房地产公司财务亏损的内因及对策

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【摘要】近年来不乏由于财务亏损而引发破产危机的企业，尤其是在房地产行业，其财务安全指数仅是其他实体经济行业的一半，因此，在不断变化的经济环境下，加强房地产企业自身财务亏损的控制能力显的尤为重要。

【关键词】财务亏损；财务风险；房地产

房地产行业的热度逐渐升温，随之而来的是各地的炒房现象和不断涌现的“地王”现象。房地产开发是资金密集型的投资，项目运转的每一个阶段，都需要投入大量的流动资金，而房地产企业资金回收主要是在销售阶段。与普通企业相比，房地产企业产品单价高，产品销售量受金融政策的影响大，产品可变现能力差，导致房地产企业资金回收速度慢，资金缺乏流动性。房地产企业资金一旦缺乏流动性，房地产不可避免的面临经营风险。房地产业属于资金密集型高风险行业，房地产企业日常经营活动所需资金能够靠企业权益性资金来获得，而不是依赖债务性资金，房地产企业受外界环境的影响也会降低。然而我国房地产企业基本是负债开发模式，利用房地产的不动产性质，将其抵押贷款，解决企业开发资金量需求问题，但同时加大了企业债务性资金的比例，也为企业带来了财务风险。房地产企业若是不能客观衡量自身的实力和项目效益，盲目筹资，则企业的资金结构必然不合理，引发不能按时支付到期借款本息的筹资风险。

一、某房地产公司财务亏损的因素分析

（一）信息不对称

某房地产公司是私营性质的某房地产公司，其信息透明度低，他们向贷款人提供的财务报表和会计资料未经专业注册会计师审计验证，这会使得公司偿还贷款的能力出现不确定因素，从而诱发财务亏损，出现财务危机。

（二）融资遇阻

某房地产公司作为中小型企业，其融资方式也会受到限制，很难一次性从银行筹集到大量的资金，而因为资历限制，企业不能通过发行企业债券获得资金。就会出现个别项目延缓施工，甚至项目停工的事件，这对整个公司正常运营是极不利的。因此要在这样的大环境下积极拓宽融资渠道，进行融资方式的创新，才能有效缓解大环境融资难带来的负面影响。

（三）资金结构不合理，负债资金比例过高

资金结构即企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系，某房地产公司的资金由自有资金、预售款、银行贷款和民间资金部4分组成，其中自有资金只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的85%。某房地产公司的负债资金明显过高，引发财务风险的概率也会明显加大，一旦出现企业不能控制的诱发财务风险的因素，那随之而来的就是财务危机。

（四）某房地产公司财务管理有效性差

某房地产公司既是投资者又是经营者的管理模式，降低了公司财务管理的效率，具体表现为公司管理资源相对短缺，管理机制简单，关键财务岗位则由家族内部人掌控，而这部分人人财会业务水平不高，常常利用人脉关系掩盖了各种财务管理漏洞，必然使得公司的内部管理更加薄弱。鉴于以上种种情况，某房地产公司的财务管理活动的有效性自然无法谈起。

（五）投资决策缺乏科学性

某房地产公司在开发新项目时，对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析，仅凭公司负责人靠经验做决策，这必然使公司的投资决策缺乏科学性。2013年某房地产公司为了扩大公司规模，决定投资新的房地产项目，但因为公司决策人前期没有对投资项目进行可行性分析，没有及时了解到政府的市政规划，购买的土地被政府征用。政府承诺给某房地产公司置换一块面积相等的土地，但毕竟开发项目的地理位置事关公司经济命脉，某房地产公司举棋不定，不敢茫然选地。而之前购买土地的资金大部分是负债融资，公司的财务负担随之加大，公司偿债能力明显不足，加大了公司的财务风险，突发事件使得公司资金周转一时告急。

二、治理某房地产公司财务亏损的对策

（一）经营方面出现亏损的防范措施

随着我国深化改革的推进，国家重点倡导城镇化建设，某房地产公司作为中小型企业，在房产市场饱和的环境下，应该将战略目光投放到城镇的建设上，转变为多元化经营模式，结合开发所在地的各种资源开发有特色的房产项目，避免与同其他房地产企业同质化竞争，某房地产公司应该要抓住机遇，力求在改革的浪潮中稳固企业根基。

（二）筹资方面出现亏损的防范措施

最近几年银行收紧对房地产企业的贷款，不断提高贷款利率，而某房地产公司融资方式单一，所以公司更是处在融资渠道不顺畅的尴尬位置。某房地产公司最近几年的短期贷款基本上来自民间贷款，然而民间贷款则利息高，更是加重了企业的成本，偿债压力大，影响企业的资金链，不利于企业未来的发展。目前从某房地产公司的发展战略来看，其对资金的需求量会持续走高，这必然要求公司必须积极拓宽融资渠道并降低筹资成本来缓解资金压力。对于其近期筹资目的，建议某房地产公司应积极寻找多元化的筹资组合，提升自己的融资创新能力来规避筹资风险。比如说，发债就是较好的方式，由于中票属于备案制，而企业债是审批制，建议某房地产公司采取分批发行中票的方式，减小一次性销售的压力，减小发行失败概率。从而优化资金结构，降低财务风险。

（三）投资方面出现亏损的防范措施

随着宏观环境的变化，人们自身需求的改变，房地产企业早已不是前几年的香饽饽了。目前，就来说，房产市场空置率过高，供需不平衡，人们对房产的追求不再像以前那样炽热。某房地产公司应该采取财务管理理论中的将不同风险的项目进行组合投资，积极寻找其他的投资市场，不再局限在房产市场中，更好的规避企业的财务风险，适应市场的需求并能增强企业的抗风险能力。

（四）资金链方面出现亏损的防范措施

房地产企业涉及资金数目巨大，销售回款的管理至关重要。本文建议某房地产公司从以下三个方面对销售回款进行管控：1）建立合理的客户资信等级，因人而异，给予客户不同限额的欠款；2）企业内部需确定合理的销售回款比例，实时监控该指标；3）确定回款责任制，做到回款人人有责。某房地产公司对每一次销售的按揭款、贷款要建立详细可查的记录，落实到企业的每个人；4）协调好银企之间的关系，做到客户的按揭款、贷款都能及时到账。房地产企业涉及的资金数目巨大，尽快将资金回笼，提高资金的利用率是企业健康运转的有力保障。

（五）企业管理方面出现亏损的防范措施

鉴于某房地产公司防范财务风险意识淡薄的现象，公司应该利用在职学习与员工培训等方式来提升公司员工的防范风险意识，并且需要加强管理层的风险决策意识，做到从源头上控制财务风险的发生。某房地产公司应该撤换公司关键岗位的亲信，尽实做到企业的内控制度可行有效，而不是虚设，规范公司的管理制度。作为中小型企业，某房地产公司的决策基本是公司管理层定夺，虽然企业管理层从事房地产开发经验丰富，如果不通过实地考察与科学的方法，一旦决策出现偏差，后果不堪设想。

三、结论

本文通过梳理企业财务风险与管理的相关理论的基础上，选取某房地产公司的财务状况进行分析，主要从资产状况、销售状况以及现金流量状况各个方面对其公司的财务状况进行识别，找出其出现财务亏损的原因然后根据某房地产公司的实际情况提出了具体的控制财务亏损的措施。有利于公司对自身财务风险与危机状况的把握，更有利于公司财务风险的控制，同时对中小型某房地产公司的财务亏损的有效控制提供借鉴。

【参考文献】

[1]曹进忠.集团企业财务集中管理模式的实践与思考[J].会计研究，2012(5).

[2]黄晓霞.企业规模扩张中的财务风险控制.[J]华南理工大学学报，2013(8).

[3]王家斌.如何防范公司财务风险[J].财会研究，2015(12).某房地产公司财务亏损的内因及治理对策分析

作者:刘黛玥 单位:西安思源学院