住宅工程范文10篇

随着时代的发展和社会的进步，住宅产业的快速发展，人们对待住房需求、住宅质量要求越来越高。住宅工程质量通病不断凸显，加强住宅工程质量监管显得愈发重要。建设行政主管部门通过做好住宅工程质量监管，增强参建五方责任主体单位的质量意识和质量责任，不仅能够减少质量通病发生概率，而且能够有效保证住宅工程结构安全和使用功能，提高房屋住宅整体质量，保障广大人民群众生命财产安全，为居民提供一个安全、耐久、舒适的居住环境。为了住宅工程质量监管与质量通病防治工作有效实施，笔者结合多年住宅工程质量监管实际，浅析如何加强住宅工程质量监管与通病防治工作。

1住宅工程质量通病特点分析

住宅工程质量通病是指：住宅工程完工后易发生的、常见的、影响使用功能和外观质量的缺陷。工程质量的决定因素主要有“人、机、料、法、环”等，在施工过程中的每个环节、工序都可能产生质量隐患，有些质量问题影响是持续的，量变可引发质变。住宅工程常见的质量通病主要有：墙体开裂渗水、装饰层空鼓脱落、混凝土结构裂缝、厨房卫生间渗漏、门窗开启不灵及渗水、屋面开裂渗水等等，这些质量问题都会影响到住宅工程的使用寿命和业主的使用体验。由于其具有难治性、多发性的特点，其历来都是工程质量监管和治理的难点。部分问题不仅影响住宅工程的结构安全、使用寿命，还会影响居民使用体验和正常生活，引起业主不满和投诉，给社会造成了不良影响。

2政府主管部门如何加强住宅工程质量监管

2.1住宅工程质量监管现状及困难。（1）部分地区建设主管部门缺乏重视，影响住宅工程质量监管工作的有序进行，使得住宅工程质量通病防治难度不断加大。例如，在某住宅工程建设施工环节，由于政府部门缺乏有效监管，导致住宅工程整体质量较差，对居民的日后生活产生较大影响[1]。（2）鉴于目前建筑领域乱像，“三边工程”、未批先建较普遍，在未完善基本建设程序（如未办理用地、规划、质安监手续、施工许可等）情况下擅自盲目开工建设，使得监督机构质量监管服务工作较为被动。（3）部分住宅项目，过度重视工程进度和效益、重安全生产而轻质量，不遵循客观生产规律盲目赶工，故产生工程质量问题在所难免。施工进度需结合工程实际和施工组织设计合理确定，一经确定不得任意压缩工期。（4）施工企业自身管理水平不一，企业质量标准化、质量保证体系、质量责任追究制度对未建立健全，质量责任落实不力、不尽职履责，如项目经理、总监等履职不到位，现场管理人员配备不足、人员素质参差不齐等。作业人员长期凭经验施工，不注重新技术、新工艺、施工规范、图集等的学习，专业操作水平普遍不高，加之质量意识淡薄，往往不能及时发现、分析、解决问题，引发质量问题或事故。2.2进一步加强住宅工程质量监管力度。（1）严格落实五方主体责任制，强化各方工程质量责任。认真贯彻落实《建设工程质量管理条例》、《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》、《工程质量治理两年行动方案》、《工程质量安全提升行动方案》、《住宅工程质量常见问题专项治理行动方案》等法律法规、文件精神，围绕“落实主体责任”为重点，坚持企业管理与项目管理并重、企业责任与个人责任并重、质量行为与工程实体质量安全并重，着力构建工程质量提升长效机制，全面提升住宅工程质量水平。各级建设行政主管部门要把住宅工程质量通病防治作为住宅工程监管工作的重点，加强对建设、勘察、设计、施工、监理以及质量检测、施工图审查等有关单位执行工程质量管理法律法规、标准规范的监督检查，强化参建各方主体责任落实，要求参建各方须对施工过程的质量进行严格把控，将质量问题扼杀在萌芽状态。督促施工单位加强过程管理是重中之重，如严格按照图纸和施工规范施工，加强施工技术交底，加强各个工序、环节的检查、跟踪、验收，做好“三检”、成品保护等工作。另外要求设计单位做好图纸会审、设计交底等，监理单位严格按照“事前、事中、事后控制”原则加强监管，抓好原材进场验收关，做好见证取样、抽检、巡视、旁站、平行检验等，并及时组织关键工序、重点环节、分部工程验收。（2）重视监管人员素质提升，抓好住宅工程质量监管。工程质量监管人员要主动广泛学习，提升自身的专业知识和素养，进一步提高监管能力。为够保证监管工作有序进行，要结合自身丰富的专业技术知识、现场管理经验，根据施工图纸及项目实际，制定详细的《工程质量监督方案》，并应将住宅工程质量通病控制列入监督重点，并做好监督交底，关键工序、重点部位到场监督。通过抽查、巡查、专项检查等手段，及时发现和纠正质量常见问题和隐患，提前防范。（3）定期开展专项整治检查工作，加大责任追究力度。鼓励企业开展住宅工程质量整治活动，倡导项目积极创优，做好样板引路工作，认真落实质量标准化与分户验收等制度。可将专项整治落实情况列入工程评优考核指标，未开展专项整治的企业和住宅工程不得参加各类评优，并采取措施予以处罚，利用网络信息平台加大责任追究。（4）建立长效机制，推动专项整治工作常态化、长效化，巩固治理成果。另外，主管部门应加强对施工企业人员教育培训指导，企业也需要对施工作业人员进行良好的技能培训，让施工作业人员能够认真遵守各项施工规范进行施工，运用先进的机械设备，不断提升专业技能[2]。

3常见住宅工程质量通病原因分析以及防治的有效措施

1渗漏的主要部位及主要原因

1.1外墙渗漏的原因

1.1.1窗口渗漏①目前的外墙窗大多数是铝合金窗和塑钢窗，框架采用的材料厚度薄，刚度不够，加之搬运和安装时框体受撞产生变形，造成窗与墙体胶结界面产生应力集中现象，易发生温度变形裂缝，造成渗漏。②安装锚固铁脚间距过大，或锚固方法不正确，或锚固铁脚采用的材料厚度过薄，造成窗框松动。③窗框与墙体之间缝隙用水泥砂浆嵌缝，且堵塞不严密。

1.1.2外墙体有孔隙引起渗漏①砌体外墙灰缝饱满度不够，尤其是竖缝孔隙多。当外粉刷层开裂进水后渗入墙内，多孔砖墙体由于孔洞串联，渗漏后很难找到渗漏点。②外墙上脚手洞，浇筑混凝土时的对拉螺栓孔以及各种管道穿越外墙的洞口，没有堵塞严密。③外墙粉刷层开裂及分格缝处理不当，造成雨水渗入墙体，沿孔隙渗入室内。

1.2屋面渗漏原因

1.2.1设计考虑不周①对不同面积、不同坡度的排水设计过于简单，对排水面积、排水量及排水系统的设计考虑欠缺，缺少相应的处理方法。②缺少对于排水关键节点的细节设计，施工单位为施工便利随意选取关键节点做法，例如出屋面烟道部位、女儿墙根部、屋面保温层排气孔，出屋面门下口等。导致质量及工序控制无法统一，造成渗漏隐患。

1住宅建筑工程中常见的质量问题及其原因

1.1抗震构造柱断条或烂根构造柱应由施工单位严格按设计要求施工。因抗震构造柱底部残留物没彻底清除,或振捣不实，或构造柱节点处处理不当等原因，从而产生该现象。

1.2屋面渗漏屋面渗漏部位一般在山墙、檐口、接缝处等地方。屋面防水工程应由专业防水人员施工，施工中应严格按设计图纸及施工技术标准施工。但由于细部处理未按标准操作，施工技术有待提高等因素，造成屋面渗漏现象。如泛水高度不够，局部积水；人为无意识破坏防水层，或保温层的积水应气温上升，产生蒸气压力，导致卷材起鼓、起泡，直至破裂渗漏；或卷材在冷热变化中接头错动，产生渗漏。

1.3混凝土构件裂缝混凝土构件裂缝是一种常见的质量问题。如：混凝土表面水分蒸发快，收缩变形，由拉应力引起表面开裂，形成混凝土干缩裂缝。或吊装时由于吊点选择不当，或刚度较差的构件侧向时未加固，从而可能产生构件裂缝。翻转脱模时也应平稳操作，防止剧烈冲击和振动，避免产生裂缝。

1.4铝合金门窗质量低劣因选材低质廉价，片面追求低造价，偷工减料；或部分施工人员素质低，未达上岗要求；或加工制作工艺差，要求铝合金窗必须在固定厂房内，通过专业机械设备进行加工、组装、质检；或配件不齐全如窗扇数量不够，漏水孔位置、数量和大小不符合要求，毛条、胶条不到位，胶条转角处不断开、不粘胶，窗锁开关不灵活；或安装工艺不到位，应让有安装资质的单位施工，采用经管理部门认证、推荐使用的合格产品。设计单位必须根据住宅使用功能的要求，根据窗洞尺寸和形状，型材和窗型规格，制定出安装节点详图。

1.5通气孔堵塞施工中应严格按设计要求施工。避免施工中将杂物掉落烟道内，造成通气孔堵塞。烟道必须逐个检查把关。

1、前言深圳处南亚热带地区，紧靠海岸。深圳地区的高层建筑，每当雨水季节及热带风暴来临时，都程度不同或多或少的于建筑物的不同部位有渗水的影响，破坏建筑物的完整性及管道设备的完好性，给物业管理、专业维修带来了极大的麻烦，更给业主和住户带来物质和精神的巨大损失，也给施工单位的企业形象造成了一定的影响，为此，在施工过程中必须予以高度重视，分类明确易产生渗水的部位和施工薄弱环节，采取因地制宜的措施，检测落实，给住户有“居者有其屋，住者无漏忧”的完美答卷。作者根据参与施工的高层住宅实际情况和工程特点分四个部分对防渗漏技术措施进行初步探讨。2、工程概况梅林一村八区住宅48-50栋位于深圳市福田区，共三十二层，两层地下室，框架剪力墙结构。本工程抗渗防水的各种技术指标：2.1、总建筑面积共：85874.66M2，住户总计：672套；其中地下室车库、地下设备房：15966.00M2，顶板架空活动空间：1363.00M2。标准层面积880M2。2.2、住户总数；672套2.3、厨房总数：672套。其中穿墙洞口3360个。2.4、卫生间：744套其中穿墙、穿板洞口3720个。2.5、其它功能不同的空洞、穿屋面洞口、穿阳台管道洞口共：2430个。2.6、地下室落地高压电缆井：2个。2.7、潜污泵人防集水坑：26个。2.8、穿侧混凝土刚性管道：32个2.9、塔吊穿地下室楼板：35M22.10、外墙铝合金窗：4719个2.11、外墙混凝土体与砖墙接合处：1096处2.12、屋面：2500M2为了帮助工程监督、检测从业人员不断提高专业技术水平，3、外墙面抗渗防水技术措施深圳地区风压为70kg/M2，当降雨量超过10cm/h时，墙面构成整批水幕，水对墙面的净水压同样为70kg/M2，这是外墙渗漏最主要的外部原因。外墙防渗漏部位主要集中于混凝土墙体与砖墙交接部位、对拉螺杆孔洞、穿墙钢管孔洞、爬架预留孔洞。以及外墙配电箱薄弱部位。外墙防渗漏是一个系统工程，从主体施工阶段就必须采取措施，形成多点设防。3.1、主体施工阶段的重点控制措施A、保证混凝土结构的设计标号，钢筋的保护层厚度，混凝土配合比及坍落度满足设计及规范要求。施工中保证混凝土本身结构振捣密实，避免出现冷缝。对主体结构外墙的养护，均按时间挂麻带养护，确保混凝土表面无裂缝。B、不在外围竖向结构（如栏板）上留置施工缝。竖向结构施工前，必须将底部残渣清扫干净。C、在外墙混凝土结构上预留的孔洞，要求按施工组织设计留置，且要求外高内低，高差尽量大于10mm。3.2、外墙砖砌体控制措施A、外墙砌筑粘土砖分二次完成，砌筑至梁或底板时，砌体充分沉降后用斜砖楔紧，斜砖上下两端砂浆应饱满、密实。B、砖砌体要求双面勾缝，水平及竖上缝控制在15mm，不形成盲缝，隔断渗水通道。C、2-32层9轴构造柱做法及施工措施。各层构造柱位置的砖砌体留马牙槎，保证砖砌体与混凝土的咬合力。在浇注构造柱混凝土时，采用三道丁字螺栓加固，混凝土必须振捣密实。3.3、装修阶段控制措施A、外墙面装修做法外墙面釉面砖构造做法?找平层：12厚1:3水泥砂浆?底层：8厚1:3水泥砂浆?防水涂层：聚合物水泥基防水涂膜?粘贴层：聚合物水泥砂浆7厚?漆釉面砖：聚合物水泥砂浆勾缝外墙涂料做法?找平层：非增水性防水砂浆12厚?底层：非增水性防水砂浆8厚?防水涂层：聚合物水泥基防水涂膜10厚?外墙涂料：防水、通气、耐候B、在混凝土墙面与砖墙交界处（内外两侧加钉300mm宽、网眼10-12mm的钢丝网一道，沿缝居中，用@150mm射钉射紧。C、混凝土体墙面清洗干净后，用1：1：1水泥基聚合物砂浆（水泥、107胶、细砂）机械喷浆作为结合层。3.4、墙面抹灰是墙面防漏的关键工序，要通过对第一层砂浆的抹平、压实来实现切断抹灰层的毛细管，并通过砂浆中掺加适量的聚合物来提高砂浆的拒水、防渗、防漏性能。找平层及底层应做到接合平整，色泽一致，无明显接合缝隙。检查中如有空鼓、干缩裂缝、明显砂眼、干浆脱离等必须立即凿除，冲淋干净后用同标号砂浆补抹。完工并验收合格的底层面上做防水涂层，涂层要求平整干净，刷层均匀，光泽一致。釉面砖的粘贴，除块件应保证浸水满透，粘面平整不空鼓，不滑移，粘面紧密牢固外，重点是处理勾缝上，本工程采用聚合物水泥砂浆勾缝。面砖牢固后应处理纵横分格缝隙，二次填缝用0.5cm直径圆形抹缝工具来回拉至缝面满浆光滑，检查后，表面擦抹整洁，并及时清水养护。3.5、外砖墙内侧的配电箱、线盒安装时必须检查到位，凡墙体伤裂形成盲缝的，必须将伤裂的砖体拆除清洗干净，另外砌筑密实。对已安装的线盒、箱体、单向管路的空隙孔洞，必须用1：2水泥砂浆填塞捣实。严禁用碎砖、余渣填塞，大于200×200mm的孔洞要求用细石混凝土填堵，检查使用小棒敲击发出哑声，则撬开返工，另补密实。3.6、外墙面的爬架孔洞、对拉螺栓孔洞、临时用脚手架穿墙孔洞，在挂网、抹灰之前，用大于孔洞1-2mm的冲击钻对准孔洞钻拉，清除孔洞内塑料管及杂物，再于孔洞外侧凿出大于孔洞直径1倍以上，深度20mm的喇叭口，水冲冼干净后以1：2防水砂浆加入膨胀剂填塞全孔洞至浆溢出抹平，迎水面做成凸圆形，涂抹大黑豹防水涂膜。3.7、对于露出墙面的铁件、预埋件，割平后靠外墙面位置用1：1的水泥砂浆掺入金王牌防水粉抹平。3.8、外墙穿墙管道的套管焊100mm高止水环。主管与套管的填塞使用防水砂浆加膨胀剂，迎水中位置用大黑豹涂料抹密实。3.9、外墙施工完成后，采用高压喷淋方式进行试验，如发现渗水现象，应查明原因采取措施及时处理4、外铝合金窗防渗漏措施4.1、外墙铝合金窗，铝材必须符合国家标准及图纸要求技术参数，制安、搬运中不使半成品扭曲、变形、损坏，杜绝半成品变形后人工修整。配件应符合标准，安装应坚固，开启紧密。安装完成后，于室内密闭状态迎面无感觉吹入微风。4.2、窗框安装后四周进行塞缝处理，采用干硬性1：2聚合物防水砂浆分层填实，然后有外侧涂刷改性防水砂浆两面道。确保塞缝不空鼓。塞缝必须专人逐一检查，如发现不密实或空鼓，则扒掉重做或用压力灌浆处理。4.3、外窗台比内窗台低不少于20mm。并做出向外排水坡度，上窗眉必须做成鹰嘴形。坡度均为≥20%。在不便做鹰嘴的雨蓬挑板下做20mm的滴水线，并把板底的普通乳胶漆改为具有防水性能的外墙涂料代替。5、厨房、卫生间防渗漏措施5.1、厨卫地面度低于客厅卧室地面50mm，在结构施工时应做出高差，并按规定起坡（1%），地漏口低于相邻地平面不少于10mm。5.2、厨卫墙体1.8m以下内抹灰加入适量防水粉。5.3、烟道及穿楼板管道封堵均采用细石混凝土加微膨胀剂，周边先凿毛并清洗干净，再支撑模板，用细石混凝土封堵，管道四周200mm范围内由管边向外适当找坡。5.4、厨卫地面防水施工前应对结构进行试水，如有渗漏须找出源头，进行处理。直至不渗水才可进行下道工序。5.5、按设计要求精心施工防水涂膜。厨房在墙根部上翻300mm，楼板卫生间上翻到顶。5.6、厨卫完工后再做闭水试验。6、屋面防渗漏措施6.1、屋面楼板混凝土结构施工时，要保证混凝土强度，钢筋间距，保护层厚度，混凝土整体浇注不留施工缝，加强养护。?板面纵模各刷水泥一道?面捣C20细混凝土，找坡2%，最薄处25mm，提浆压光?高级防水涂料?1：2水泥砂浆保护层20mm?砌砖墩120×120，中距500mm，高180。上铺40mm厚490×490。C20预制混凝土板，1：2水泥砂浆灌缝及批面25mm厚。6.2、对完成浇筑后的屋面，做闭水试验，如发现渗漏、自约束裂缝等现象，必须认真处理至不渗漏为止。6.3、天面防水层翻500mm，并在该处做滴水线，女儿墙与屋面之间交角按规范做成圆弧形。6.4、屋面排气管、烟道等根部也做成圆弧角，防水层上翻500mm，6.5、女儿墙压顶做向内排水坡，坡度≥6%6.6、水落口周围直径500mm范围内坡度不小于5%。水落口与基层接触处应每宽20mm，深50mm的凹槽，嵌填密封材料。7.结语建筑抗渗防水工程量巨大，范围广，环节多，技术要求高，涉及各个方面，要求施工过程控制落实到施工部位的每个细微处，其中的使用材料，工艺要求，检查落实，测试到位是保证质量的基本要素。因此现场施工必须按施工组织设计的要求及本方案内所列各项措施，严格把关，坚持落实从班组自检、工长例检、质安部复检，项目部审检的四级检查制度，采取一票否决，质量不及格者坚决返工，班组样板审评后达不到优良即令退场，以高精度全方位质量管理为工作宗旨，力争全面控制渗漏水现象。

一、常见的质量问题及其分析

（一）混凝土构件裂缝

混凝土构件产生裂缝是一种常见的质量问题。如：混凝土干缩裂缝。混凝土表面水分蒸发快,表面收缩变形，出现拉应力,引起混凝土表面开裂。混凝土构件堆放时,支承垫木不在一条垂直线上,产生拉应力,或运输时受到剧烈的颠簸，从而产生构件裂缝。

（二）抗震构造柱断条或烂根

因没有将柱底部残留砂浆、碎砖等杂物彻底清除,振捣不实或跑浆,构造柱位置及节点处理不当，而产生断条或烂根。构造柱应设置在墙体的内侧,施工单位应严格按设计要求施工。

（三）屋面渗漏

摘要：人们对待住房的需求越来越高，同时对住房的质量要求也越来越高。建筑施工技术近年来也得到了大幅提高，但依然存在一些住宅工程质量通病，不仅影响住宅工程的使用寿命，还影响住宅工程的结构安全。笔者结合现场实际情况，浅析住宅工程质量通病的控制措施，仅供参考。

关键词：存在问题;因素;控制方法

随着时代的发展，社会的进步，人们对待住房的需求越来越高，同时对住房的质量要求也越来越高。虽然建筑施工技术近年来也得到了大幅提高，但依然存在一些住宅工程质量通病，不仅影响住宅工程的使用寿命，还影响住宅工程的结构安全。近年来，由于建筑工程的质量问题影响业主对于住宅的使用体验，任何一处的问题都会引起业主的不满，从而引发业主因房屋质量问题与建设单位发生冲突事件，给社会造成了一定影响。为此，笔者结合现场实际情况，浅析住宅工程质量通病的控制措施，仅供参考。

一、住宅工程存在的质量通病及原因

建筑工程的质量通病在住宅工程中还是比较普遍存在的，在施工过程中的每个工序、检验批都可能产生质量危害，有些质量问题是不是一次性的而是持续影响的，造成的影响也比较严重。常见的质量通病如下：1.地基基础的沉降变形；2.施工缝、沉降缝及变形缝的渗漏；3.砌体的裂缝；4.混凝土结构裂缝；5.水泥楼地面的空鼓、起砂、裂缝；6.厨房、卫生间渗水；7.外墙抹灰空鼓、裂缝渗漏；8.内墙粉刷的空鼓、起皮、脱落；9.外窗渗水、异响、纵角；10.屋面渗水；11.给排水管渗漏；12.外墙面空鼓、开裂、渗漏、脱落等问题，这些质量问题都会影响到住宅工程的使用寿命和业主的使用体验。因此，找出影响到质量问题的原因并进行控制是解决住宅工程的质量通病的关键。1.设计因素。一般情况下，设计单位是根据建设单位的要求，并根据设计规范所设计的符合建设单位销售的住宅工程。但在有些情况下，设计单位仅仅是为了达到设计效果，突出设计理念，而没有结合实际的施工情况，使得现场施工与工程设计相差较大，矛盾比较突出，另外，有些设计人员缺少责任感，对施工现场反馈的实际问题不能及时解决，从而造成质量通病的隐患。2.材料因素。近年来，随着我国科学技术的不断发展，在建筑工程中的材料也不断的升级换代，一些新技术、新工艺生产的新材料也不断运用到实际的施工中，在一定程度上提高了建筑工程的施工质量和使用功能。例如：采用加气混凝土砌块隔墙，既满足分户隔墙的要求，又降低了主体的承重，还保证了住宅隔音保温等的要求。采用防水性能较高的材料，既提高了卫生间、厨房间及屋面的防水性能，又减少返工、返修的费用，降低成本。然而在建筑工程施工中，一些新材料虽然生产并使用，但是并没有被大面积的推广和使用，建设单位、施工单位、监理单位及设计单位对某些新材料的性能、施工工艺和施工方法等不是很熟练的掌握。如果不熟悉并掌握这些新材料，直接大量使用，很可能会引发新的质量问题，造成质量隐患。例如：在北方较寒冷的地区，在建筑贯通部位采用变物质有机涂料，很可能因为建筑墙体潮湿产生霉变、长毛的情况。另外由于管理的缺失，施工过程中某些国家明令淘汰的材料进场使用，或施工单位偷工减料、以次充好，均会造成较大的质量问题。3.施工管理因素。住宅工程在施工过程中，施工单位的本身施工技术水平的高低及管理水平的高低也会造成质量隐患。目前，绝大部分的建筑施工仍以人工施工为主，施工机械辅助配合施工，但由于同时施工的工程量较大，采用的材料种类较多，各个工种之间能否进行较好的相互配合，施工机械的操作工是否持证上岗，施工单位是否有健全完善的质量管理制度，施工单位是否根据规范及图纸要求进行施工，施工单位是否有严格的验收程序等都是可能造成质量隐患的因素。另监理单位在施工过程中管理是否存在缺失，监理单位是否根据规范要求对进场的原材料、构配件等进行验收，监理单位是否对隐蔽工程、关键工序、重要部位进行检查验收，监理单位是否根据相关规范要求进行了平行检测、旁站等，这些情况均也可能产生质量隐患。

二、住宅工程的质量通病控制措施

摘要：受历史因素的影响，我国城市居民的住宅水平一直不高，过去落后的经济基础限制了人们追求高质量住宅的美好愿望。改革开放以来，我国的经济取得了高速发展，给人们生活水平的提升创造了坚实的物质保障。然而，伴随着城市住宅数量与面积在不断增大，针对住宅工程质量而产生的各种投诉问题也越来越多，如何解决这些问题，是监督机构需要重点关注的对象。本文拟以某监督机构受理的住宅质量投诉情况为样本，对住宅工程质量的投诉和处理进行分析。

关键词：住宅；工程质量；投诉处理

1某监督机构受理住宅工程质量投诉情况分析

如表1所示，统计来的住宅工程质量问题表现为：渗水问题为441件，占最多；裂缝问题348件；使用功能问题99件；室内尺寸问题92件。由此可见，建筑物的裂缝、渗水、功能性问题等，是当前业主投诉的主要问题所在，而结构性问题则并不突出。

2投诉的成因分析

2.1客观因素。（1）城市大规模基础建设的影响。随着城市基建工程的快速展开，在城市中常常见到大规模的工程施工动作，这些大规模工程的展开，有时候便会对周边居民的住宅建筑产生影响。从一些投诉来看，投诉者称住宅出现晃动及裂缝问题，存在安全隐患，经调查发现，实为附近施工规模过大而导致，具体表现为由于大吨位汽车数量的运行，使得在交通线附近的老建筑由于车辆震动影响，而出现裂缝。（2）拆迁赔偿等政策原因。在投诉中，发现存在因为住宅拆迁款项不当等问题而投诉的情况，投诉者便借质量问题希望得到资金补偿。2.2主观因素。（1）投诉业主心理原因。就投诉问题来看，大部分的投诉确实是因为业主处于寻求政府帮助、解决问题的心里出发的。有时候住宅工程质量确实存在问题，而房地产公司对于业主投诉处理不及时，或处理态度不佳，容易造成业主与房地产公司之间矛盾的激化，致使业主至监督机构处进行诉求。同时，也不排除存在一些业主小题大做、恶意投诉等情况，这些投诉往往因为业主私利过大导致，扰乱了正常的投诉秩序。（2）工程质量原因。业主向监督机构的投诉，其实反映的是当前住宅工程质量不合格的问题。就此来说，由于建筑物施工过程中往往带有新技术、新材料的使用，这些新型的事物在没有得到大规模的实践检验之前，如果过于快速地投入使用，很容易出现各种问题。同时，在施工中如果操作没有按照相关规范进行，也容易导致质量问题出现。有的建筑物在设计时考虑并不周全，虽然在建筑完成之初看似正常，但在业主居住一段时间后，问题自然会暴露出来，影响了居民的正常生活。这些都是建筑物本身工程质量问题的体现。

1住宅工程质量通病分析

1．1住宅质量通病的概念

住宅质量通病，顾名思义就是指在住宅建筑中普遍存在的一些问题，这些问题很常见，而且住户投诉往往集中于这些问题，这些问题已经成为住宅建筑质量管理中的老大难的问题，严重影响了住宅建筑功能的发挥，也影响了建筑物的外在观感，给用户带来不愉悦的使用体验。短期来说住宅建筑质量问题给用户造成损失，从长远来说看，也会影响我国建筑行业的健康发展。

1．2住宅工程质量通病的表现

我国住宅工程中常见的工程质量问题主要表现在渗漏、断裂和电气设备问题。首先是住宅物的渗漏问题，这一问题在住宅建筑中十分常见，主要表现为屋顶、外窗、墙面、地面渗水和漏水，从而导致房屋潮湿、墙面涂料脱落、顶棚凸起、地板腐蚀等问题，严重影响了建筑物的使用。另外一个问题就是断裂，断裂在住宅建筑中十分常见，而且其危害性比渗漏要更为严重，主要表现为住宅墙体、楼顶、地面以及建筑物接缝处出现明显裂缝。裂缝有大有小，小的裂缝往往难以避免，通常其危害性较小，但是也不能忽略，关键是要分析清楚裂缝产生的原因，因质量问题导致的裂缝，其危害性不是一成不变的，小的裂缝如果得不到及时的补救，也可能发展成为大的裂缝，最终影响建筑物的使用。第三，电气设备是住宅的重要组成部分，电气设备问题也是住宅工程中常见的问题。

1．3住宅建筑的特点和质量控制的必要性

一、住宅工程存在的安全问题以及思考

1.安全问题体现内容

对一些施工工序并未进行连续管理；相关安全责任机制不健全，难以处理安全纠纷事件；对安全管理资金投入力度不足，相关防护装置以及安全配具的缺乏；部分施工技术留有一定的安全隐患等等。

2.对安全问题的思考

企业一定要着重安全施工，对于强化安全管理措施应该引起企业领导的注意。在住宅工程建设全过程落实安全管理制度，并且完善相关的责任制度。增强对专业人才的培训力度，实现企业人力资源优化配置，提高建设团队的凝聚力；坚持与时俱进、不断创新的原则，对安全管理的紧迫性、困难性、必要性等特点要有一个客观的认识，从而能够有效制定出企业可持续发展管理策略。

二、住宅工程质量问题以及所引发的的思考

摘要：随着社会经济的快速发展，我国的各行各业都实现了快速的进步。特别是在建筑工程领域，由于装饰工程有着极大的投资比重，但是因为当前还不能够对装饰工程进行全面系统的管理，也导致其在进行造价管理的过程中还存在较多的困难，导致住宅建筑装饰工程造价管理效率较低。因此，本文主要住宅建筑状好似工程造价管理的相关问题进行探究。

关键词：住宅建筑；装饰工程；造价管理

由于当前人们生活水平的不断提升，其对于住宅建筑装饰工程也提出了更高的要求，这也导致住宅建筑装饰也能够以更加美观和和谐的样貌呈现给用户。在因为建筑装饰工程往往会涉及到大量的材料与工艺，在装饰工程中有也存在较多的技术交叉及结合点，使得装饰工程的报价空间更加的广阔。所以在对工程进行造价管理时就会出现较多的问题，对装饰工程的质量也产生了一定的影响。

1住宅建筑装饰工程的现状问题

1.1住宅建筑装饰的艺术及实用价值出现不平衡。当前业主及相关设计人员审美水平的持续提高，也导致当前建筑装饰工程缺乏足够的实用价值。由于过程重视建筑物所具有的美学价值，导致其实用性被严重的忽略，也直接致使设计施工环节都出现了严重的资金浪费问题。此外，因为当前建筑装修工程的施工队伍缺乏较高的施工水平，所以在进行具体设计及施工时，就可能出现由于出现不科学的设计与施工技术，导致空间、材料及资金的浪费情况。这些原因也是造成住宅建筑装饰工程出现不平衡主要原因。1.2建筑装饰工程的材料较多，价格不统一。由于当前住宅建筑装饰事业的快速发展，所应用的装饰材料也由最初简单单一的材料，逐渐发展的更加的复杂多样。其根据产地、质量、档次等能够分为数不胜数的种类，因此也导致其在价格上出现较大的波动情况，甚至由于巨大的悬殊。针对于这样的市场环境，若业主不了解装饰材料市场的行情，业主若听从承包方自身的说法，就会任其宰割。并且在装饰工程施工的过程中出现滥竽充数、以次充好等装饰材料问题，不仅会导致工程质量的低下，还会导致装饰材料市场出现较大的混乱问题。1.3建筑装饰工程没有规范的计价依据。因为各住宅建筑装饰工程之间存在较大的差异，同时由于建筑装饰工程的设计、选材及施工方面还存在明显的不确定性，以及其装饰定额的缺损问题，也使得装饰工程没有比较规范的计价依据。此外，还有一些承包方及施工单位为了自身的利益，在进行预算造价时，随意的进行报价，使用了虚假的报价表单对业主产生了欺诈的行为。但因为在住宅建筑工程的整个造价中还要经过多个单位部门之间的协作，有着较大的协调难度，也导致住宅建筑装饰工程的造价计量系统存在着混乱的现象。1.4其他方面存在的问题。在进行实际装饰工程设计的过程中，一些设计任过于重视对于视觉效果的追求，导致为了一些特定的视觉效果将建筑原有的设计进行了更改，不仅造成了资金的浪费现象，也使得住宅建筑存在一定的安全隐患问题。此外，由于当前缺乏能够符合行业标准的正式施工队伍，主要都是由民工组成的，部分中介方为了获得更多的利益，聘用这些缺乏保障的施工队伍进行施工，其所具有的业务素质也不能达到标准的要求，导致装饰工程存在极多的问题。

2提升住宅建筑装饰工程造价管理效率的途径