房地产行业贪污贿赂管理论文

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内容摘要

现今我国经济建设的高速发展，大量的基本建设项目的不断上马，呈现出了一派蒸蒸日上的繁荣景象，同时也带动了房地产业的兴旺。房地产业的振兴和发展扩大了招商引资，加快了旧区改造，促进了城市基础设施建设，为城市面貌带来了巨大的变化。

但是遗憾的是伴随着房地产业的崛起，由于规章制度不健全，制约机制不完善，该领域中的经济犯罪也成为一个较突出的问题。由于少数干部经不住“糖衣炮弹”的袭击，贪污受贿玩忽职守等职务性的犯罪案件屡屡发生如有的在土地批租业务中收受贿赂；有的在房产开发，参建中收受贿赂；有的在审批建设项目过程中收受贿赂；有的在销售环节中截留房源，谋取好处；有的虚设中介环节，合伙侵吞公款；有的在为本单位购买商品房中巧立名目、收受贿赂；有的勾结境外房地产商，在国外兑现贿赂。出现了工程建设上马干部中落马等腐败现象，工程质量的下降，豆腐渣工程的增多，给党和国家造成了巨大的损失，同时也给人民带来了影响，由此可见，房地产市场中发生的种种违法犯罪现象表明，房地产业包括众多，范围也很广，包括了各个部门房产的开发建设贯穿工作的全过程，环节众多资金流量巨大，诱惑力极强，因此加强房地产行业职务犯罪，特点原因分析，在房地产经营资质、经营行为、运作程序、金融财务管理等方面亟需加强监督制约机制。提出合理有效的预防对策，加强房地产行业的法律法规的建设具有十分重要的意义和作用。

对房地产行业贪污贿赂等犯罪特点、原因及预防对策，从房地产市场运行中的土地批租、动拆迁、招投标、承发包、采购材料、设备和售房等六个环节进行了综合分析，建立健全了有关法律法规文件。从而期望广大房地产从业人员能认清法律的路标，抓住理智的准绳，把握人生的主动，并引起广大群众房地产领域反腐倡廉工作的高度重视，从法律、道义、责任等方面引导人们去理智思索，真正从前车之履中吸取教训，明理知法而居官守正。

关键词：贪污贿赂罪贪污贿赂罪特点贪污贿赂罪原因贪污贿赂罪预防决策

九十年代初，房地产业迅猛发展，成为构筑社会主义市场经济框架的一大要素和热点。房地产业的振兴和发展，对促进城市基础设施建设和旧城改造，对实现城市面貌“一年一个样，三年大变样”的战略目标，发挥了重要的作用。但随着“热点”的形成，也出现了贪污受贿等经济犯罪的高峰。据统计，1993年至1996年中，检察机关在房地产行业中共查处贪污受贿等罪案145件，犯罪总金额达5350.2万元。其中贪污29件，受贿99件，行贿1件，挪用公款6件，侵占1件，商业受贿8件，挪用资金1件。从立案时间上区分：1993年为63件，1994年为35件，1995年为33件，1996年为14件，呈逐年下降的态势。究其原因，主要有三条：一是与房地产的“热度”有关，近两年在房地产开发第一次热浪之后，市场不够景气，犯罪自然减少；二是有关部门加强了房地产经营的管理，逐步完善机制、体制、法制建设，企业内部强化了监督制约的机制和依法经营意识；三是检察机关发挥了打击和预防犯罪的作用，使房地产业的犯罪得到了有效遏制。

但是从贪污受贿犯罪作案规律来看，打击和预防力度松一松，作案率就可能升一升，这从近几年金融证券业、医药业及房地产行业均可看出。此外，随着新的经济热点形成，犯罪分子总会寻找新的漏洞，进行贪污受贿犯罪。房地产业具有较强的周期性，这一作案规律更加明显。为在下一次房地产热出现时，防止贪污受贿案件高峰发生，维护国家资产、保护经营者，促进房地产业健康发展，本文就房地产行业贪污受贿犯罪的特点，原因及预防对策作以下分析。

一、贪污贿赂罪的概念、特征、种类

贪污贿赂罪，是指国家工作人员利用职务上的便利或者违反与其职务相关的法律规定，贪污、受贿、挪用公款、拥有来源不明的巨额财产、隐瞒不报境外存款，或者国有单位私分国有资产或罚没财物，以及其他贿赂相关的行为。

贪污贿赂罪具有以下特征：

（一）本类犯罪侵犯的客体是复杂客体，即国家廉政制度和公私财产所有权。

（二）本类犯罪的客观方面表现为行为人利用职务上的便利或者违反与其职务相关的法律规定，贪污、受贿、挪用公款、拥有不能说明来源的巨额财产、隐瞒境外存款、私分国有资产或罚没财物，或者行贿、介绍贿赂的行为。这类犯罪行为不仅与职务密切相关，而且从结果来看，都获取了达到一定数额标准的财物。

（三）本类犯罪的主体，绝大多数是特殊主体。如贪污罪、受贿罪、挪用公款罪、巨额财产来源不明罪和隐瞒外存款罪，只能由国家工作人员构成。单位受贿罪、私分国有资产罪和私分罚没财物罪，只能由国有单位构成。只有行贿罪、介绍贿赂罪等少数犯罪，由一般主体构成。

（四）本类犯罪的主观方面均由故意构成。过失不能构成本类犯罪。

根据刑法典分则第八章和有关司法解释的规定，贪污贿赂罪共12个具体罪名，即贪污罪、挪用公款罪、受贿罪、单位受贿罪、行贿罪、对单位行贿罪、介绍贿赂罪、单位行贿罪、巨额财产来源不明罪、隐瞒境外存款罪、私分国有资产罪、私分罚没财物罪。

二、房地产行业贪污受贿等犯罪的特点

房地产业除一般行业特点之外，还具有热点形成快，资金流量大；经营队伍发展快，人员素质差距大等特点。从近几年犯罪案件分析，房地产业贪污受贿等犯罪主要有以下几个突出特点：

1、权钱交易突出，受贿犯罪居多

近几年来，房地产行业经济犯罪中受贿犯罪为100件（含行贿1件），如加上商业受贿8件共为108件，占房地产行业犯罪总数的74.5%。房地产行业中土地审批，动拆迁、招投标、发包转包、材料设备采购及房屋销售等主要环节中均有受贿发生。犯罪对象涉及行业主管部门，经营单位的经理、业务人员和财务人员。市场发展快，在建项目多，但施工、经营单位更多，总体上针对项目而言，求大于供，竞争激烈，在客观上产生了权钱交易的条件。

2、企事业经理犯罪数量多

近四年来，在房地产行业中查处的贪污受贿罪案的145人中，涉及企业正副经理98人，占67.6%，其中有企事业单位的经理，有乡镇企业的经理。鉴于房地产行业是一个能赢利的行业，许多企业、乡镇，利用自己的资金或土地优势，纷纷办起了房地产公司。企业房地产公司中犯罪多的原因，主要是法规不健全，与正规的房地产公司相比，几乎没有建立必要的规章；其次是用人不当，许多企业将房地产开发当作摇钱树、小金库，选派自己的亲信去负责，而不问其素质如何；许多犯罪分子原本都素质不高，只因为“脑子活，交际广、有办法”，是所谓的“能人”，而被领导选中；再次是监督困难，企业的领导人往往不是房地产行业的内行。即所谓的隔行如隔山。并且企业工作本身的繁忙，使领导没有能力没时间去监督。此外，房地产行业本身存在建设时间长、造价高，销售受地段、层次影响大等客观因素，使企业中的犯罪分子大肆进行贪污受贿有了可乘之机。

3、贪婪性强，犯罪数额大。

在检察机关查处的145名犯罪中，犯罪总金额达5350.2万元，个案金额平均高达41.27万元。最高案值为：贪污197万元；受贿60万元；挪用公款130万元；侵占3100万元。表现了巨大的贪婪性。这是房地产犯罪的突出特点之一。究其原因，首先是房地产交易数额巨大，动辄几十万、上千万元，而其中现金交易也较多，私人购房多为现金，单位购房也有的要付一部分现金。一个稍大点的项目，都在几百万、几千万元。从其中捞出几十万比较容易。其次，由于房地产经营有一定的周期性，特别是一些临时性的三产企业，或企事业单位上一个项目，临时组成一个班子，其中持有权力的人，将此视为个人捞钱的机遇，为官一任，个人捞足。此外，房地产行业的外部环境也有相当的诱惑力，一些个体包工头的暴富使一些干部产生了心理的不平衡；一套宽畅的住房几乎是每个人的愿望，身为房地产公司的工作人员面对手中流过的住房而不伸手，确实是一种意志的考验。而一旦犯罪，一套仍至几套住房的价值的确不菲。

4、作案时间具有阶段性。近四年查处的145名罪犯中，1993年查处的案件，或者1993年开始作案，在以后几年被查处的，有126件，占87.9%。这是因为1993年前后，正是房地产开发高潮期，那时房地产公司从几十家变成上千家，一亩地从几千元炒到几十万元的天价。有的人一夜之间成了百万、千万富翁，一些人头脑热到了令人无法想象的地步，巨大的诱惑力使他们走上了犯罪的道路而不能自拔。这两年，许多房地产公司倒闭，许多土地购置后无力开发而背上沉重的包袱，这些现象正是1993年头脑发热的后果。

5、现行作案情况仍很严重。

当年作案或延续至案发当年作案的现行犯罪有79人，占54.5%。这类案件告诉人们的信息是，犯罪的气焰没有被打下去，边打边犯的情况仍很严重。房地产行业现行作案的情况要比其它行业高出15个百分点的事实说明，对房地产行业内犯罪情况决不能掉以轻心，要下决心抓好。决不能因为这两年房地产行业不景气，犯罪数量有所下降而麻痹大意。现行作案比例高的事实告诉人们，打击并没有将犯罪分子的气焰彻底打跨。他们仍会挺而走险。一旦房地产市场升温，犯罪，将会相应上升。

三、犯罪发生原因

从行为人主观上分析，主要有以下原因：

1、在思想上放松对自己的要求。他们当中，除了极少数原来思想素质较差之外，大多数是好的，是做出贡献的，有许多还是“能人”，但是由于只注重业务工作，认为业务工作是硬指标，政治学习可学可不学，因此长期放松或不参加政治学习，忘记了党员的标准，干部素质的要求，资产阶级腐朽思想和极端个人主义乘虚而入，侵蚀了他们的灵魂，法制和道德防线被冲垮，于是他们逐步蜕化，走上了犯罪道路。

2、心理上，均处于失衡状态。心理的失衡是犯罪产生的内在动力，心理一旦失衡，会产生内在的畸型需求，在这种需求的支配下，产生犯罪的意念、动机，进而实施犯罪的行为。因此维持心理的平衡至关重要。房地产行业的干部，由于经常与暴发户打交道，与工程包工头打交道，更易产生心理不平衡。盲目攀比，使私欲之间膨胀。不是比贡献，而是比享受；不是比廉洁，而是比奢侈；不是比依法经营，而是比巧取豪夺；因此总感到自己贡献大，收入少，从而走上犯罪道路。

3、在价值观念上、价值取向上出现偏差。这与他们的世界观、人生观的偏差相联系，他们将理想、道德看得一文不值，他们的价值观是金钱享受和自私，这些人物欲熏心，金钱至上，追求高消费，高档享受，损人利已，无所不为。在实施犯罪行为时，往往表现为一定的冒险性和侥幸心理。他们一般都知道自己的行为是违法的，但还是“搏一记”：被抓住，最多坐几年牢，抓不住，则富贵一生。在行为上，放松对自己的约束，为获取不义之财而不择手段。为个人私利，而不顾党和国家的利益，不顾他人的利益。

结合房地产行业特点及市场实际，在客观上产生产生犯罪的主要原因有：

1、管理机制不健全、漏洞多。

长期以来，我国在计划经济体制下。房地产不能自由买卖。改革开放以来，特别是近几年，房地产开发急剧生温，全国经济性企业注册的就有3000多家。而其中多为三产企业，经营机制不健全。各行各业都搞房地产，国家搞、集体搞、个人搞、外资也搞，上海市搞，外省市也来搞。管理机制跟不上房地产飞速发展的步伐。从而产生了许多漏洞和弊端，使犯罪分子得以利用。使市场一时混乱、失控。

此外，椐一部分房地产经营单位反映，水、电、煤气、通讯、交通等配套设施都在一定程度上房地产商有约束，这些部门、单位或者要求参建或索要房产，既增加了房地产成本负担，又对败坏房地产业的风气，起了推波助澜的作用，对房地产市场大环境有一定的影响。

2、法制相对滞后。

由于房地产市场发展快、环节多、情况复杂、相关法规不健全，不系统。有关法规在执行中弹性较大，对市场行为界定不严格，往往使一些不法者有“空子”可钻。

3、企业部分监督制约不力。

企业行为自我约束不够，企业负责人重思想效益，对不当竞争手段缺乏约束，对人员思想缺乏要求，特别是对一些“能人”，更疏于管理。

企业内部党组织作用不强，有的形同虚设。同时经检监部门对“能人”不好管。经理、副经理犯罪多，主要是内部监督制约不力。

此外，上级主管部门，特别是一些三产企业的上级主管部门，也多重经济效益，轻管理，有的是承包，或变相承包，定期定额收取利润，其他不管。也有的是把自己的三产当作“小金库”，把在本单位不能报销的支出，放在三产报，客观上对三产企业造成不良影响。

4、打击不力。

主要是对行贿人打击不力。近几年中在房地产行业查处受贿案99件，而行贿只查处1件，只占贿赂案的1%。打击行贿、受贿是制止不正当的竞争，净化房地产市场的重要手段。贿赂案件占房地产案件的三分之二以上，贿赂行为是不正当竞争、非法得利的主要手段，是造成房地产市场混乱的一个主要因素。

四、预防对策

从历史、社会根源官员看腐败是古今中外存在的普遍现象，但不是不可以解决的，是可以制止的，我们必须要法律法规政策措施跟上即使不能完全消除腐败也能够将腐败现象及其危害程度降到最低程度，惩治少数人职务犯罪不会影响经济的发展，惩治腐败和发展经济并不矛盾。

我认为应尽快建立完善的房地产业法律体系，遏制房地产业领域中的贪污贿赂等腐败行为应从以下几个方面着手

（一）应尽快建立完善的房地产业法律体系，深化改革理顺关系

目前执行的1994年7月全国人大常务委员会通过并于1995年1月正式实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，一是缺乏配套细则，二是因为房地产市场发展快，该法中有的规定已不相适应。应尽早修改这些条款，并制定实施细则，以便将房地产经营各环节的行为，全面纳入法制轨道。此外，有关部门应根据上海具体情况，制定本市房地产行政法规，以规范房地产市场行为。遏制房地产业的职务犯罪最根本的措施是要深化体制改革，主席在5•31讲话中强调指出必须以改革的精神推进党的建设，不断为党注入新活力只有发展也是硬道理，这已被实践所证明。

（二）尽快完善房地产市场运作机制规范市场公平竞争

首先要规范房地产经营主体。对房地产商的经营资格进行审查清理，严格控制投机行为，杜绝地下黑市交易。规范交易市场，严格按照规定程序运作杜绝弄虚作假。

其次，要完善房地产市场交易机制，依法规范各环节的经营行为。增强市场价格的透明度，建立公开信息披露制度，保障公开、公平、公正、有序的交易，打击不正当竞争行为。有条件的区县可试行建立房地产交易市场，纳入有关部门的管理。明确双方廉政责任和交易的处罚措施，从而增加双方廉政意识，理顺交易市场，完善人员的优秀。

此外，要加强房地产配套设施有关部门的管理，实行政务公开，提倡廉洁、高效、改善投资环境。

（三）进一步完善企业内部监督制约机制，堵塞漏洞

市场经济是法制经济，企业加强自律，依法经营是法制建设的重要基础，进一步完善企业内部监督制约机制尤其必要。邓小平同志曾经指出制度好可以使坏人无法任意横行，制度不好可以使好人无法充分做好事，甚至走向反面，要从制度上解决问题，使腐败分子无机可乘，要完善房地产业的财务管理制度严格，财务监督机制全面推进财务会计上级委派制。

首先，要组织房地产从业人员学习法律，特别是经理、副经理等业务人员，要把法律当作必修课，形成制度，作为考核内容之一。提高经营者法制意识和思想素质，是根本性措施。否则好的规章制度，没有好的素质保障，“上有政策，下有对策”，难以贯彻。

其次，在各主要经营环节上，增强透明度，实行公开办事制度。完善廉政建设规章制度及保障措施，建立廉政责任制。

第三，完善企业党组织建设，充分发挥监督保障作用。采取有效措施，改变纪检监察部门对同级不敢监督的状况，纪检监督干部的任免，调动应由上级主管部门决定，以从组织上得到保障。

第四，加强企业内部财务监督，特别是三产企业，要实行会计由上级主管部门“统派统管”的办法，这是机制、体制上的保证，否则，财务监督难以落实。

第五，进一步加强对企业经理的监督制约。

经理是企业经营管理的主要负责人，法律赋予了经理对本企业生产、经营管理的责任和权力。但对其权力必须实行有效的监督制约，否则就会产生腐败。

企业内部重大事项由集体讨论决定，防止个人独断专行；项目招投标，预决算要严格执行规定，公开招标、竞标，防止个人说了算；售房定价要公开，不能由个人临时改变决定；对经理人员的收入要公开，并实行定期检查，离岗审计等。

上级主管部门对所属企业，特别是三产企业，要加强管理，不能只管经营，只管效益，还要管人；签订承包协议、制订经营计划的同时，还要签订廉政协议，制订廉政建设措施，并建立廉政责任制度。要负廉政责任。

（四）强化思想政治工作，在改造世界观上下功夫，加强教育提高素质

每个人都要加强政治学习，不断地改造世界观，房地产工作人员，特别是掌握较大权力的各类人员更应如此。当前首先应学习法律和培养良好的道德规范。包括职业道德规范。法律和道德是每个人的行为准则，是指导人们行为的标准，头脑中树立了正确的标准，行为才会有正确的导向。其次，应树立正确的人生观，世界观，这样才能抵制资产阶段拜金主义和极端个人主义的侵蚀。房地产行业同其它许多行业一样，是一个充满诱发犯罪因素的场所，对每一个房地产工作人员抵御腐蚀的能力提出了更高的要求。仅仅懂得是与非，是远远不够的，因为糊里糊涂犯罪的毕竟不多，更多的是明知是犯罪，但掏不住诱惑，铤而走险。在市场经济条件下，要使党员、干部永远保持清醒的头脑，防止消极、腐败现象的滋生和蔓延，最根本的就是要抓好预防性教育，普遍提高广大党员干部职工的思想政治素质，增强抵御多种腐朽思想的能力，要取得职务犯罪防范的主动权，一靠教育，二靠制度，要抓紧邓小平理论和江总书记三个代表重要思想学习和实践，使广大干部职工树立正确的人生观、价值观，淡化官念，增强公仆意识，提高全心全意为人民服务的思想。因此养成高尚的道德和坚强的意志力才是最重要的。政治学习的方法也可以灵活多样，使之入耳入脑，避免走形式、走过场。

（五）加大打击力度

打击贪污受贿犯罪的根本目的，是为了减少和杜绝犯罪。加大打击力度，克服“作案的多，查处的少”的不利局面，使犯罪行为人减少侥幸心理，不敢作案，是十分重要的。检察机关要与企事业单位的党政组织和纪监部门进一步加强配合，加大查处房地产行业贪污贿赂犯罪的力度，净化房地产行业的经营环境，促进房地产市场健康发展。

加强党风廉政建设，深入开展反腐败斗争，是一项长期而艰巨的战略任务。需要标本兼治综合治理，总书记在党的十五大的报告中明确指出：“在整个改革开放过程中都要反对腐败，警钟长鸣。既要树立持久作战的思想，又要一个一个地打好阶段性战役。”“坚持标本兼治，教育是基础，法制是保证，监督是关键。通过深化改革，不断铲除腐败现象滋生蔓延的土壤。”希望广大共产党员发挥党员的先进性，和各级领导干部要以身作则，遵纪守法，自觉地接受监督，坚决抵制腐朽思想的侵蚀，艰苦奋斗、廉洁自律，杜绝一切腐败现象。愿广大房地产从业人员不断增强政治意识、廉洁意识、法制意识、自律意识、责任意识、提高自身素质，为稳定市场经济秩序，维护良好的社会经济发展环境，推动房地产业的健康发展作出自身最大的贡献。

参考文献

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