财务管理对房地产企业的影响

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摘　要：房地产企业的发展，科学合理的管理策略决定了其发展方向，其中财务管理工作至关重要，文章将以房地产企业的财务管理工作为切入口，通过对企业财务管理工作影响因素的分析，从多个层面研讨财务管理工作的方法，旨在消除有关影响因素，为房地产企业发展提供有益借鉴。

关键词：财务管理　;房地产企业　;影响因素

一、房地产企业财务管理工作影响因素分析

房地产市场的复杂性和多变性，使得企业需面对的财务管理工作困难重重，相对大多数房地产企业而言，企业规模、组织形式和经营策略为企业发展的咽喉，对财务管理工作有着直接影响。1.企业规模。房地产企业规模的差异，使得企业发展实力存在悬殊。一般情况下，规模较大的房地产企业，其经营管理模式相对成熟，而且鲜有资金紧缺的情况出现，有足够的能力为企业发展配备人员，但一旦扩张速度太快，盲目开发种类繁多的产品，企业必然需要分暇资金保证产品开发正常，假设所采取的财务管理策略不科学，可能会逐渐削弱企业的实力水平，最终导致产品开发失败。反之，规模较小的房地产企业，容易出现资金匮乏情况，但由于经营简单，财务管理程序简单，只要保证信息渠道的畅通，一般都能够保证经营活动的顺利进行。2.组织形式。当前国内的房地产企业组织形式，主要有职能型结构、融合性结构、N型结构、H型结构，不同组织形式的房地产企业，为迎合组织形式所对应的基本财务管理需求，通常都会制定针对性的财务管理策略。譬如采用职能型结构的房地产企业，财务管理工作偏向于集权模式，管理决策权掌握在企业高层手中，决定了财务管理模式的集权特征；再如融合性组织形式的房地产企业，兼容了集权和分权管理模式，整体操纵相对灵活，企业部门间也能够互相协调。3.经营战略。房地产企业的经营战略，概括了该企业的整体发展方向，作为企业发展的重要步骤之一，财务管理工作自然跟随经营战略，在后者改变时，前者会进行因地制宜地调整。换句话说，任何一个房地产企业的财务管理工作，不能够脱离这个企业的整体经营策略，而必须服从于这个企业的总体经营目标，或采取稳健型管理方法，或采取扩张型管理方法，或财务混合型管理方法，或采取紧缩型管理方法，选择匹配的财务管理模式，支撑经营战略按部就班地落实。

二、房地产企业财务管理方法探讨

围绕以上所提到的房地产企业影响因素，并结合当前国内房地产企业的发展现状，笔者认为企业的财务管理工作重点，应该放在资金控制、成本费用控制和财务信息控制三个方面：1.资金控制。房地产属于资金紧密型的行业，对资金投入和回收的需求量比较大，而大多数房地产企业资金量有限，除了部分自有资金，还需要通过外部融资等方法，弥补资金的不足。因此，对于大多数房地产企业来说，资金控制关系到企业的总体经济效益，在投资决策层面，试图以最少的资金投入，换取最大的经济收益。那么，我们应该如何进行资金的控制？笔者认为至少要从以下两个方面着手：一是资金来源的控制，当前供以房地产企业选择的资金来源，包括注册资本金、公积资金、盈余资金、未分配利润、政府财政资金、银行贷款和其他筹资方式，房地产企业只有在确定具体资金来源之后，才能够从源头上制定规避财务风险的方法，并结合企业实际情况，进行资金资源的组合优化，为其发展提供相对充足的资金保障力量；二是资金使用控制，在确定具体资金量后，开始计算企业运营相关的成本，为尽最大努力避免资金周转不灵的问题，企业要结合销售工作，加快客户的付款速度，设法增加资金的流入，同时结合企业的实际效益状况，控制好宣传的规模。据笔者了解，目前有很多房地产网络媒体的兴起，譬如搜房网、房博士和阅房网等，这些房地产网络媒体网站，已经开始逐步取缔传统的房地产宣传模式，这种宣传模式“物美价廉”，正好能够辅助解决宣传费用过高的问题。2.成本费用控制。在资金控制过程中，成本费用控制所占份额最高，在此单独列为重点进行研讨。房地产企业结合运营过程中的活动耗费，进行有计划的组织、协调和监督，使得成本费用在计划目标的控制范畴内。以某房地产企业楼盘开盘时的费用控制为例，根据开盘活动的筹划情况，譬如人员配置数量、楼书制作标准和数量、现场布置标准、邀约媒体宣传费用等，合理把握每项筹划的费用标准，旨在以最小的损耗，换取最大的活动效益。实践证明，这种成本费用控制方法，的确能够将活动的不必要损失降至最低。当然，成本费用控制内容繁多复杂，包括土地支出、开发费用、工程建设等，而不同的成本费用控制内容，所采取的控制措施往往不同，但总体可概括为以下几点：首先是成本预算，以季度或者半年度作为基础标准，独立规划单月或者单项标准的费用支出，而不能够盲目估算成本；其次是分解成本指标，按照成本费用属性，划分成本费用类型，譬如开发建设的成本费用、固定资产购置的成本费用、宣传活动的成本费用等，这样一来，成本费用控制目标将会更加明确；最后是限定金额，根据成本费用控制的目标，设定费用支出的上限，通过限额的合理控制，将企业成本费用的控制具体化和经常化，才能够真正起到节约企业资金的目的。3.财务信息控制。财务管理所形成的信息，是以货币作为主要形式的数据资料，资料可折射出财务活动的基本状况和特征。在信息化时代，房地产企业基于科学决策的需求，建立了财务信息管理系统，系统汇总信息的内容，并有发送和接收信息的基本功能。系统中的信息数据，要求真实体现企业的财务情况，譬如资金收入与支出量，期间涉及到数字计算的，必须核对无误，或者有相关资料的辅助证明补充，才能够编制成财务报表。在形成财务信息后，财务信息直接报送至系统中心，适时务必保证信息传递的及时、可靠和完整，否则可能削弱信息的使用价值。以某房地产企业为例，该企业就现金控制、成本费用控制等为信息管理内容，构建了涵盖现金收入、现金支出、成本费用等为内容的财务信息管理体系，在日常财务管理活动中，及时将有关财务管理事项输入系统当中，系统将进行自动分类和汇总，进而形成财务报表。企业在做出有关财务活动的决策时，会以财务报表的信息作为依据，譬如企业的销售宣传活动，历史财务报表的宣传费用支出信息，可作为本次费用的参考基准，适时只需要增加新的费用或者删减无关的费用，即可形成一套相对完整的宣传费用决策，将宣传费用降至最低状态。这种财务信息控制方法，以“因地制宜”作为基本原则，不仅不能够脱离企业的实际，而且需要同步考虑企业的发展需求，方可体现出该套财务信息系统的实用性价值。

三、结语

综上所述，房地产市场的复杂性和多变性，使得企业需面对的财务管理工作困难重重，相对大多数房地产企业而言，企业规模、组织形式和经营策略为企业发展的咽喉，对财务管理工作有着直接影响。文章通过研究，基本明确了房地产企业财务管理的方法，但考虑到不同企业财务管理要求和条件的差异性，以上方法在实际的财务管理工作时，必须紧扣企业的实际情况，予以灵活参考借鉴，以确保这些方法的适用性。

作者:何庆杰 单位:天津海泰房地产开发有限公司

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