求出租人交付租赁物，修缮租赁物的权利，都不过是由此而产生的效果．即租赁权主要是一种使用、收益的权利，其完全符合物权第一类，第二类的定义，由此租赁权是一种占有并对物进行支配的一种物权这种学说则应运而生。然对于物权的直接支配、享受利益和排他性的物权定义现在已为大多数学者所接受，租赁权的物权学说亦不为大多数国家所接受。

(三)租赁权的物权化说

这种学说认为租赁权的性质为债权，但为了保护承租人的利益，法律强化其效力，从而使其物权化的趋势。具体表现在四个方面：

1、对抗效力。在一般债权关系中，债权人不得以其债权对抗标的物享有物权的人。但在租赁关系中，租赁人在租赁关系存续期间，可以以其租赁权对抗取得租赁物所有权或其他物权的人，而对租赁物使用、收益。这种情况称为租赁权的对抗力。对抗力产生的原因，有人认为是因租赁关系是与租赁物的所有权相结合的一种债务关系，与所有权一同转移。也有人认为因出租人在为租赁物所有权的让与时设定占有权，进而为法律上的转移，无须以特别理论构成来说明。

2、对侵害租赁权的第三人的效力。承租人基于其占有权当然可以对第三人的侵害行为行使损害赔偿请求权及妨害排除请求权。但若单纯基于其租赁权，承租人能否行使这两项权利?租赁权作为一种权利，在受到侵害时以此为理由，请求损害赔偿应当是可以的，至于有无妨害排除请求权，学者和判例的态度不大一致，多数认为承租人因取得占有而其租赁权物权化后，得基于其租赁权，请求妨害之排除。对于我国民法则承认了承租人享有妨害排除请求权。

3、租赁权处分的可能性。即租赁权的让于和转租的可能性。按照租赁关系的一般要求，租赁人本来不能在未经出租人同意的情况下，转祖或让于租赁权。但是出租人使承租人可以使用、收益租赁物的积极的债务，逐渐地退化为消极的容忍义务：即承租人的使用、收益也逐渐固定形态，只要能保证出租人租会的收入，承租人是谁已经不再那么重要。所以租赁权处分的可能性逐渐得到承认。

4、租赁权的永续性。一般说，债权的存续时间都较短，物权的存续时间则比较长。而租赁合同的期限一般都较长，这也是其物权化的表现。“租赁权的物权化说”已为许多国家立法所采纳。《日木民法典》第605条规定：“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，发生效力。德国民法典》第571条也规定：“出租的土地，在交付承租人后，出租人让于第三人时，受让人代替出租人而取得其所有期间因租赁关系所生的权利义务关系。”

三、租赁权物权化的适用

关于“买卖不破租赁”构成要件主要有以下几个：

(一)须租赁合同为合法有效。如果租赁物所有权让于后，其租赁被撤销，则其租赁关系视为未转移于受让人。其租赁契约须为原所有人所订立或受其拘束。

(二)租赁物的让与亦须有效。(1)只须让与是有效的，即使出租人不是所有人，但是在登记的过程中，为善意的取得的对于第三人亦有效。(2)让与形式包括买卖、赠与、互易、公司之投资、遗赠等，强制拍卖亦认为有效，因为它也是所有权之让与形式，自无排除之必要，不过《德国民事诉讼法》规定，强制买卖不在其内。(3)须为让与的所有人同时为出租人，因此非让与人而系第三人为出租人时，不适用之。例如典权人将典权出租，而出典人将典物出卖时，其租赁虽为有效，但是典物的受让人，当然不承受其租赁关系。当然如果第三人受所有人之委任或得其承诺，而为出租时则应该类推适用。

(三)承租人须受领租赁物之交付。在让与前，须对承租人或经出租人同意的次承租人转移占有，亦即租赁物之交付以现实交付为限。承租人一旦受领租赁物交付后，租赁人将所有权让与第三人时，须继续占有。因为若出租人与承租人中止租赁物占有后，将其让与第三人，则第三人无从得知租赁契约存在，绝无使租赁契约对受让人继续存在之理。然而下面两种例外亦应认为有效，即承租人一时离开房屋出外旅行，租赁物被他人侵夺已回复者：出租人将租赁物让与第三人。该第三人亦包括次承租人，次承租人受让租赁物所有权者，原租赁契约对须承租关系仍继续存在。承租人于租赁关系终止前，仍有就租赁物使用收益之权利。但若承租人受让租赁物，应解释为租赁关系消灭，亦即该原则仅对第三人受让租赁物发生效力。依《合同法》第二百二十九条规定：“租赁期间，租赁物所有权转让给第三人的，租赁合同对该第三人继续有效。”说明仅发生出租人之变更，其租赁关系仍以原租赁契约继续存在，故而发生以下效力：

(一)受让人对于承租人取得出租人之地位．相斗得行使权利义务。例如修缮义务，应向受让人请求，租金应向新出租人交付，终止契约亦由受让人或向受让人为之。然而所有权转移时，既已到期之租金，属独立之债权，不当然转移，租金已前付者，原出租人应将归属于新出租人，受让人权利义务之承受，以出租人之资格所应归属者为限，如瑕疵担保，转租之允许。反之其它权利义务，受让人概不承受。

(二)受让人与承租人间权利义务之内容，例如租金之数额。修缮义务之负担、租赁期之有无、长短等，悉依原租赁契约。原定租赁期间，应将让与前经过部分扣除，计算他的残余时间。

(三)受让人对于承租人之租金请求权之承受，应通知承租人。在未通知前，债务人对于原债权人所为之清偿，应为有效。原出租人与受让人之间依不当得利之规定处理。

(四)原出租人因让与相赁物脱离出租人的地位，其以后的权利义务，概由受让人承受。

四、我国对租赁权的界定

我国原《经济合同法》第23条规定：“如果出秘方将财产所有权转移给第三方肘，租赁合同对财产新的所有方式继续有效。”现行《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”由以上两条关于租赁合同期限的规定及租赁期间发生租赁合同效力的规定，都反映了我国采用“租赁权物权化”这—学说。但我认为这一规定未必合适。因为一般而言，对于动产的租赁权没有必要作此保护。为强化不动产承租人的地位，法律可对不动产租赁实行“买卖不破租赁”的原则；而对动产也完全实行“买卖不破租赁”的原则，不利于财产的流通。我个人赞同租赁权物权化学说，但是对某些特殊的租赁权(例如不动产租赁仅)赋于物权的效力，而不是—般地承认租赁权为物权。租赁权作为一种债权，其向物权化发展的趋势可见一斑。在我国的立法中还有如下债权物权化的相关规定有：《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》一百一十九条：‘私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《担保法》第四十八条：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《担保法》第四十八条：“抵押人将欲山租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效；”海商法》第一百三十八条：“船舶所有人转让已经租出的船舶的所有权，定期租船合同约定的当事人的权利和义务不受影响，但是当及时通知承粗人。船舶所有权转让后，原船舶合同由受让人和承租人继续履行。”(海商法)第一百五十一条：“未经承租人事先书面同意，出租人不得在光船机赁期间对船舶设定抵押权。”以上是我国民商法中对“债权物权化学说”的适用．

五、物权、债权的优越地位之比较

人类之生存，以占有一定的物质资料为必要。因此，在法律发展吏上，保障财产归属关系的所有权制度发生最早。随着人类社会进步，由自己自足的自然经济逐渐发展为社会分工为基础的交换经济形态，保障财产流通关系的契约制度因此产生。债权为获取财产之手段，亦即以获取他人财产为目的，使财产当事人之间的合意而转移，即为债权之实现。此目的一旦达到，债权关系即行消灭．故债权本身隐含短暂之时间因素，即债权之有期性。且债权之社会作用，在于确保债权人取得财产，使财产之转移得以实现。此即所谓占权的社会作用在保障动的安全，而与物权的社会作用在保障静的安全，显然不同。因此，物权作为人与物的关系上的权利，在人类自己自足时代，其机能是保障个人劳动生产的财货专属于个人自由利用并排除外界的压迫和妨害。中世纪的法律生活，是以物权为中心的静态的生活，所有权乃是目标，而债权只是取得所有权的手段。由于所具有的社会作用不同，致物权与债权制度自始即明显对立，而物权处于较债权为优越之地位。但在近现代市场经济条件下，法律生活为之一变，物权特别是所有权与债权相结合，获得了超出对物的支配的性格的对人的支配力，造成经济上所谓财产的资本化，法律上所谓所有权的债权化。然而社会正如一有机体，物权如该有机体之骨骼或其他永久之组织，债权则如该有机体之血液或其他暂时之组织，时时在静止与运动中交替补充。物权为交替之山发点，亦为交易之对象，唯有债权所要求的财产转移可畅通无阻，社会之骨骼、财产之集资，方能形成与壮大。可见两者系唇齿相依，相辅相成。晚近以来，不仅物权有债权化之趋势，债权亦有物权化之现象，租赁权之物权化及其著例，债权与担保物权结合而横扫千军，亦足为证。因此发生从原来物权的优越地位转向所谓债权的优越地位。

参考书目

①粱慧星、陈华彬：《物权法》法律出版社1997年版

②刘文华，任雪芳：《合同法释论与实务操作》1997年版

⑧史尚宽：《债法各论》中国政法大学出版社2000年版

④巴里·尼古拉斯著黄风译《罗马法概论》法律出版社2000年版

⑤崔建远：《合同法》法律出版社1997年版

⑥史尚宽：《债法总论》中国政法大学出版社2000年版

⑦刘文华：《新合同法条文精解与典型案例》世界图书出版社1999年版