房地产企业财务风险控制方法

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【摘要】房地产企业主要的融资方式为负债融资，这种融资方式在为企业解决运营资金难题的同时也使企业面临不确定的财务风险。本文将对房地产企业在负债经营下面临的财务风险进行分析，并研究其控制措施，为房地产企业进行财务风险控制提供参考，促进其可持续发展。

【关键词】负债经营；房地产企业；财务风险

一、理论依据

1.负债经营的内涵。在保持正常运转的条件下，企业出于扩大规模、开发新技术去生产出更有市场竞争力的产品或者拓展新的业务，或者企业遇到财务困境、经济下行压力等情况，为了能够使企业的资金继续支持企业的正常经营或者为了缓解一段时间的财务困境等，进行外部长短期借款或者通过债券发行等方式获得能够解决当前困境的资金，并将资金应用到经营中的一系列融资经营行为被称为负债经营。同时，在未来某个约定好的时间债务人必须履行还款义务。负债经营保证了企业的独立经营决策权、保障了企业股东对企业集中行使权力，适度的负债经营能够使企业以较小的成本创造较大的资金效益。2.财务风险概念。不同情境下的财务风险各有不同，从理论研究的角度，学者们主要把财务风险区分为狭义和广义两类：狭义的财务风险通常指企业举债时可能引起的风险，就是当企业不能按时或无法偿还负债及利息而引起的企业利润减少或偿债能力降低的风险，如举债融资风险。广义的财务风险则是指企业在某个时间段内由于各种可能所发生的多重因素使企业的实际经营状况结果与预期结果产生误差，最后可能使企业发生亏损的风险。广义的财务风险在企业经营的整个过程中都可能出现，并且体现为资金方面的各种风险。本文所研究的财务风险是从狭义的角度展开。

二、负债经营下房地产企业面临的主要财务风险分析

1.财务拮据风险。所谓财务拮据是指在持续经营中的房地产企业面临的无法还清到期账务和不能高效益的经营。具体表现为营运资金不能支撑企业持续较高效益经营而因此导致企业产生营业总收入大幅下滑和融资额明显下降的风险。一方面，在高资产负债率的情况下，企业的盈利能力就可能下降，从而导致营运资金不能支撑日常经营而使企业破产。另一方面，如果企业存在较高的资产负债率，企业内部的现金流动能力就会减弱，偿债能力减弱，债务逾期可能性增大，企业资产获利能力持续下降，这将会影响理智的投资者对企业进行投资。2.利率变动风险。负债规模较大的房地产企业，要承担利率变动的风险也较高。企业的负债筹资成本直接受利率高低变动的影响。当企业出现资金量不足、贷款利息增加、成本升高的情况时，如果筹资金额相同，企业的加权平均资本会由于利率的提高而逐步提升。如果企业加权资本超出企业的利润，会造成企业资不抵债而不能偿还债务，进而引发企业破产的风险。3.资产负债率居高不下。负债经营可以为企业带来经营效益，但是控制不好就会使企业面临资产负债率居高不下的风险。如当企业通过大量的长短期借款、发行较多的债券等方式进行融资，依靠大量的债务资金来进行以后的正常经营以及偿还前期的债务，那么资产负债率就可能急剧上升。资金的主要用途是偿还借债，资金的流入流出得不到保障，资产负债率居高不下容易使企业掉入财务陷阱，并且有可能面临资金流断裂的风险，使企业逐步迈向破产。4.无力偿还负债风险。企业短期借债和长期借债所占企业债务总额的百分比是企业的负债结构。企业在使用负债资金时一般会以短期负债资金为主，这会导致企业的流动负债率逐渐增加。虽然频繁的短期借债可以缓解长期债务的压力，并且降低企业的部分负债成本，但会导致企业的负债结构变化大且不合理，使流动资金不足以按时偿还到期债务，资产获利能力持续下降，无力偿还到期债务或债务逾期风险进一步加大，从而使企业陷入严重的财务困境。

三、负债经营下房地产企业财务风险的控制方法

1.增强企业财务风险防控意识。在互联网快速发展的当今社会，市场环境瞬息万变，大部分企业或多或少都存在一定程度的负债经营，负债经营在给企业创造利益的同时也潜伏着很大的财务风险。企业要时刻关注市场环境的变化，重视财务风险的识别，做好防控措施，树立风险防控意识。2.建立健全风险预警体系。有效的风险预警体系有助于负债经营下房地产企业规避突如其来的财务风险。房地产企业可以建立风险预警指标体系，通过指标分析进行有效的风险警示。如通过流动比率、应收账款周转率等指标分析企业的资本流动性；通过短期负债比率和长期负债比率等判断企业的负债结构是否科学合理，以及通过其预判企业即将出现的财务风险。对于已经发生的各种财务风险企业也需要进行分析记录并总结经验，只有这样当下一次财务风险出现时，企业才能够及时有效地控制损失的程度。3.优化资产负债结构。资产负债结构是指一个企业资产和负债的数量以及比例。优化资产负债结构可以降低财务风险发生的可能性。企业可以结合自身发展情况、资金需求类型以及当前的市场环境，适当地更改企业的配股方案，以此来优化企业资产负债结构；企业也可以通过测算资产负债率以及资产负债的一些比例进行负债经营管理，如更改企业的长短期借款组合，以此来达成目标。4.增强管理层的综合管理能力。具备卓越的综合管理能力的管理者有助于提高企业经营业绩。在投资和融资决策时，优秀的管理者拥有更长远的目光，能够及时规避一些可能发生的潜在风险，降低财务风险发生的可能性。增强管理层的综合管理能力，能够在一定程度上使企业的资金运行能力得到提升，更好地优化资产负债结构和更高效益的收益，使得现金保障程度得到提高，降低房地产企业的融资风险。企业可以通过加强对管理者教育培训力度，建立管理者责任监督机制等增强管理层的综合管理能力。5.增加筹资计划的弹性。利率变动会给企业负债筹资带来较大的风险，如果不能采取科学合理的应对措施进行控制，就会导致资金无法得到有效利用。企业在长期高负债经营环境下，利率的变动也会给企业带来巨大的财务风险，增加企业的负债筹资成本。所以，企业应该充分研究资本市场的情况，结合利率的变化趋势增加筹资计划的弹性。筹资计划并不是一成不变的，筹资计划应该尽可能做到随着利率的波动而改变。如利率从高到低时应该尽量地减少筹资，如果不得不筹资应该采用浮动利率的方式来计算利息，以保证在利息下降时能够确保企业的利益。如果利率处于低位，应该采取固定利率方式，同时适当延长还款期限以降低成本。综上所述，负债经营本质上是一种提高经营效益，抢占市场份额的必不可少的经营手段，如果控制不好就会增加企业的财务风险。房地产企业可以通过建立健全风险预警体系、优化资产负债结构、增加筹资计划的弹性等措施进行负债经营风险防范，促进房地产企业健康有序发展。

【参考文献】

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作者：王芹 王晖 单位：云南师范大学