住房租赁范文10篇

1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策

工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。

为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。

2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”

1．“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。

2．住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。

1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策

工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。

为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。

2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”

1．“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。

2．住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。

1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策

工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。

为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。

2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”

1．“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。

2．住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。

为加速处理城镇最低收入无房家庭住房坚苦，完成2012年县政府关于廉租住房厢房租赁的工作目的，依据《市国土房产局关于做好2012年廉租住房厢房租赁工作的通知》，制订今年度廉租住房厢房租赁工作施行方案。

一、首要工作目的

本年全区廉租住房厢房租赁工作目的580户，各街道办事处工作方案详细分化如下：

二、厢房租赁对象

2012年厢房租赁的对象为最低收入家庭中的无房户（无自有产权房，也未承租公有住房的家庭），准则上以安排2人以上户为主。其中，2－3人户安排建筑面积40平方米左右住房，3人以上户安排建筑面积50平方米以内住房。

三、审核顺序

合同编号：_________

签订合同人：

甲方：_________（出租人）

乙方：_________（承租人）

根据《_________》的规定，乙方符合租住廉租住房的条件。现甲、乙双方按照有关规定，在平等、自愿、协商一致的革础上。就廉租住房的租赁事宜订立本合同，供双方共同遵守。

一、甲方按政策规定将座落在_________区_________路_________号_________单元_________户的住房（使用面积_________平方米）租赁给乙方。乙方愿意承租该房屋作住房使用。

摘要:住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展，财税政策是政府引导住房租赁市场发展的重要政策工具之一，必须要合理加以运用。目前我国的财税政策存在着制约住房租赁市场发展的“瓶颈”，针对财税政策存在的这些问题，提出相应对策。

关键词：住房租赁；财税政策

1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策

工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。

为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。

2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”

摘要:住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展，财税政策是政府引导住房租赁市场发展的重要政策工具之一，必须要合理加以运用。目前我国的财税政策存在着制约住房租赁市场发展的“瓶颈”，针对财税政策存在的这些问题，提出相应对策。

关键词：住房租赁；财税政策

1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策

工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。

2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”

1．“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。

关键词:租金管制/租赁合同的解除限制/长期合同/住宅权

内容提要:很多国家对住房租赁合同进行一定的社会控制，主要有宽严两种模式：租金管制和解约限制。从社会经济效果看，租金管制有助于保障住宅权，也有助于避免贫富分区和促进社会和谐，但会干扰市场规律，因而成本较高。以解约限制为中心的控制则不会过度偏离市场，同时可有效减少租赁合同中当事人的机会主义行为。由于中国目前城市自有住房比例较高，住房市场的主要矛盾是现有住房不足以满足城市化需求，因此不宜进行严格的租金管制，但修订城市房地产管理法、合同法，限制出租人解除住房租赁合同的权利，同时规定租金调整参酌市场水平进行，将有助于维护住房租赁合同的稳定，减少出租、承租双方的策略性行为，降低围绕续约的讨价还价成本，增进社会福利。

一、住房租赁控制的制度比较

目前世界各国的住房租赁控制大体可划分为两种模式，一种以租金管制为中心，主要通过行政手段对租金、房屋维护、租赁期限等事项进行严格限制；另一种以解约限制为中心，着眼于维护住房租赁合同的稳定性，在此之外，不干涉租金数额。前者以美国纽约市为典型，后者以德国为代表。

（一）以租金管制为中心的租赁控制

在美国，租金管制并不是普遍现象，纽约市是个例外。根据1990年代的一项统计，纽约市占有全美被控制租赁住房的39%。[1]其最主要的租金管制规范是1969年的租金稳定法（RentStabilizationLaw）和1974年的承租人紧急保护法（EmergencyTenantProtectionAct），后来整合为租金稳定法典（RentStabilizationCode,RSC）。此外，纽约市的租金管制也受纽约州相关规则的调整。上述规则都汇编NYCRR第9编第2050条至2531条中。

［提要］我国住房租赁资产证券化发展迅速。本文以魔方公寓和新派公寓为例，分别以其各自发行的专项计划具体分析交易结构、收益方式和风险。研究结果表明：我国目前的运作模式以重资产为主，并且近期内不会改变。在资本市场和住房租赁市场成熟后，轻资产发展会加速，占据更多的市场份额。无论是重资产或轻资产，运作模式中都存在着一定的风险和缺陷，利用区块链技术的去中心化和分布式等技术特征，可防控轻资产和重资产的部分风险。对于区块链技术下仍无法解决的住房租赁资产证券化问题，本文提供一些合理建议，作为决策参考。

关键词：住房租赁资产证券化；运作模式；风险防控；区块链

一、引言

近年来，城镇化进程为城市带来更多的流动人口，同时增加的也是外来务工人员的住房需求。数据显示，流动人口在2015～2016年期间短暂下降后开始进一步回升，2017年我国流动人口达到2.5亿人。而面临房价的上涨以及晚婚晚育的现象，使得大部分单身的年轻人，尤其是毕业不久在外工作的年轻人选择租房。随着80后、90后对传统住房观念的转变，使得“由购转租”的人群增加。从目前我国住房租赁市场的供给来看。首先，供给存在缺口，供给结构不合理。一方面是一二线城市的供需矛盾突出。相比于人流净出的三四线城市，人流净入的一二线城市的供给不足；另一方面是小户型、低租金的供需矛盾突出。其次，供应主体单一，管理制度不完善。长期以来，我国多以个人房屋出租为主，缺乏正规的住房租赁机构，并存在房源信息不对称、供给分散、黑心中介收取高额中介费等问题。相比机构出租者，个人出租者在服务、稳定性等方面都有较大差距。2017年7月，住建部等九部委联合《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场》的通知。选取广州、深圳等12个城市为首批试点单位，明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应。纵观这一举措，表明国家对住房租赁市场寄予厚望。完善住房租赁市场制度、使国内REITs产品的权益属性加强并向国际标准REITs靠拢，是我们现在亟待解决的问题之一。我国住房租赁资产证券化产品的运作模式类型主要有三种，轻资产模式包括租金收益权ABS模式，重资产模式包括CMBS模式和类REITs模式。而且不同的运作模式对应着不同的长租公寓作为其发行主体，如表1所示。（表1）

二、典型长租公寓运作模式剖析

（一）魔方公寓。魔方公寓，作为全国首个采取租金收益权ABS运作模式的长租公寓，发行了国内首单轻资产租金收益权ABS资产证券化产品。以魔方公寓于2017年1月发行的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”为例，重点分析其交易结构、获益方式、风险及防控措施。1、交易结构。从交易结构图可看出，首先，魔方南京作为原始权益人，把资金委托给中航信托，并设立“魔方公寓信托贷款单———资金信托计划”，以此拥有信托计划的全部信托受益权。然后，中航信托向借款人发放信托贷款，借款人把公寓物业的分租租金收入等应收账款质押给中航信托，每年支付一定的本金及利息。其次，计划管理人设立“魔方公寓信托受益权支持专项计划”，并募集资金购买原始权益人的全部信托受益权，资产支持证券持有者认购这部分资金，并按期获得收益。（图1）2、原始权益人的获益方式。魔方南京通过“魔方公寓信托贷款单———资金信托计划”和“魔方公寓信托受益权支持专项计划”，向资产支持证券持有者募集资金，借款给魔方中国等魔方公寓，获得利息，同时给予资产支持证券持有者分红，利息和分红之间的差额即为魔方南京的收益。（二）新派公寓。新派公寓，作为全国首个采取类REITs运作模式的长租公寓，发行了全国首单权益性重资产类REITs资产证券化产品。以新派公寓于2017年10月发行的“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”为例，重点分析其交易结构，获益方式，风险及防控措施。1、交易结构。以上交易结构图表明，首先，渤海汇金证券作为计划管理人，发起“资产支持专项计划”，洋部落作为原始权益人，将持有私募基金的原始份额转让给“资产支持专项计划”，并收到对价资金。其次，“资产支持专项计划”发放资产支持证券募集资金。最后，赛富基金作为基金管理人，发放契约型私募基金，“资产支持专项计划”出资买入，赛富基金持有SPV股权及债权，SPV收购森德大厦通达富全部股权，更名为“新派公寓”，整租给青年乐管理，青年乐定期支付租金。（图2）2、基金管理人获益方式。赛富基金通过“资产支持专项计划”，发放资产支持证券募集资金，用于收购通达富全部股权，从而拥有新派公寓，定期收到青年乐上交的租金，同时支付证券持有者收益，租金和投资者收益的差额即为赛富基金收益。（三）两种长租公寓的风险及防控措施对比。通过对魔方公寓和新派公寓专项计划的分析，可知两种长租公寓运作模式最大的区别点在于面临的风险和相应的防控措施。魔方公寓不涉及不动产所有权的转移，只是以标的物业未来的租金收入为质押，为此引入第三方评级机构作为增信机构，所以风险大多来自于物业所有者和第三方评级机构。而新派公寓确是真正意义上买入不动产，所以风险大多来自于房屋价格的不稳定以及购买房屋过程所需缴纳的各项税费。1、魔方公寓面临物业所有者违约风险和操作风险。魔方公寓的优点是：不会因房地产变动和缴纳税负重，导致前期成本增加且收益在一个低回报率范围波动。缺点是：不能实现完全的风险隔离，而且我国的评级系统不成熟，进一步加大租金收益权ABS投资者的投资风险。风险不能完全隔离，物业所有者存在违约风险。租金收益权ABS不动产所有权不转移，仅以标的物业未来的租金收入为质押，并引入第三方评级机构作为增信机构，从而不能实现风险隔离。一旦物业所有者发生了破产，这些用于出租的公寓会立刻被查封或出售，导致物业所有者出现毁约的风险较大，租户的利益也不能得到很好的保证。缺乏专业评级系统，基础资产的操作风险高。租金收益权ABS是转租型物业，无物业抵押，因而相对类REITs更依赖第三方评级机构。而我国的评估市场分散，地产估值数据较欠缺，没有成熟的专业评级系统来评估住房租赁资产证券化。不能很好地起到评级、监督的作用，增加了基础资产筛选的风险，并将基础资产的风险转移给SPV，再由SPV进一步转移给了资产支持证券持有者。2、新派公寓面临房地产风险和产品违约风险。新派公寓的优点是：实现了风险隔离，并因物业的担保而降低了对评级机构的依赖性，减少因评级系统不完善导致的风险。缺点是：因投资者的收益是由房地产升值和租金收入构成，所以受房地产影响大，我国也没有相应的税收优惠政策，导致类REITs的前期成本大大增加。房地产市场变化莫测，风险捉摸不定。类REITs的各方收益取决于租金的收入和房地产的升值，而房地产市场与国内外经济情况，相关政策的变更，居民收入水平等多方面相关联，其中的一方面发生变化，房地产市场就可能面临资产价值变动的情况。国家宏观调控，房地产市场不景气等都会导致房地产的资产价值下跌，所以房地产的变动十分不易掌控。税费繁重，回报率低，加大产品违约风险。因为缺乏配套的税收优惠政策，在购进房屋时，需要缴纳各项税费，增加前期成本，导致类REITs住房租赁资产证券化产品的投资回报率较低。据统计，类REITs产品的发行利率超过5%，而大部分长租公寓回报率仅为2%～3%，导致租金收入难以覆盖利息支出，严重提高产品违约的风险。3、两种运作模式长租公寓的适用条件。通过以上两种长租公寓的运作模式的对比分析，可以得出租金收益权ABS适用于有完善的评级系统和良好的租金收入历史的住房租赁市场，才能更好地监督审查基础资产的风险性和物业所有者的可靠性。REITs适用于房地产市场发展稳定，有配套的税收优惠政策的住房租赁市场，才能保障收益率维持在一个较高并且稳定的水平。

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[*]24号）精神，促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展，经国务院批准，现将有关税收政策通知如下：

一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策

（一）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。

（二）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。