房地产企业税务管理特点和措施

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摘要：营改增的实施对于各行各业的税务管理都有重要的影响。房地产企业在增值税时代面临着税务管理的新风险，本文将针对营改增背景下税务管理新风险的特点，提出相关的应对措施。

关键词：营改增；房地产；税务管理风险；应对措施

一、营改增概述

营改增主要是指将企业之前的营业税改为仅对增值的部分缴税，这样的税务改革有助于减少重复征税的环节，可以在一定程度上降低企业的税务负担。这是在经济发展的新形势下做出的必然选择，通过税务改革推动产业结构的变化，加快税务体制的变革，促进服务业中高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动力、深化供给侧结构性改革。

二、营改增对企业的影响

营改增的意义主要有以下几个方面：减少了重复征税的环节，实现增值税的税务改革，推动产业结构的升级，最终推动经济的发展。营改增的改革试点中，房地产作为重要的组成部分，此次税务改革对于房地产企业也具有重要的影响。（一）对财务管理的影响财务管理作为内控建设的重要组成部分，营改增的改革也是对财务管理的挑战。税务改革后更要加强对内控建设的控制，加强对相关发票、合同的管理。（二）对会计核算的影响营改增以后，对财务管理人员提出了更高的要求，因为营改增之后账目项目有了更多的内容，而且数据复杂，核算起来比较困难。此次改革是对会计人员的一大挑战，在核算方法方面，新的核算方法与原有的核算方法并存，实现了从营业税向增值税的过渡。（三）税务负担的改变对特定的房地产企业而言，营改增的出现并不代表企业的税务负担降低，也有可能意味着税务负担的加重。如果供应商的规模比较小，那么抵扣的可能性就降低，会加大税务负担。即使有发票，但是如果发票不合法合规，抵扣的可能性也会降低。基于以上两个税务方面的改变，可能并没有减轻税务负担，反而会增加税务负担。

三、营改增后房地产企业面临的税务风险营改增

对于房地产企业从大的方面来说是降低了税收负担，毕竟房地产企业是大规模的服务业，所以，税制的改革能推动房地产企业的发展。但是，任何事情都是两面性的，营改增的出现也会给房地产企业带来不少的税务风险。（一）财务核算的风险。在营改增之前，主要是对营业税进行改革，营改增之后，在财务核算中会增加更多新的项目，这是对财务管理人员的一大挑战，同时，还存在着更多的风险。数据的庞大和复杂无疑都会增加财务工作人员的负担。营改增对于房地产企业具有牵一发而动全身的影响，而房地产企业的相关规划和策略都会因为改革而发生变化，包括投标招标、成本核算以及预算管理。这样一来，需要房地产企业各个部门的相互配合、自如地面对营改增，如果只是财务管理人员单方面的工作，各部门之间缺乏沟通和交流，会为房地产企业带来税务方面的风险。（二）财务管理人员的观念更新不及时。在实行营改增之前，财务管理人员是营业税办理的直接操作人员，操作简便，数据规模相对比较小；营改增以后，财务管理人员的工作量大大增加，如果不能够及时更新观念，不积极学习相关的理论知识，会增加税务风险。

四、房地产企业应对营改增后税务风险的措施

（一）积极应对营改增，调整发展战略。房地产企业在实行营改增以后要围绕着增值税制定新的发展战略，调整现有的发展政策，通过分析新的政策和形势，找到问题所在，只有这样才能够规避营改增带来的风险。营改增后，税与价之间的关系是税价分离，与以往税价合一的关系大大不同，由于税价分离，房地产企业在进行工程管理的预算和决算过程中要重新调整相关的系统，把与增值税相关的发票考虑在内，以免因没有充分掌握营改增之后的税务特点而带来麻烦和风险，从而增加房地产企业的税务风险和税收负担。对于房地产企业来说，其经济效益是通过出售房屋获得的，而与购房者之间则是通过房屋合同或者与施工方签订合同而形成利益关系，所以，合同对于房地产企业来说至关重要。在营改增的背景之下，要根据新的政策调整合同的模板，在合同中要对税务内容做出详细的规定，避免对方借助新的政策钻空子，给自己带来不必要的麻烦。另外，要对发票的使用进行严格的审查，避免因为虚假发票，无形之中增加增值税的支出，反而增加了税务负担。税务改革的目标就是减少税务负担，如果房地产企业处理不好，反而会增加税务负担，这是得不偿失的。只有积极调整相关的发展计划、更新合同模板，才能顺应发展潮流，抓住机遇，实现房地产企业的发展。（二）加强税务风险意识，加大理论学习力度。一个新政策的实施，需要相关人员的了解，只有了解政策才能有对策、才能促发展，否则就是一纸空谈。所以，房地产企业的管理层要带领基层工作人员增强防范税务风险的意识，加强防范税务风险的宣传。这种意识的培养不仅应在财务管理人员之间开展，更应该涉及各个部门的工作人员，因为这不只是财务工作人员的事情，应该形成自上而下的防范风险意识。要加强对员工的理论培训，尤其要加强财务管理人员对新政策的学习，及时改变自己的观念，从营业税的固有思想中解脱出来接受新的事物。只有这样才能减少因对政策的不理解所带来的风险。总而言之，工作人员要了解新的方向，才能在工作中脱离轨道，培养自己的实践动手能力，及时把学到的知识应用到实践当中。同时，财务管理工作人员除了要与内部部门保持联系外，还要与外部保持联系，如与税务部门保持联系，及时了解新的政策，防止漏税或者因不了解新的税收政策带来风险。（三）加强发票管理。发票与税收之间有着必然的联系，这是增值税的关键所在。房地产企业要加强财务部门对管理部门和采购部门的监管，对所开具发票的准确性和完整性进行核实。在合作对象的选择上要谨慎，选择规范的企业合作，最好能抵扣税额，否则会因为不规范或者规模较小而无法抵扣税额，从而增加税务负担。（四）做好税收筹划工作。首先，企业要了解增值税的税收优惠政策，根据不同的税收级别进行划分，税率不同，其计算方法也就随之不同，需要根据不同的的税率制定不同的核算和计算方法。其次，企业规模的大小也会影响税率。一般来说，规模小那么其税率就相对较低，在无法从纳税人那里取得更多的抵扣发票时，可以通过改变供应商的规模大小来调整税率。如果充分考虑到抵扣方面的问题，能够极大的减少企业的税收负担。（五）建立预警机制。由于营改增以后，房地产企业将会面临税制过渡的风险，因此，要建立相关的预警机制，从源头发现风险、预测风险，从而达到减少风险或者降低风险的目标。通过调整相关的税收政策来降低风险，促进房地产企业健康长远的发展。预警机制的存在，让财务管理人员明白什么是可以抵扣的、什么是不可以抵扣的，时刻让工作人员保持警惕，内心不放松，对新的税收政策足够重视。营改增是顺应经济发展的必然选择，也是党对有关企业提出的新要求，在试点的过程中，我们可以看到它为经济结构转型带来的变化。在房地产企业中，其发挥的作用主要是看如何应对这一改革，如果可以有效降低风险、把机遇最大化，那么我可以说营改增对于房地产企业来说是利好的。不容忽视的是，任何机遇都是与挑战并存的。

五、结语

随着营改增的不断推进，它对产业结构不断优化，并推动经济进一步发展。与此同时，我们也看到了房地产企业从营业税纳税人向增值税纳税人的转变，这一转变带来了巨大的风险。在这样的环境中，管理层要充分的认识风险，及时发现风险、预测风险、化解风险，根据新的发展形势及时调整发展规划，这才是房地产企业在现阶段工作的重点。也只有这样才能抓住营改增带来的机遇，把风险转化成发展的动力。

参考文献：

[1]张彦利.营改增后的税务筹划和税务风险.时代金融，2014（01）.

[2]张际萍.营改增对企业运营的影响及建议.商业会计，2014（12）.

[3]盖地.全面实施营改增及其对会计与税务筹划影响探析.会计之友，2016（14）.

作者:黎道政 单位:海南发展控股置业集团有限公司