租赁权范文10篇

内容摘要：租赁权作为一种债权，上溯至二十世纪止，其仅具有使用、收益的权利。随着社会经济的发展，租赁权被赋予了新的生机——其具有了损害赔偿请求权和妨害排除请求权，这使得租赁权具有了物权化的概念。本文作者从租赁权的历史演变着手，深入分析了租赁权作为一种债权，在经济形势的驱动下，具有了对抗第三人的效力。由此所引出了对租赁权性质的探讨、适用及债权物权化在实际生活中的体现，说明租赁权的债权性质已在悄然发生着变化。作为债权与物权相互关系的一隅，租赁权的性质转变体现了，在近现代经济市场中，物权及债权在整个经济社会中所扮演的角色。本文从租赁权物权化的切入点着手，意在探讨渐渐浮出水面的债权物权化优越性问题，诣在说明深层次的法律产生机理。

关键词：租赁权物权化债权

《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一规定的立法原则是买卖不破除租赁：而立法宗旨即为租赁权的物权化，也即我们通常所说的“债权的物权化”。

一、租赁权的历史演变

租赁指当事人约定一方以物租于他人使用收益，他方支付租金之契约。德国将租赁分为使用租赁和用益租赁，日本将其称为赁贷借。我国民法将其称为租赁。租赁作为一种契约，一种债权债务关系，在早期的民法上，承租人只具有向出租人本人主张对租赁物的使用、收益的权利。罗马法对于租赁契约的效力这样阐述：“在物的租赁中，承租人只是持有物，换言之，他完全依赖于出租人，仅仅取得针对出租人的债权。”即承租人不能直接针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违反让其平安无扰地享用物时，也同样如此。承租人不能针对买受人要求得到保护(买受人可以得到权利)，他只能针对出租人提起有关的诉讼。出租人通常应当在买卖契约中要求买受人尊重租赁人对物的租用，但是，如果买受人违背这一条款，却只能针对出租人提起诉讼。这种情况曾经被扼要地表述在中世纪的以下谚语中：“买卖使租赁终断。”

承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益，租赁权不能对抗第三人，这种权利配置反映了重视所有权，相对轻视使用、收益权的观念。该种观念的产生是由社会经济发展状况所决定的。在古代世界，买受人和出卖人通常在经济上是平等的，但对于出租人和承租人之间则可能恰恰并不如此。例如在农业承租中这种不平等的表现更加没明显：农业承租人通常是小农，而出租者通常则是奴隶主或地主，贫富程度的两极分化及压迫制度使二者之间不平等的讨价还价的地位愈加强化。但是法学家并不是社会的改革者，他们只知道保守现状，从而也为维护自身的利益。由此，相对轻视使用、收益权可见一斑。可以这样说，古代的租赁制度缺乏彻底性。由于所有权的优越性，承租人地位甚为脆弱，约第一次世界大战时各国多制定特别法，以补充民法之不足。虽然各国对特别法的规定不大相同，但大体上均在强化承租人的地位。主要体现在租赁权的对抗力上。租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让人租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同。租赁权作为一种债权，其逐渐向物权发展的立法趋势，现已为许多国家所采纳。

第一条为推进土地有偿使用制度改革，进一步培育和规范土地市场，适应我县经济发展的需要，根据等有关法律、法规及政策的规定，结合本县实际情况，制定本办法。

第二条国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

第三条凡本县范围内未办理土地出让手续以划拨方式取得土地使用权的单位和个人，具有以下情形之一者，应当缴纳土地年租金：

（一）以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物出租进行经营的；

（二）改变划拨土地的批准用途与性质，以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物由本单位进行经营的；

（三）在划拨土地的地下建筑物内进行经营的；

推行国有土地使用权租赁制是深化土地使用制度改革的重大举措，也是现有条件下全面实施土地有偿使用制度的重要步骤。国家有关法律法规明确规定：实行土地批租制时，土地使用者可对土地使用权进行出租、转让、抵押和赠与等。这表明土地使用者拥有的土地使用权具有物权的性质。而对由土地租赁制界定的土地使用权的性质及其拥有的处分权的范围等问题，学术界和实业界的认识不一。有人认为它属于物权；有人则认为它属于债权；还有人认为，这种土地租赁权虽然属于债权但具有“债权物权化”的特征，因而拥有部分处分权。对此，各地区的实际做法也不相同。有的地区规定土地租赁制下的土地使用权与土地批租制下获得的土地使用权享有同样的处分权，有的地区则规定只有土地批租权拥有相对自由的处分权，通过租赁方式获得的土地使用权必须要经过特殊程序的认可后才能进行转租、抵押等。

针对土地租赁权的性质究竟是物权还是债权的争论，目前尚无定论。在与之息息相关的物权法没有颁布之前，笔者在分析物权和债权的区别的基础上，对土地租赁权的权属性质进行探讨。

一、物权与债权的区别

物权和债权是相互对应的两种民事权利。在市场经济条件下，人和财产的结合表现为物权。当财产进入流通领域之后，在不同主体之间的交换则体现为债权。主体享有物权是交换的前提，交换过程中则表现为债权，交换的结果往往导致物权的让渡和移转。在商品交换中，所有权的权能也可以依据交换原则与所有权发生分离。

物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系。这二者之间的主要区别是：

（1）物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。作为绝对权和对世权，物权的权利主体是特定的，其他任何人都负有不得非法干涉和侵害权利人所享有的物权的义务。而债权只是发生在债权人和债务人之间的关系，债权的主体是特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，因此，债权又被称为对人权。所以物权的设立、移转必须要公示，而债权则只是在当事人之间发生效力的权利，具有不公开性。

甲方（委托方）：

乙方（受托方）：

甲方于年月日将其房屋委托乙方进行出租及管理。为进一步明确对甲方所属产权房屋及相关设施设备的租赁范围和日常管理的内容，经甲乙双方友好协商，现明确甲方房屋租赁授权委托的具体事项如下：

一、委托事项

甲方授权乙方全权行使以下房屋的出租和经营管理权力。

二、房屋基本情况

摘要：2018年底财政部颁发了新的租赁准则，对承租人不再区分经营租赁、融资租赁，这一变化对企业影响很大。本文从承租人角度出发，对比新旧准则的主要变化，分析了新准则实施后资产负债的会计核算处理方式，以及这些变化可能对企业产生的影响，

关键词：新租赁准则；新租赁准则

对企业的影响2018年12月13日，财政部了修订《企业会计准则第21号——租赁》的通知。新租赁准则有效的借鉴国际准则，同时又考虑到了我国的实际情况，与国际新租赁准则基本趋同，下面我们来对比分析一下新旧准则的变化及其影响。原租赁准则规定在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。对于承租人而言，融资租赁需确认资产的入账价值，以及确认租金的长期应付款，其差额作为未确认融资费用，即资产负债表中的固定资产有所增加；而出租人将出租的资产剔除出固定资产，作为应收款项管理。

原租赁准则中，不论承租人、出租人，融资租赁都将引起资产的变动，承租人资产增加，出租人资产减少，但经营租赁只会引起损益的变动。融资租赁、经营租赁的区分导致承租人财务报表未全面反映因租赁交易取得的权利和承担的义务，也为实务中构建特定类型租赁交易提供了机会，降低了财务报表的可比性。新租赁准则中对于租赁的识别不再按融资租赁、经营租赁区分，将租赁定义为“在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同”，主要通过合同来识别是否是租赁行为，并说明“如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁”。即合同中一方是否有在一定期间内控制资产使用的权利，并为了拥有控制资产的权利而支付对价；资产使用者是否有权在使用期间内获得经济收益，并有权在使用期间控制资产。新租赁准则在会计处理上引入了“使用权资产”这一新资产类别，规定承租人要确认使用权资产，同时确认租赁负债。

即在资产负债表上，承租人要列示使用权资产，并在负债中包含租赁费用。承租人应当参照固定资产计提折旧的规定计提使用权资产的折旧，同时按照一定的利率计算租赁付款额的利息费用，两项均计入当期损益。这样处理使承租人的折旧费、财务费用都有所增加，对租入资产产生的实际效益核算更合理。新准则对于租赁期不超过12个月的租赁行为，以及租入资产在全新时价值较低的，建议不确认使用权资产和租赁负债，将租金计入成本即可。新租赁准则取消了承租人关于融资租赁与经营租赁的分类，要求承租人对所有租赁（短期租赁和低价值资产租赁除外）确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用，该变化对于承租人的影响很大。

原租赁准则中经营租赁的好处是可以放大财务杠杆，帮助承租人取得租赁物的使用权及其收益，但在一定程度上使承租人的财务报表变得不够直观、明确，承租人容易对盈利进行操作。新租赁准则实行后，承租人按核算要求同时确认使用权资产和租赁负债，因资产通常大于负债，导致承租人的资产负债率提高，这样承租人显得资产多了，负债更重了。不单是资产负债表发生变化，损益表也有变化，租赁成本还要考虑折旧及利息，且由于存在利息的原因，整个租赁期的租赁费呈前高后低的趋势。另外，由于租赁资产要作为使用权资产入表，总资产增加了，评价经营能力的总资产周转率也会下降。财务指标的下降会导致承租人融资能力下降、融资成本上升，进而导致企业利用租赁来提高自己融资能力、降低运营成本的空间被挤压。因而，新租赁准则可能会使承租人使用融资租赁工具的积极性产生变化，更多的承租人将考虑用购买替代租赁。

本文作者：张立坤徐野工作单位：哈尔滨工程大学人文学院

众所周知，租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用（租金）。现今，不断发展的租赁活动市场扩展了人们经济活动的范围，成为完善市场经济的一个重要组成部分。租赁人和承租人之间在经济地位上向来不平等。在房屋租赁合同的签订中，当事人之间的权利义务也就存在不平衡，以致租赁合同中的不平等条款的存在。我国在1998年之前对房屋租赁制度及法律法规，施行的都是实物性住房分配制度。

1998年之后进行了货币性住房分配改革，才产生了我国的房屋租赁行业。我国的房屋租赁市场一直受到传统福利租赁制度的影响。为了应对现今的社会需求，房屋租赁市场的发展需要有新的法律制度来促进其发展。目前我国颁布的关于房屋租赁的法律有两部：1995颁布的《城市房屋租赁管理条例》以及1999年颁布的《合同法》分则中关于租赁合同的部分，司法解释一条，即2009年7月30日最高人民法院的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。国内学者对房屋租赁制度的研究集中在租赁权的性质、房屋租赁合同的设计、转租制度和房屋租赁管理制度这几方面。刘言浩先生提到：“承租人对租赁物的使用收益权利是承租人直接支配其标的物并享受其利益的排他性权利，无须出租人行为即可行使。不动产租赁权之本体，和地上权、土地使用权一样，为对物的支配权，即物权，而非请求权。龙翼飞主编的《新编合同法》中，将租赁权的性质分为债权说、物权说以及租赁权之物权化说等三种观点。江帆、孙鹏主编的《交易安全与中国民商法》中提出：“买卖不破租赁”使租赁关系不因租赁物的买卖、转让而受影响，使得承租人能够对租赁物进行持续、合理、充分的利用，以发挥财产的最大功用和社会效益，同时已存在的租赁关系完全直接地适用于租赁物新所有人，免去了就该物另行订立租赁合同所花费的成本，避免了资源浪费。

我国《合同法》第229条也规定“:租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此内容被认为是“买卖不破租赁”在我国合同法上的正式确立。对于承租人的有优先购买权制度，房绍坤、郭明瑞认为承租人的优先购买权属于形成权，因为承租人在具备了法律规定条件的情况下，只须自己一方的意思表示，即可形成与出租人（出卖人）之间的买卖关系，而无须征得出租人（出卖人）的同意，当然，如果将“同等条件”视为条件，则以将优先购买权看成一种附条件的形成权。因此，在出租人未遵守租赁契约的情况下，承租人并不能拒绝支付租金，而是到法院寻求除出租人违约之后的赔偿损失的其它救济方式。在美国，房屋租赁法律制度的发展已经有几百年的历史。19世纪早期，城市人口迅速扩张，住宅渐渐供不应求，为了解决这个矛盾，租赁住宅数量不断增加，填补了城市发展和扩张带来的不足。在这种背景下，租赁法案第一次改革开始。法院再次采用了平静受益权协议，承租人开始享有救济权。即使租赁协议中没有包含平静受益权条款，法院也可以据此推定租赁协议默示包括这个条款。

在解释此条款时，法院认为，如果出租人作出相当于收回房屋使用权或者类似的行为，那么就侵害了承租人的平静受益权，这就构成推定驱逐，承租人据此获得救济。其房屋租赁制度以出租人的义务和承租人的救济展开，在出租人未遵守租赁契约的情况下，承租人并不能拒绝支付租金，而是到法院寻求除出租人违约之后的赔偿损失的其它救济方式。例如：适住性担保义务、预期违约制度和房屋保证金制度。拉伦茨也认为：“尽管租赁权的债权性法律地位得到强化，受到了类似物权的保护，但其仍不是物权，拉伦茨称其为相对的支配权，债权性的支配权。可见，大陆法系国家多采用债权说的说法。相对我国的租赁制度来说，有诸多地方值得借鉴。针对两国法律中对转让和转租制度的不同原因，从法律、社会、文化等多方面找出我国房屋租赁制度存在问题的根源，规范我国房屋租赁合同，用法律技术的手段缩小出租人和承租人之间的权利地位差距，维护出租人和承租人之间的利益平衡。在美国的租赁法中，有“买卖不破租赁”的规定，但无承租人优先购买权的相关规定。对于承租人有限购买权制度：英美法系国家的优先购买权制度，主要体现在公司法的规定中，其先买权制度主要是指公司股东转让股份时，其他股东的享有优先购买权。承租人可以通过几种方式寻求救济，首先在承租违约的情况下有权请求赔偿损失；其次在被推定驱逐情况下，有权终止租约；第三，可以通过租金以反应租赁不动产的真实价值，最后维修租赁房屋时有权在下期租金中进行抵消。

因此，总结美国所有司法管辖权范围内的出租人义务和承租人救济规则，针对两国法律中对转让和转租制度的不同原因，从法律、社会、文化等多方面找出我国房屋租赁制度存在问题的根源，规范我国房屋租赁合同，用法律技术的手段缩小出租人和承租人之间的地位差距，维持出租人和承租人之间的利益平衡。对于完善现行租赁制度，规范现行房屋租赁市场，平衡当事人之间的利益有一定的意义。

一、新租赁准则修订的背景

(一)租赁资产游离于表外，与基本准则冲突。无论是融资租赁还是经营租赁都符合基本准则中资产的定义：过去交易+控制+预期带来经济利益。承租人租金承诺符合基本准则中负债的定义：过去交易+预期经济利益流出+支付租赁款的现实义务。对于融资租赁，表中确认租入资产和相关负债；对于经营租赁，表中不确认资产和负债，仅在租金支付时，列入当期成本费用科目，使租赁资产游离于表外，与基本准则相冲突。(二)容易人为调节，降低报表可比性。企业经营者出于经营考核压力或其他经营目的，往往容易对租赁进行人为调节，为了提高资产回报率、提高EVA指标值，降低资产负债率，提高企业信用评级，规避投资不足，拓展表外融资渠道等，进行资产轻量化安排，将资产售后回租，或直接进行租赁经营等，使会计信息不对称，对财务报表使用者而言，大大降低了报表可比性。(三)实现与国际会计准则全面趋同。国际租赁准则核心变化就是承租人不用再对融资租赁与经营租赁进行复杂的判断分类，而是统一对所有租赁(简化的短期租赁、低价值租赁仍按原经营租赁方式处理)确认使用权资产和租赁负债，并相应确认折旧和利息费用。为进一步规范租赁业务列报，提高会计信息质量，在经济全球化大背景下，时刻保持与国际接轨，财政部修订了新租赁准则。

二、新租赁准则核心变化内容

(一)重新定义租赁，新增租赁的识别、分拆和合并内容。新租赁准则重新将租赁定义为同时满足三个条件的合同：即一定时间段内，让渡资产使用权，获取相应对价。如果一项合同中，有明确的可识别资产，在让渡资产使用权期间内，使用人能够主导资产的使用，并能从中获取所产生的几乎全部经济利益，则该合同称为包含租赁，否则为不包含租赁。当一项合同中包含租赁和非租赁同时并存时，要进行拆分，适用不同会计处理；当两份或多份合同基于相同商业目的，构成一揽子交易，或某项合同的对价取决于其他合同的履行，多项合同构成单独租赁的，应将两项或多项合同进行合并会计处理。(二)承租人会计处理由双重模型变更为单一模型。承租人租入资产，除短期租赁和低价值租赁外，租赁资产均记入资产负债表内，与旧准则下的融资租赁会计处理类似。即会计处理由融资或经营租赁双重处理模型，变更为单一的标的资产使用权模型。(三)改进了出租人租赁分类原则。新租赁准则中，出租人对租赁的分类依然分为融资租赁和经营租赁，租赁的分类虽然没有变化，但新租赁准则有关融资租赁与经营租赁分类的规定更原则化，“一项租赁属于融资租赁还是经营租赁取决于交易的实质，而不是合同的形式”，在原租赁准则中融资租赁的五项判断原则的基础上，又增加了其他判断情形，包括撤销租赁损失承担，公允价值波动利得或损失归属，低价续租等三项与承租人有关的判断原则。(四)完善列示和信息披露要求，为报表使用者提供更多有用信息。承租人信息披露要求及变化：资产负债表中，使用权资产和租赁负债单独列报；利润表中，租赁资产折旧与租赁负债利息分开列报；现金流量表中，偿还租赁负债和利息在筹资活动列报，短期、低值租赁在经营活动列报；承租人附注中包括租赁资产折旧、利息费用、转租收入、租赁相关总现金支出、租赁资产增加、售后回租利得和损失等一些定性定量的信息。出租人附注信息披露除了在融资租赁中做了调整，还增加了经营租赁有关的信息披露，使披露信息更加细化和完善，报表使用者能够更全面地获得所需要的信息。

三、新租赁准则对承租人的影响

新租赁准则核算举例：假设承租人与出租人签订4年的设备租赁合同，年租金20万元，已知租赁内含利率为8%，年金现值系数(P/A，8%，4)=3.3121，则相关报表影响结果如表1：承租人对新旧租赁准则账务处理的变化对比：(见表2)(一)对资产负债表的影响。原租赁准则将租赁分为经营租赁和融资租赁，融资租赁需确认资产及相关负债，而经营租赁仅将租金列入相关的成本费用，相关的租赁资产和负责无需在资产负债表上列报，也被称为资产负债表外租赁。新租赁准则将能否控制资产使用权作为会计处理的逻辑起点，要求承租人在租赁开始日判断其与出租人签订的合同是否属于租赁合同或包含租赁，如果合同识别为租赁或包含租赁，均应按租赁准则的规定进行会计处理。新租赁准则对承租人来说，不再区分融资租赁和经营租赁，除短期租赁和低价值租赁外，所有识别的租赁合同，均应确认使用权资产和租赁负债，在资产负债表内进行列示。根据上述租赁举例，承租人租赁付款额现值为662420(200000*(P/A，8%，4))万元，期初在资产负债表内确认使用权资产及租赁负债各662420万元，以后年度按年限平均法将租赁的使用权资产在租赁期内计提折旧，按实际利率法确认财务费用(租赁负债利息)，并相应增加租赁负债(利息调整)，每年支付的租金逐步冲减租赁负债。资产负债表两端的资产和负债同时增加，将使资产负债率等指标随之提高，确认使用权资产，也会使承租人总资产周转率下降，租赁负债的列示，使公司权益乘数指标下降。(二)对利润表的影响。原租赁准则要求承租人将经营租赁的租金按照年限平均法或者更为系统合理的方法在租赁期内的各个会计期间计入相关成本或费用，费用通常不包括利息费用。而新租赁准则要求分别确认使用权资产的折旧费用与租赁负债有关的利息费用两部分，并要求利息费用在财务费用项目列示，这样经营租赁承租人的费用分摊方式，将由现行的年限平均法变为与融资租赁一致的“前高后低”模式，即在租赁期的前半段时间内的总费用(即资产折旧加上利息)要高于现行准则下年限平均法确认的经营租赁费用。因此，新租赁准则改变了经营租赁的性质，使其从表外融资变成了表内融资，按实际利率法确认融资的成本。根据核算举例可以看出，在新租赁准则中，使用权资产按年限平均法计提折旧，每年折旧额基本保持一致，而财务费用(租赁负债利息)按照实际利率法进行确认，随着每年租金的支付，租赁负债逐年减少，相应的财务费用(租赁负债利息)呈现出“前高后低”，因此承租人损益表中总成本也呈现出“前高后低”的特点，相应前期净利润指标会随之下降，这样导致经济增加值、净资产以及每股收益等指标也都会随之下降。前租赁阶段财务费用增加，也会使利息保障倍数指标下降。(三)对现金流量表的影响。新租赁准则并不会改变承租人因租赁而流出的现金总量，但会改变现金流量表中经营活动与筹资活动部分列示的现金流出量。原租赁准则下，公司支付的租金通常作为经营活动现金流出，而根据新租赁准则的规定，经营租赁也由表外融资变成了表内融资，所支付的经营租赁租金，其实质是由租赁负债本金和利息组成，也即由经营活动现金流变成了筹资活动现金流，从而导致筹资活动现金流出增多，经营活动现金流出减少，相应承租人的经营活动净现金流、自由现金流等指标会增加。(四)对会计和税务处理差异的影响。按照原租赁准则，经营租赁承租人的租金支出在支付时按权责发生制直接计入当期损益，并可据实在企业所得税税前扣除。根据企业所得税法相关规定，经营租赁的租金支出，在租赁期限内均匀扣除，这样会计和税法的处理完全一致，不存在税会处理差异。但新租赁准则执行后，经营租赁也要在资产负债表内确认使用权资产和租赁负债，分别计提折旧费用和确认利息费用，在损益表中列示，影响当期损益，然而现行税法是以实际租金付款额进行所得税前扣除，由此产生了税会差异，需要纳税人进行纳税调整。根据使用权资产折旧及财务费用“前高后低”实际情况，需按前期折旧及财务费用合计大于各期租金付款额、及适用所得税税率确认递延所得税资产，即：递延所得税资产=((当期使用权资产折旧+财务费用)-当期租金付款)*所得税税率，计算应交所得税时，上述两项之差，直接调增(减)当期应纳得税所额。由核算举例可以看出，企业每年支付租金20万元，但会计根据准则列支当期损益的金额前两年是高于20万元，后两年是低于20万元，就需要进行纳税调整，确认相关的递延所得税。

【摘要】案外人执行异议之诉制度确立以来，虽然在一定程度上为“执行难”的司法现象减轻了一些负担。但经过多年的司法实践也凸显出许多问题，如异议事由规定的模糊，各地法院理解与适用不一，造成司法局面的混乱。本文选取了案外人执行异议之诉方面的三个案例，通过对案例中法院裁判观点及裁判结论的对比，整理相关的争议焦点问题。对案外人提起异议之诉的事由、案外人租赁权在法院查封情形下的适用以及租赁权与抵押权冲突问题等方面进行研究，并结合有关学者的观点阐述了自己的观点。

【关键词】案外人执行异议之诉；异议事由；租赁权；查封

一、案例基本情况

（一）某银行和何某、肖某等金融借款合同纠纷执行一案。某银行和肖某、何某、郑某因金融借款合同纠纷诉至法院，福州中院判拍卖、变卖郑某名下房产，共得价款450万，某银行在其所得价款的限额内享有优先受偿权。在执行过程中，位于郑某名下的某公寓店面房产及土地使用权被法院查封。因本案争议房产的实际出资人郑某欠何某借款，双方曾在租赁合同中约定以租金抵债。案外人何某以租赁权受侵害为由向福州中院提出异议，但被中院驳回其异议；何某再向高院复议，但被高院驳回其复议申请；最高法院也维持了福建高院执行裁定，驳回何某申诉请求。法院认为：当被执行人的不动产被执行法院实际移交或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险，承租人在满足一定的情况下可以提出异议，阻止法院向受让人移交被执行人在租赁期内合法拥有的不动产，以保障其对租赁物支配、收益等权利。对于不涉及不动产移交风险时案外人是否可以以其拥有的实体权利提出异议阻止法院的强制执行，现行法律并无明文规定。如果查封措施本身并不触及不动产的交付，在之后的交付中，也没有产生风险，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。本案中，福州中院判决某银行对拍卖、变卖争议房产的450万拥有优先受偿权以及查封该房产的措施有理可循。因此，何某以查封之前已存在的租赁合同并对房产拥有占有、使用的权益的主张的成立与否，其以在先租赁权解除法院对争议房产的查封措施的诉讼请求不能予以支持。（二）A公司、B公司、C公司、D公司等执行一案。D公司和C公司于2012年1月13日发起成立A公司，并对某酒店进行经营管理，但在2011年9月13日，该酒店的房地产已经被某中院查封，况且A公司成立以及经营未征得抵押权人和钦州中院的同意。D公司所有的某酒店第1—24层房产及负一层地下室被某中院委托拍卖，并裁定将上述房地产过户给B公司。A公司不服，以其经营权益和承租权受到损害为由提出案外人异议，某中院的裁定不符合“买卖不破租赁”原则，但异议被中院裁定驳回。A公司不服以上裁定，连续向某高院、最高人民法院申请复议与申诉，其诉讼请求最终都被驳回。法院认为：本案中，D公司一直经营管理着某酒店。根据前文所述，本案中酒店的房产是先被执行法院查封之后才租赁给A公司，违反了法律规定。当时因某酒店正在被法院强制拍卖，出于维护酒店的正常经营的迫切需求，希望原经营者能配合法院的执行工作，所以某中院才通知A公司保留对酒店的经营。因此，A公司不能以租赁权对抗申请执行人，其主张不能成立。（三）青岛利群投资有限公司等申请监督一案。W银行与Z公司因借款合同纠纷向法院起诉，某中院最终判令Z公司向A银行偿还本金7000万元及利息。因Z公司未履行法院判决，W银行法院申请强制执行Z公司的房产并对其采取了查封措施，在经过法定评估程序之后，拍卖机构接受执行法院的委托后，对该不动产进行拍卖并了拍卖公告。案外人利群担保公司以该拍卖公告侵害其租赁权为由，诉请法院撤销该公告，但未得到法院的支持。在复议期间，以“买卖不破租赁”的原则为由，向省高院申请撤销中院的裁定，但H公司复议申请最终也被驳回。但最高人民法院支持了H公司的诉讼请求，以上两项裁定被撤销。法院认为：本案中，H公司的租赁权在先，W银行抵押权设立在后，故房屋的买受人应该坚持“买卖不破租”的原则，继续承担合同义务。与此同时，在执行中，应注意在先租赁权与房屋的优先购买权的冲突适用规定，即优先购买权和租赁权只能择一适用。否则会过度地保障了案外人利群担保公司的权益，对申请执行人W银行和被执行人Z公司的权益造成损害。

二、案例所反映的法律问题及争议焦点

（一）先租赁后查封能否排除法院的强制执行。根据《执行异议和复议规定》的规定，在案例一中，当中院执行移交郑某的不动产或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险时，承租人何某可以在一定条件下提出案外人执行异议，阻止法院向买受人移交该争议房产，以保护其对租赁物所享有合法权益，但当法院采取的强制措施没有任何风险的情况除外。案例一的焦点问题为本案中争议房产的查封措施是否应当被解除？如前所述，某银行在450万的限额内享有优先受偿权。中院采取查封措施并没有对房产产生实质性的影响，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。（二）先查封后租赁能否排除法院的强制执行。根据《查封扣押冻结规定》的相关条文规定，案例二的争议焦点是A公司的租赁权是否被法院的执行措施所损害？根据前文的案情简介可知，D公司、C公司发起成立A公司之前，该酒店的房产已经被中院查封，况且A公司成立等事项未经任何权利人的同意，所以以上公司的行为违反了法律的强制性规定。本案中A公司并不能以“买卖不破租赁”的原则为主张依据，也不能凭借租赁权为执行异议事由解除法院的查封措施。（三）案外人执行异议之诉中抵押权与租赁权的关系根据《物权法》的规定，如果标的物上的抵押权设立之前已经存在案外人的租赁权，权利人在行使抵押权时，依据“买卖不破租赁”原则，租赁权不被涤除。买受人也应一同受让该财产上的权力负担，与此同时，抵押权人的财产变现的所得权益将会因其权利瑕疵而受损。此外，关于判断两者权利设立先后的标准，应当以承租人对租赁物的现实占有、使用为依据。案例三中H公司开始经营义务的时间应根据以上为判断标准。如果抵押权先于租赁权的设立，抵押权成立的生效条件是必须对不动产办理抵押登记，这样才具有公示作用，当抵押人要处分该不动产时，必须征得抵押权人同意才能行使处分权。在执行阶段，当承租权与抵押权发生对抗时，即该争议房产需要被法院强制执行时，承租人的权益会因抵押权的实现而可能受损，但此时出租人应该承担自己权利瑕疵的责任，对承租人所遭受的损失进行损害赔偿。

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