流转土地合同范文10篇

2012年上半年我站农经工作在局领导和上级业务主管部门的大力支持下，按照依法行政，加强管理的工作思路和2012年农经工作要点，紧紧围绕农村土地承包管理、农民负担管理、农村集体财务管理、农民专业合作社指导，认真履行工作职责，为农村经济发展以及社会稳定作出应有的贡献。现将2012年上半年工作总结和下半年工作计划情况汇报如下：

一、2012年上半年工作总结

1.积极参加了省组织的农经工作培训，对各乡镇下达了2012年农经工作主要事宜。传达了有关政策精神；

2．对各乡镇的摞荒、流转情况进行初步调查。到乡调查走访了一土地承包权证未发放户，对其上访户进行了调解。

3.做好了1-3月份土地流转调查工作；特别是合作社的土地流转情况调查；做好了各乡镇土地合同监督工作，要求各乡镇做好土地合同归档管理工作。

4.做好了对各乡镇农村经营管理信息化情况专项调查。并将情况上报到了市站。

土地承包优先权是指农村土地发包或流转时，法定或约定优先权人对该土地享有优先承包的权利。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权”、第四十七条“以其它方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权”，《海南省第二轮土地承包若干规定》第四条第三款“专业性生产承包土地合同期满的，发包方应当收回土地重新发包，原承包方在同等条件下有优先权”，把在农村土地发包或流转中可以行使优先权以法律形式确定了下来。由于人多地少，农业生产又趋于规模化、专业化、产业化，承包土地规模种养已经成为发展农村社会主义市场经济的重要因素，因此优先权主体请求保护其优先权不受侵犯意识特别普遍迫切。据不完全统计，我院审理涉及农村土地承包关系案件中主张优先权的一成有余，占有一定比例。然而，因为法律对农村土地承包优先权的规定过于原则，相关司法解释几乎空白，所以审理主张优先权案件的时候从程序操作到实体判决都遇到不少困惑，认识模糊，亟待澄清。笔者针对在审判实践中发现的几个问题作一些阐述，若有不妥，敬请同仁指正。

一、关于对土地承包优先权诉讼主体的认识问题

这是在审理土地承包优先权纠纷中经常遇到的程序性问题，认识还不够统一。所谓土地承包优先权诉讼主体是能够参与土地承包优先权诉讼法律关系，享有民事权利和承担民事义务的人，该诉讼主体资格由国家法律规定，包括原告、被告和第三人。根据法律明确规定，以下人员可以作为土地承包优先权原告，具备土地承包优先权人诉讼主体资格：一是土地承包经营权流转时在同等条件下本集体经济组织成员；二是以其它方式承包农村土地时在同等条件下本集体经济组织成员；三是专业性生产承包土地合同期满又重新发包时同等条件下原承包方。对这三种人的土地承包优先权原告主体资格无可争议，认识是一致的。但是在优先权诉讼中还有两种人主张优先权，他们是否具有优先权原告诉讼主体资格，法律没有作出明确的规定，因此存在争议。第一种人是，集体经济组织成员以其它方式承包本集体经济组织土地期满，该集体经济组织另外成员要求承包，原承包方主张优先权：第二种人是，非集体经济组织成员专业承包集体经济组织土地期满，本集体经济组织成员要求承包，原承包方主张优先权。一些人认为，这两种人都是优先权原告诉讼主体。理由是他们是土地的原承包方，符合《海南省第二轮土地承包若干规定》第四条第三款的规定，可以主张优先权。笔者认为，法律规定土地承包优先权的立法旨意是为了保障集体经济组织成员土地承包权和保护原承包方的投入兼顾两者而以前者为先。在土地承包合同期满，本集体经济组织成员原承包者依法可以优先权对抗同一集体经济组织成员的承包权，因为同属于集体经济组织成员，无所谓保障集体经济组织成员土地承包权问题，只存在依法保护原承包方的投入问题。赋予原承包方优先权充分体现优先权立法者保护原承包方投入的意图。而土地承包合同期满，非集体经济组织成员原承包者不得以优先权对抗集体经济组织成员的承包权，因为设置土地承包优先权以保障集体经济组织成员土地承包权为首要，排斥非集体经济组织成员原承包者对集体经济组织成员承包土地的优先权，反映了优先权立法者保障集体经济组织成员承包权的用意。由此可见，前面第一种人是土地承包优先权人；第二种人则不是，不能主张优先权，对其主张应裁定驳回起诉。

与土地承包优先权原告相对应的当事人是被告，土地承包优先权被告是侵犯优先权人土地承包优先权或者与优先权人发生优先权争议而由法院通知应诉的人。为了更直观、形象地弄清土地承包优先权诉讼被告，举一实例予以说明。村民小组成员某甲承包本村民小组土地围池养虾。承包合同期满，村民小组另一成员某乙与村民小组签订承包该土地承包合同，甲以优先权受到侵害为由向法院起诉，主张优先承包。在本案中，甲土地承包优先权不仅受到村民小组侵犯，而且受到某乙的侵犯；或者说甲既与村民小组发生优先权争议，也与某乙发生优先权争议。因此村民小组和某乙都是本案优先权诉讼的共同被告。如果村民小组和某乙的行为对某甲的优先权构成侵害甚至造成损失，就由村民小组和某乙共同承担停止侵害和赔偿损失的民事责任。审判务实通常把某乙列为案件第三人参加诉讼，很不准确，应该纠正过来。

二、关于土地承包优先权取得和丧失的认识问题

土地承包优先权由法律规定取得。而优先权属于一项私权利，在与法律规定不相抵触情况下，也可约定取得。但是约定取得优先权不得对抗法定优先权，更不能通过约定优先权排除法定优先权，否定法定优先权的约定自始无效。土地承包优先权不论是按法律规定取得，还是按约定取得，都是期待权而非既得权，是附条件而非无条件，只有所附条件成就时，优先承包土地期待权才能实现，取得土地承包优先权。取得土地承包优先权所附条件包括：1有优先权人要求优先承包的明示。民事法律行为有明示和默示两种表现形式，但行使优先权这种民事法律行为只能适用明示而不适用默示。优先权人知道自己是优先权人后，必须在土地发包或流转前向发包人或流转人明确表示优先承包，这是优先权人获得土地承包优先权的根据，不可或缺。2有土地发包或流转事实。这是取得土地承包优先权的前提，不发生土地发包或流转，土地承包优先权无从谈起。倘若发包方为规避优先权收回土地闲置时间较长（一般半年以上）或搁置一段时间尚未自用又发包的，优先权人仍然可以主张并取得土地承包优先权。3条件同等。这是取得土地承包优先权的基础。主要指与发包方利益密切相关的条件同等，诸如承包价格同等，承包金给付方式同等，承包期限同等，对土地保护义务同等，等等。与发包方利益基本无关的如土地种养何物、何时种养、管理方法等都不是同等条件的内容。

本文作者：李昊泽工作单位：武汉理工大学

土地权利制度的主要目标之一是实现土地的有效利用。但是，由于缺乏合理的规划，部分基层干部在流转土地的使用过程中，擅自改变土地的使用性质。部分流转土地的使用权仍属于农户，而村集体或流入的单位和个人只享受对该地的经营权，不经过农户同意直接改变土地使用性质的行为一方面严重侵害了流出土地农户的利益，同时也违反了《土地管理法》。

在土地流转和征用土地中，应当严格区分经营性和公益性两种不同用途农村土地只有在发生“公共利益”用途仅用于土地征用形式，相关部门“公共利益的土地”使法律做出有利的解释。甚至公共土地，也要注重引进市场机制，参照市场价格的征用土地价格的决定。

对于“经营性”非农业土地可以通过多种集体土地开发利用模式，形成一个新的土地开发的概念和新的利益关系一个是土地单位和企业和农民（集体经济组织充分协商的基础上，基于土地供应和需求变化和其他因素形成的市场价格来获得农民的集体土地使用权。当地政府主要是做好服务和协调工作。第二个是已经进入了地方政府统一规划开发区的农民集体所有的土地，可以让村集体经济组织的建设标准厂房、商业住房租金，“独立发展，根据股票红利”；进入当地政府规划面积农民集体所有的土地，应当允许房地产开发。农民集体土地根据国家主管部门统一规划、房地产开发，不仅可以丰富的农民，但也可以大大降低房价，解决城市居民买房困难的问题。对此，关键是当地政府对农民的土地管理，开发大型城市概念转化成丰富的农民，人民受益的发展思路，这样农民集体土地开发和业务快速致富。

完善征地补偿办法，建立长效机制完善土地征用补偿措施，建立失地农民安置、失业和基本生活保障的长效机制。工业化、城镇化不能促进为代价的成本，农民利益，让失地农民也共享改革开放的成果。因此，对失地农民安置到公平补偿，即项目，数量应该能够确保失业的农民在生产、生活、教育等的必要支出，不仅要保持原来的水平，但也有更多的安全。1完善征地补偿和被征地农民基本生活保障办法一个是建议提高土地补偿标准。第二个是进一步提高土地安置补助费。三是改变“土地在保护“失地农民安置方式，但是应该将所有的土地补偿费和安置补助费失地农民失业保障基金和再就业，风险资本。摘要失地农民基本生活保障基金应该主要来自政府的土地出让金和土地单位提供资金。2创新土地征收安置模式允许采取“留用地”方式，将计划明确的建设用地范围内的某个区域建设用地的安排，集体经济组织，用于发展和加强我们的经济。苏南部分在经济开发区或工业园区，规划“创业园”或“联合工业园区”、建设标准厂房，集住宿地板、贸易市场、社区超市财产设施，和分享形式的资产，量化集体经济组织和农民，这是更多的土地征用，失地农民村，实现长期效益的保障机制。3加土地流转农民技能培训，不断提高农民就业水平土地流转的前提条件之一是实现劳动力的顺利转移。但是，由于文化水平较低、缺乏劳动技能、年龄偏大等因素影响，土地流转农民就业困难，从业的劳动岗位差。因此，对于土地流转后的农民工，我们首先要做的是提高他们的就业技能。要加大对农民工的培训力度，使他们能够拥有现代生产所需要的上岗条件。如浙江绍兴在这方面有经验可参考：学校出菜单，企业下订单，政府来买单，为土地流转农民就业走出一条新路。同时，要优先安排。对于土地流转后的农民工，政府有关部门要加强引导和指导，优先安排他们上岗，解除这些农民失地后的后顾之忧，切实提高土地流转的速度，加快现代农业的发展。

建立确保农民权益的土地流转机制1坚持平等协商、自愿的原则土地流转的主体是农户，土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上。在承包期内，农民承包土地有自由使用、使用权和循环的权利，有权自主决定是否承包土地流转和形式的循环。这是一个农夫有长期和保证土地使用权的具体体现。任何组织和个人不得强迫农户流转土地，也不得阻碍农户依法流转土地。由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”，不符合家庭承包经营制度，应予制止。2坚持土地有偿流转强调农户承包土地的物权性质与维护农户承包土地的经营权，并不影响土地流转和农业的规模经营。关键是要采取经济办法，实行承包地的有偿流转。农户的土地收益包括承包土地直接经营的收益，也包括流转土地的收益。土地使用权的流转应当是有偿的。土地流转的转包费、转让费和租金等，应由农户与受让方或承租方协商确定，流转的收益应归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。3强化合同管理农村土地承包管理为中心的农民权益保障工作，严格按照农村土地承包相关政策和法规和相关的业务需求，认真落实监管职能，不断完善管理机制。包括改善土地合同文件管理，做好土地流转合同审核审计，做好土地转让基金专户管理。

2012年，我们将在镇党委、政府的领导下，锐意进取、扎实工作，为财政发展做好我们的本职工作。

一、总体要求

以科学发展为指导，全面贯彻落实上级财政工作会议精神，全力保运转、保发展、保稳定；加大税收征管力度，提高财政收入质量；调整和优化支出结构，完善部门预算管理改革；认真落实惠民政策，强化优质服务，促进全镇经济社会全面和谐发展。

二、目标任务

2012年，实现财政总收入2806万元，比上年年初预算数1720万元增加1086万元，增长38.7%，分部门收入：

国税1400万元，地税1406万元；其中：地方一般预算收入1505万元，比上年年初预算数567万元增加938万元，增长62.33%。预算财政总支出723.46万元，比上年实际支出855.74万元减少132.28万元，下降18.28%。

稳定和完善土地承包责任制，是党的农村政策的根本体现，是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的基础。在稳定土地家庭承包经营的基础上，允许土地使用权合理流转，是农业发展的客观要求，也符合党的一贯政策。如何在坚持土地家庭承包经营的基础上，通过土地使用权流转，实现土地资源合理优化配置，这是一个亟待探索解决的问题。

一、ww县土地使用权流转现状

元谋县地处金沙江干热河谷地带，国土面积2021.46平方公里，全县辖79个村（居）民委员会，总人口206528人，其中农业人口185884人，是一个典型的农业县。全县共有耕地面积198375亩，其中，水田97800亩，旱地100575亩；有可供开发的“四荒”(荒山、荒地、荒沟、荒滩)面积1607300亩。到2003年底，全县参与土地使用权流转的农户数达2162户，面积达77116亩，其中，耕地流转面积有4125亩，占全县耕地总面积的2.1%；“四荒”流转面积达72991亩，占“四荒”总面积的4.5%。

二、土地使用权流转的主要形式和期限

（一）无偿转让。是指土地承包户转让土地使用权不收任何补偿，只是要求受让方承担承包土地合同中规定的应尽义务。这种土地流转一般在亲朋好友间进行。一些原承包户季节性或长年在外经商或打工，但仍舍不得丢掉土地，不愿放弃土地的承包权。对自己土地进行流转的目的，主要是为了守住承包田（地）。这种流转方式在全县土地使用权流转中所占比例较小。

（二）有偿转包。指土地受让方除承担承包合同中规定的应尽义务外，还要给出让方一定数额的实物（粮食）补偿或经济补偿，出让方不负责任何生产费用，补偿数量由双方协商确定。以这种方式流转的土地在全县约有13125亩，占全县土地总流转面积的17%。

上半年，在市委、市政府的正确领导下，在省市各级主管部门的精心指导下，我们农经中心认真贯彻党的大和届中、中全会精神，全面学习中央一号文件和省市农村工作会议精神，深入贯彻科学发展观，着力落实年初工作意见，现将这半年来的工作总结如下：

一、稳定中求推进

上半年，农经管理中心所负责的农村财务、土地合同管理与流转、农民专业合作社、农民负担、农经统计等各项主要工作取得了显著成效，主要任务指标已达到了预期目标。

（一）进一步加强了农村财务监管。

一是认真开展阳光农廉公开监管服务体系建设。我们通过与市农廉办共同努力、密切配合，投资1800万元，在全市13个县（市、区）、153个乡（镇）建立了阳光农廉服务中心（大厅），同时建立了“农廉公开监管和农经信息网”，初步形成了市、县、乡、村四级联网的农廉公开监管和农村经营管理信息化网络体系，实现阳光农廉网络公开监管全覆盖。

二是完善农村会计服务中心运行机制。全市153个乡镇全部建立了农村会计服务中心，并配备了电脑、打印机、电子触摸屏等硬件设施及会计委托软件，全市3186个村实现了会计委托。

2010年上半年，在市委、市政府的正确领导下，在省市各级主管部门的精心指导下，我们农经中心认真贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神，创先争优，全面学习中央一号文件和省市农村工作会议精神，深入贯彻科学发展观，着力落实年初工作意见，现将这半年来的工作总结如下：

一、稳定中求推进

上半年，农经管理中心所负责的农村财务、土地合同管理与流转、农民专业合作社、农民负担、农经统计等各项主要工作取得了显著成效，主要任务指标已达到了预期目标。

(一)进一步加强了农村财务监管。

一是认真开展阳光农廉公开监管服务体系建设。我们通过与市农廉办共同努力、密切配合，投资1800万元，在全市13个县(市、区)、153个乡(镇)建立了阳光农廉服务中心(大厅)，同时建立了“农廉公开监管和农经信息网”，初步形成了市、县、乡、村四级联网的农廉公开监管和农村经营管理信息化网络体系，实现阳光农廉网络公开监管全覆盖。二是完善农村会计服务中心运行机制。全市153个乡镇全部建立了农村会计服务中心，并配备了电脑、打印机、电子触摸屏等硬件设施及会计委托软件，全市3186个村实现了会计委托。三是加强审计监督，妥善解决农村财务管理中的突出问题。针对全市审计进展不平衡、个别县审计工作不力的问题，指导全市第六轮的第一年普审工作，并认真接待群众来信来访，直接督办查处了4起农村财务案件，全部查处解决。

(二)健全了农村土地流转服务体系。

上半年，在市委、市政府的正确领导下，在省市各级主管部门的精心指导下，我们农经中心认真贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神，全面学习中央一号文件和省市农村工作会议精神，深入贯彻科学发展观，着力落实年初工作意见，现将这半年来的工作总结如下：

一、稳定中求推进

上半年，农经管理中心所负责的农村财务、土地合同管理与流转、农民专业合作社、农民负担、农经统计等各项主要工作取得了显著成效，主要任务指标已达到了预期目标。

（一）进一步加强了农村财务监管。

一是认真开展阳光农廉公开监管服务体系建设。我们通过与市农廉办共同努力、密切配合，投资1800万元，在全市13个县（市、区）、153个乡（镇）建立了阳光农廉服务中心（大厅），同时建立了“农廉公开监管和农经信息网”，初步形成了市、县、乡、村四级联网的农廉公开监管和农村经营管理信息化网络体系，实现阳光农廉网络公开监管全覆盖。二是完善农村会计服务中心运行机制。全市153个乡镇全部建立了农村会计服务中心，并配备了电脑、打印机、电子触摸屏等硬件设施及会计委托软件，全市3186个村实现了会计委托。三是加强审计监督，妥善解决农村财务管理中的突出问题。针对全市审计进展不平衡、个别县审计工作不力的问题，指导全市第六轮的第一年普审工作，并认真接待群众来信来访，直接督办查处了4起农村财务案件，全部查处解决。

（二）健全了农村土地流转服务体系。

我国作为一个农业大国，“农业、农村、农民”三农问题一直是党中央、国务院关注的重点。而作为农民的生存之本——土地，往往是纠纷经常产生的根源。这一问题一直困扰着农民，土地纠纷源于何处，土地纠纷该如何合理解决，本文通过对土地问题的调查和反思，提出几点粗浅意见。

从2002年上访群众向海南省信访部门反映的情况来看，涉及农村土地矛盾和问题的内容占群众上访内容总量的40％左右，在我院近年来审理的民事案件中，涉及农村土地纠纷的案件也占有很大的比重。具体讲，主要有以下几个方面的内容：

第一，土地权属不清。农村在推行联产承包责任制时，大都实行“包田不包坡”的做法，致使荒地、坡地争议较多；前，有些场社体制改革，有些退场不退地，留下了纠纷隐患；而部分乡镇一直沿袭“谁有土地谁耕、谁承包”的做法，造成了农民争占“祖宗田”，“祖宗地”现象突出；村集体与村集体之间也存在着相邻地段土地的归属问题的争夺。

第二，农村依法用地观念差，越权发包的情况突出。农民依法用地的观念比较薄弱，农民不按国家的规定合理使用土地，而是任凭自己的意愿违反有关规定使用土地，给邻地的使用权造成侵害，由此引起纠纷。再者，有的乡镇干部及村委会基层干部对集体土地的开发使用缺乏科学规划，土地用途管制制度不落实执行，村委会或村民小组自作主张越权越级向外发包土地，而依据《国土法》和《村民委员会法》规定，村社出让、租赁土地不通过村民讨论，没有得到三分之二村民同意，村委会不得违反民主设定原则同外签订合同，而村委会或村民小组的法制观念薄弱，基本上不依法行使权利，这是产生土地纠纷原因之一；有的基层干部以牺牲农民的承包地为手段，严重违背土地操作程序，隐瞒实情，去成全土地承包商的利益，因此引起土地纠纷。

第三，“开发热”留下隐患。在前些年的“开发热”中，一些地方为了多招商，急开发，对外来公司转让、租赁、转包土地面积过大，承包期过长，农民参与程度小，地价又低，农民感到吃亏，成为引发纠纷的导火线。

第四，开采钛矿、挖塘养虾、外包林地，给生态造成破坏，环境被污染，农民反映强烈，要求收回土地，却得不到解决。海南有些地方钛矿资源丰富，但钛矿开采之后原尚可利用的有效土地失去了先前之功效，加上有些土地被承包挖塘养虾，破坏生态平衡，农民要求中止合同，收回土地，发挥土地的正常功效，但有些地方对此类问题迟迟不解决，或得不到合理解决。

**年上半年，我中心切实按照年初确定的工作思路，在镇党委、镇政府的正确领导下，在县委农工办的直接指导下，全体同志齐心协力，自我加压，负重奋进，扎实工作，在深化农村改革和农村工作的协调督导、农民负担监控、财务管理、合同管理、参谋决策方面取得了一定的成绩。具体表现在以下几个方面：

一、紧扣发展主题，参谋助手作用进一步发挥。

1、参与决策。我中心年初对涉及农村工作全局的问题，直接参与调查研究，制定方案。我们为党委、政府先后起草了关于农村三费征收实施意见，集体资产管理，化解村级债务的措施，村组干部工作目标考核，农民负担监控，农村财务管理等方面的文件，为全镇“经济倍增、环境倍优”，拟定了可行方案，发挥了参谋助手的作用。

2、尽力服务。年初按照县委文件精神，据实分解一事一议筹资筹劳任务，为深化全镇农村税费改革，保证镇村两级机构正常运转，维护农民合法权益，保持农村社会稳定奠定了基础。积极筹办镇每年一次的三级干部总结表彰会议，对照有关文件，收集各方资料，编制奖励方案，为党委、政府召开表彰会议做好一切准备工作，为调动全镇广大干部群众发展经济积极性起到了一定的促进作用。

二、紧扣发展主题，农村财务管理进一步强化。

为巩固和发展去年化解村级债务的成果，保护和壮大集体经济，今年初，我中心根据党委、政府的要求，深入调查研究，针对村级集体经济的实际状况，多管齐下，努力增加村级集体收入，强化管理，严格控制村级费用支出。一抓收支台帐的建立。年初指导各村（居）编制村级收支预算方案，方案审定后，要求各村（居）严格按预算执行使用，每月按时登记收支台帐，每个季度公布一次收支结果，原创：对照预算查原因。二抓报帐制度的执行。每月5日，各村（居）把上月收支票据送农经中心审核，经审核同意后入帐，特别对费用报支，严格了审批程序及限额控制。村级取消高利息借贷，所有借款利息一律按银行同等贷款利率标准执行，不计复息，实行先付本后付息，仅这一项我镇今年以来已降低支出20多万元。三抓集体资金“村有镇管”制度的落实。我中心侧重管理好各村（居）的经济、副业等项目发包收入的资金管理，村级资金实行所有权不变，镇、村双向监督，保证了集体资金不流失。四抓村务公开制度的落实。定期民主理财，定期公布上墙，实行村务阳光操作。五是抓重点村（居）的监控。&&&&既是资源大村，又是债务大村、矛盾大村。该村年初债务达666万元，今年我中心抓住该村7600亩副业田全部到期的契机，协调镇工作班子进驻该村达两个多月，逐步钝化该村矛盾，顺利实现副业田发包工作，收取承包金480万元，收回陈欠款220万元，偿还了债务550万元，一举摘得了县财务管理重点村的帽子*****是债务大村，历来财务管理混乱，今年来我中心对该村2001年并村以来的财务进行了全面审计，目前，该项工作正在进行中。上半年，我中心对全镇11个村（居）财务进行了回头看、重点看，特别是债务大村、新增债务村进行了重点解剖，及时向镇党委、政府汇了报村级财务情况动态。