轻资产运营战略转型分析

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摘要：本文选取万科作为研究对象，探讨财务视角下万科轻资产战略转型期间的财务战略，运用SWOT分析法及相应的财务指标对万科2013―2018年财务报表进行解读，形成关于万科战略转型成效的认识，给我国其他房地产企业提供可借鉴的转型经验。

关键词：轻资产运营；战略转型；财务战略；SWOT分析法

一、万科轻资产转型SWOT分析

1.优势分析。作为长期行走在房地产行业前列的佼佼者，万科在全国范围内有着过硬的品牌优势及良好的企业形象。万科自1988年正式进入房地产行业以来，通过良好的产品质量及优质的销售服务，与顾客之间建立起长期的双向沟通，拉起品牌知名度。在发展过程中，万科坚持以“建筑无限生活”为宗旨，形成了“规范、透明、专注”的企业文化，向外界树立起良好的企业形象。2013年万科提出关于轻资产运营的口号，标志着由重资产运营模式向轻资产运营模式的转变势在必行。根据《2013中国房地产企业品牌价值测评研究报告》公布的数据显示，2013年万科以人民币262.59亿元，荣膺“中国房企品牌价值”排行榜第三强。有了过硬的品牌价值作保证，让万科在轻资产转型中有足够的优势将品牌溢出效应提升到新的高度。2.劣势分析。近年来，为防止房地产泡沫，引导房地产行业往更健康的方向发展，政府对房地产行业实行限购、限贷等调控政策，商品房交易量出现回落。在宏观政策的大力调节下，万科为保持一定的自由现金流，实行“现金为王”的策略，谨慎拿地，导致万科获取土地的渠道在保守战略下受到很大限制。相对于从国企改制过来的房地产企业，万科在获得土地资源及购买土地方面缺乏政府所给予的优惠政策。对于以房地产为主导业务的万科，土地资源获取渠道受限和土地价格的相对高昂这两个因素仍制约着万科未来的企业规模扩张，以土地增值收入为利润主体的重资产运营模式已经不再适合万科的发展。3.机会分析。伴随着市场发展与行业变革，长租公寓板块崛起，成为各大房地产商争相探索的蓝海。早在2008年，万科集团董事长王石就已经认识到房地产租赁市场的发展空间，提出与之相关的超前概念。如今90后甚至00后成了消费的主力军，在这些社会新鲜血液的观念里，购房并不作为未来发展消费的必选项，越来越多的年轻人面对高额的房价，更倾向于选择租房。而万科抓住了这一契机，成为房地产租赁市场中的先行者，享受到了第一波红利，在并不明朗的房地产发展环境中，长租公寓业务为万科开辟了新的利润增长点。4.威胁分析。随着各房产企业推出的产品项目越来越规范化、成熟化、多样化，地产行业之间的竞争也逐年加剧。如万达、碧桂园、恒大等实力强劲的房地产开发企业，在近年来对产品结构、区域布局、融资渠道等都进行了全面优化。这些企业在未来房地产行业具有较之前更为强劲的竞争力，作为竞争者将会对在转型期间的万科造成一定的阻力影响。

二、万科轻资产运营下的财务战略

1.筹资战略。（1）银行为主体，多种筹资方式并存。银行借贷作为传统的融资渠道，仍然是万科主要的融资方式。万科十分重视与银行的长期合作，近年的万科报表显示，截止至2018年，银行借款在万科的有息负债中占有较高比例，数额达到了1379亿。除了银行借贷，万科还通过发行股票、发行债券、抵押等多种方式进行融资，有效降低了融资成本。同时万科发挥自身的品牌价值优势，利用房地产行业的特有性质，预收购房者的购房款，增加大量的无息负债，有效缓解企业融资压力，为企业的日常经营筹集较为长期稳定的资金。（2）尝试互联网金融。经济技术的发展进步，使“互联网+”思维深入渗透到各大商业板块。基于互联网商业的快速发展对企业商业价值和营业利润的提升作用，万科顺应时代技术发展趋势，自2014年起先后与百度、淘宝、腾讯等互联网公司合作，借助大数据分析了解市场需求，不断精进产品开发创新领域。通过高效利用电商平台资源，万科逐渐打开企业产品的线上营销通道，扭转企业商品房销售量不景气的不利局面，创造出大额经济效益。2.投资战略。在国家调控政策逐渐收紧的情况下，房地产行业发展势头并不比以往。为保证投资规模和经营能力相符合，减少不必要投资支出，万科坚持“量入为出”的投资发展战略。基于城市化服务板块在未来房地产业具有强大的发展潜力，万科加强了这一板块的投资发展，将业务延伸至养老、医疗、物业服务等领域，同时降低传统住宅业务的投入比重。万科此举有利于对重点业务加大投资发展力度，根据市场情况减少甚至淘汰掉回报率不高的业务，相比较转型前，在投资方面更具有精准性。（1）加强完善物业服务。万科发展房地产业多年，在物业管理方面积累了丰富经验，加上万科在国内有着良好的品牌声誉，因此在完善物业服务发展方面，万科具有巨大潜力。（2）巩固发展物流地产。物流地产与商业地产相比，具有开发周期小，持有成本低，投资回报率高的特点，显示出良好的开发前景。2014年，万科将物流地产纳入企业发展计划，于2015年正式展开对物流地产的发展运营，之后万科通过参与普洛斯的私有化，迅速成为物流地产行业的巨头。在随后发展中，万科在物流地产业进行清晰正确的企业规划，使物流地产行业集中度逐渐提高。（3）其他业务。针对当前的年轻人更偏好租房这一特点，万科在近年来积极探索公寓出租板块。长租公寓业务在开发前期会有较大资金投入，由于这一业务是未来的一种发展趋势，其回报率也是相对稳定的，加上万科本身对于资金的管控能力较强，为万科探索长租公寓业务提供了充足的资金后盾，使得万科敢于在转型期将其作为投资发展的重点之一。3.“小股操盘”战略。在政府宏观调控力度加大，房地产企业传统住宅项目销售环境日渐严峻的形势下，万科的销售增速随之放缓。2013年万科提出在未来国内项目开发中实行“小股操盘”的合作开发模式，万科只投入少量资金参股，不再拥有绝对控股权，但整个项目的操盘权仍由万科团队负责。万科输出自身在发展中积累的管理经验和技术优势，收取相应管理费用；合作方使用万科的产品体系并与万科共享商业资源及商业平台，借助万科的品牌价值扩大自身影响力。双方通过加强彼此合作黏性的方式来减少自身成本，有效降低各自财务风险，维持企业基本盈利能力。作为“小股操盘”模式中的“操盘者”，万科除了管理费用的收入外，还包括在项目中进行小股投入所带来的股权收益，以及品牌溢价为企业所获取的超额利润。“小股操盘”的运营模式，有效提高了万科经营中的净资产收益率，不仅可以吸引到更多外部投资者，也为万科巩固市场地位，扩大商业版图带来信心。4.营运战略。（1）提升存货周转速度，降低库存。重资产运营模式下，很多地产商为了实现销量与利润的双赢，通常会选择囤地、捂盘等行为，从长远来看，这并非是一个发展良策。相比之下，万科更看重存货的销售速度，特别是在进行轻资产运营战略转型后，万科着力提升存货周转速度，避免存货积压，让企业资金流动更高效、顺畅，防止出现资金链断裂、企业经营发展不畅的情况。（2）“点对点”成本管控制度。作为房地产企业，万科的主要成本支出包括购买土地、采购原材料和项目建造安装三个部分。一是购地成本。一方面，万科摒弃了过去独自承担购地成本的方法，采用合作方式来获得土地使用权；另一方面，随着经济发展，城市人口增加，人们生活区域及活动范围逐渐扩大，处于城乡接合部的土地在未来拥有巨大升值潜力。万科把购地目标转向在城乡接合处，减少对市中心、商业区等热门土地资源的竞价争取，有效降低了购地成本，提高企业利润率。二是建筑材料成本。在控制建筑材料成本方面，万科对于项目所需采购的建筑材料，需要按照指定程序向总公司报批，不能单独购买，这种集中采购的做法将万科的规模优势发挥出来，由于采购数量多、金额大，万科采购议价能力会更强，购买材料的成本大大降低。除此之外，万科还与合作的供应商结成战略联盟，加强与供应商之间的联系，使万科的供应链更加稳固，有效避免供应链断裂的风险。三是建筑安装成本。将一部分建筑安装业务承包给万科自身的合作方，是万科在降低成本方面所采取的方法。凭借双方良好的合作关系，在给合作方带来收益的同时，降低了万科在建筑安装方面的成本支出，帮助万科提高盈利水平，进一步优化成本结构。

三、万科财务战略实施效果评价

1.筹资能力。大额资金运营是房地产企业的一大特点，这会导致房地产企业普遍拥有较高的资产负债率。银行借贷是大多数房地产企业主要选择和依赖的筹资方式，但随着企业投资规模的扩大，企业贷款资金就越多，财务风险也会随之增加。在筹资战略方面，万科改变以往重资产战略下以短期借款为主的单一筹资模式，实行以银行借款为主体，多种筹资方式并存的筹资战略，使万科由于之前短期借款在负债中占比较大，导致公司资产负债率居高不下的问题得到改善。虽然万科的资产负债率在转型后呈小幅度增长趋势，但考虑到房地产企业的特性，以及与同行业企业对比等因素来看，万科仍保持着行业内较低的资产负债率水平，从长远来看，这为万科提高企业债务结构的分散性，有效优化企业资产负债结构打下良好基础。同时，多种渠道筹资可以减少万科对外部债务融资的过分依赖，提高资金回笼效率，进一步分散企业财务风险。2.营利能力。万科经过轻资产运营战略转型后，营利能力以较为稳健的速率在增长。以总资产收益率和净资产收益率这两个反映企业营利能力的指标来看，自2015年开始，万科的总资产收益率和净资产收益率均领先同行业水平，2016年受股权事件影响，两个指标都出现极小幅度的回落，但截至2018年，万科营利能力指标整体上呈增长趋势，证明轻资产运营战略转型取得了阶段性的胜利，万科的企业营利能力得到提升。3.资产管理能力。万科在实行转型之后的四年里，存货周转率从2013年的0.46%上升至2016年的0.58%，虽然在2017—2018年有一定程度的回落，但是考虑到万科物流地产与长租公寓业务的发展，会导致由于租赁造成的资金无常规回收的问题，以及结合大环境下对于房地产行业政策的紧缩等情况来看，万科在解决转型前库存积压问题方面还是取得了不错的成效，存货积滞所带来的管理压力也得到了一定缓解。2013年万科的轻资产占比为0.09%，到2018年这一比重上升至0.32%，意味着万科在进行转型后，作为能发掘企业潜在价值，为企业带来超额利润的轻资产，在资产结构中的占比相较以往有了较大的提升，万科的资产结构在逐渐优化，去库存战略使得万科的资产管理能力得到进一步提升。四、轻资产运营战略转型的启示第一，进行多渠道融资以降低企业财务风险。在目前融资渠道受限，借贷政策紧缩的环境下，房地产企业仅仅通过单一传统融资渠道，是难以维持企业发展扩张需要的。房地产企业应尽可能拓展不同的融资渠道，降低银行借款及债券融资比重，减少财务费用对利润的蚕食。企业还应加强与互联网公司的合作，利用互联网工具完善企业业务信息化管理的同时，通过互联网金融的发展，增加企业低成本融资比重，从而有效应对融资受限的难题，达到降低财务风险目的；第二，房地产企业应有意识地实行“低库存”战略。重视存货销售速度，提高存货周转率，能够加快企业资金回笼效率，减少大额资金的无效占用。去库存能够适当降低重资产的长期占有比例，让房地产企业保持合理稳定的库存结构，进而解决行业下行趋势下所面临的：库存压力大，存货难以卖出，销售速度减缓等企业通病。第三，善于运用小股操盘战略，以较低成本获取超额收益。在信息化时代，“小股操盘”模式可以降低企业在项目开发中长期重资产的投入比重，通过增加专业技术、管理能力等轻资产的输出，释放企业品牌潜在价值，使企业能够运用有限的资产获取最大的收益，调整企业资产结构及收入结构。另外，通过“小股操盘”战略，在与其他企业共同进行项目开发，实行良性合作的同时，有利于达到企业之间、资源之间的优势互补，实现企业共赢。第四，企业需要时刻关注大环境下对行业、对企业的要求。关注自身行业的市场行情、周期性变化等信息，对于企业确定未来发展方向，实现企业成功转型具有重大意义。顺应时展，适应政策变化，才能帮助企业迅速调整方向，制定出切实有效的财务战略。万科取得的成功，并非一蹴而就，也不是一步登天，而是万科摸准了时展的脉搏，清晰地确定了发展方向，及时制定出行之有效的财务战略，才能在时代洪流中屹立不倒，成为行业巨擘。

参考文献

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2.赵伯廷.房地产企业转型财务战略研究――基于轻资产盈利模式.财会通讯，2018（11）.

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5.王智波，李长洪.轻资产运营对企业利润率的影响――基于中国工业企业数据的实证研究.中国工业经济，2015（06）.

作者:蓝文永 刘潞霄 单位:广西财经学院